Инвестицията в недвижими имоти може да обещава висока възвръщаемост, особено по време на ниски лихвени проценти. Прочетете тук за какво трябва да внимавате при този тип инвестиция, за да постигнете възможно най-добрия резултат за вас.
Понастоящем да се възползвате максимално от спестените пари не е толкова сложно, както преди няколко години, когато получихте задоволителни лихвени проценти за овърнайт или срочни депозити. Днес лихвеният процент на много места е нула процента или само малко по-висок, което означава, че парите, поставени там, нямат никакво увеличение на стойността - те дори губят стойност поради инфлацията. Инвестицията в недвижими имоти може да бъде разумна алтернатива за генериране на атрактивна възвръщаемост с парите. Ако обмисляте да инвестирате парите си по този начин, ето няколко съвета, за да избегнете риска и да получите възможно най-добрия резултат:
- Помислете дали инвестицията е подходяща за вас.
- Познайте предимствата и недостатъците на инвестирането в недвижими имоти.
- Определете препоръчаните инвестиционни имоти.
- Намерете правилния имот.
- Определете пазарната стойност на имота.
- Обърнете внимание на най-важното, когато купувате инвестиционния имот.
- Изберете правилното финансиране.
- Бъдете реалисти относно връщането.
- Решете дали искате сами да живеете в имота.
- Избирайте наематели разумно.
Съвет 1: преценете дали инвестицията е подходяща за вас
Постоянно ниските лихвени проценти правят закупуването на имот много по-евтино, отколкото преди няколко години. В същото време ниските лихвени проценти правят други форми на инвестиции като срочни депозити или овърнайт депозити непривлекателни. Следователно покупката на имот изглежда разумна алтернатива в много случаи. Трябва обаче да ви е ясно, че трябва да имате определен размер на собствения капитал, който е обвързан в продължение на много години. Ако се чувствате неудобно, инвестицията в недвижими имоти може да не е за вас.
Ако е наличен необходимият капитал, има кредитоспособност и няма пречки за обвързване на капитала в дългосрочен план, закупуването на имот може да бъде печеливш начин да инвестирате парите си. Особено при покупка в един от популярните столични райони като Берлин, Хамбург, Мюнхен, Франкфурт или Кьолн, където цените на недвижимите имоти и наемите продължават да растат. За да сте сигурни обаче, че собствеността в дома е подходящата форма за инвестиция за вас, определено си струва да погледнете реалистично всички предимства и недостатъци.
По-специално пенсионерите се възползват от капиталови инвестиции в недвижими имоти: те могат сами да живеят в него и по този начин да спестят разходи за наем или да допълнят пенсията си с доход от наем.
Съвет 2: Знайте предимствата и недостатъците на инвестирането в недвижими имоти
Домашното притежание има многобройни предимства, но и недостатъци. Преди да решите да закупите инвестиционен имот, трябва да сте наясно с няколко точки.
Какви са предимствата на инвестирането в недвижими имоти?
Предимствата при закупуване на имот за инвестиция включват:
- Стабилност на стойността
Стойността на частните активи се стабилизира чрез придобиване на недвижими имоти, ако допълва други видове инвестиции. След това съществуващите активи се разпределят между различни инвестиции, което минимизира риска от неизпълнение.
Печалба на активи Инвестирането в недвижими имоти обикновено се изплаща както в краткосрочен, така и в дългосрочен план: Възвръщаемостта може да бъде постигната директно чрез доход от наем. В дългосрочен план може да се очаква увеличение на стойността на имота и къщата или апартамента.- Инфлационна безопасност
Инфлацията свежда до минимум активите, тъй като парите постепенно губят покупателната си способност. Можете да избегнете този ефект, като инвестирате в недвижими имоти, тъй като цената на земята и доходите от наеми обикновено продължават да нарастват. - Приходи от наеми
В райони с голямо търсене доходите от наем могат постепенно да се увеличават, за да се увеличат доходите от наем, като се спазва спирачката на цената на наема и ограничението. - Данъчни предимства
Преди всичко данъчните предимства правят инвестициите в недвижими имоти толкова привлекателни. Лихвите, които трябва да бъдат платени за финансиране на закупения имот, се компенсират от приходите от наема. Освен това има очаквани разходи за ремонт и администриране на имота. Освен това амортизацията на сградата помага за облекчаване на инвеститорите от декларациите за данък върху доходите. - Финансова сигурност като пенсионер
Ако имотът е закупен за собствена употреба, инвеститорите се възползват, когато достигнат пенсионна възраст, тъй като през този период с по-ниски доходи не трябва да се плащат наеми. Ако имотът е придобит под наем, доходът от наем допълва пенсията, така че обикновено има много по-голяма финансова сигурност.
Какви са недостатъците на инвестирането в недвижими имоти?
Ако обаче използвате парите си за закупуване на имот, трябва да вземете предвид и някои недостатъци и рискове. Това са:
- Направени
разходи за поддръжка Тук-там апартамент или къща се нуждаят от мерки за грижа и поддръжка . Те понякога могат да имат значително въздействие. Ако имотът е част от общност на собственици, силата да решите какво да се ремонтира и на каква цена не е само във вашите ръце. - Ограниченията върху възможните увеличения на наемите
Законодателството (например чрез контрол на наемите и ограничаването на лимитите) понякога силно ограничава свободата да се определя наемът, което от своя страна ограничава възвръщаемостта. - Загуба на доходност с последващо
финансиране Понастоящем благоприятните лихвени проценти може да не са налични за постоянно. Ако беше избрано финансиране на недвижими имоти само с кратък фиксиран лихвен процент, последващото финансиране, което скоро ще се наложи, може да бъде предоставено на по-лоша ефективна годишна лихва, което намалява общата възвръщаемост. - Дългосрочно ангажиране на капитала
При закупуване на имот използваният капитал е обвързан в продължение на много години, обикновено дори десетилетия, и не може да се използва за други инвестиции. Освен това се инвестират значителни суми. Ако имотът е лош за покупка, съществува риск от огромни загуби. - Административни разходи при отдаване под наем
Ако закупеният имот е отдаден под наем и той не е част от сдружението на собствениците, понякога има значителни административни разходи. Степента на това зависи до голяма степен от естеството и поведението на наемателя. Следователно това трябва да бъде подбрано внимателно (виж съвет 10).
Винаги съществува определен риск при инвестиция в недвижими имоти: Ако имотът се окаже лоша покупка, се губят много пари.
Съвет 3: Определете препоръчаните инвестиционни свойства
Ако искате да инвестирате капитала си в недвижими имоти, има различни опции.
- Къщи
Ако инвестиционният имот ще бъде отдаден под наем, къщите на големи парцели генерират относително ниска възвръщаемост. Голямата площ обаче е огромно предимство при продажбата. Имотът е особено ценна инвестиция. Ако се намира на атрактивно място, много вероятно е след няколко години да се постигне значително по-висока продажна цена за имота. - Апартаменти
Апартаментът като капиталова инвестиция изисква повече координация, отколкото къща. Защото тук споразумението с общността на собствениците винаги е необходимо, когато става въпрос за обща собственост. Решенията тук трябва да се вземат колективно и не винаги са в интерес на всички собственици. Ако определени желани мерки бъдат отхвърлени от общността на собствениците, което би позволило по-високи доходи от наем, това може да доведе до загуби в доходността. - Търговски
недвижими имоти Търговските недвижими имоти могат да възнаградят инвеститорите с висока възвръщаемост. Тази победа обаче идва с високо ниво на риск. За да може да се оцени търсенето на търговски площи, е от съществено значение да имате силни познания за пазара. В противен случай свободните работни места в недвижими имоти заплашват да унищожат възвръщаемостта.
Съвет 4: Намерете правилния имот
За да намерите идеалния имот, в който да инвестирате, струва си да разгледате съответните портали за имоти в Интернет, точно както при „нормалното“ търсене на къща или апартамент. Понякога има отделна категория за инвестиционни имоти на желаното място. Като алтернатива може да се извика брокер, който търси особено подходящ имот за инвестицията. Въпреки че това е свързано със значителни разходи, все пак може да бъде полезно, ако нямате време да извършите щателно търсене. Не на последно място банките и застрахователните компании също могат да предложат атрактивни имоти.
По принцип търсенето трябва да се извършва без бързане - дори ако ниските лихвени проценти призовават. Набързо закупен имот, който показва дефекти след покупката, бързо унищожава всеки шанс за връщане.
Съвет 5: Реално оценете пазарната стойност на имота
Голямото търсене на атрактивни недвижими имоти повишава цените. Ето защо е важно да запазите хладнокръвие и да оцените реално действителната пазарна стойност на даден имот. Като правило, цената на къща или апартамент трябва да бъде в диапазона, който може да бъде постигнат чрез доход от наем за около 30 години. Този така наречен мултипликатор за наем се изчислява по следния начин: Месечен
наем в евро х 360 месеца (30 години) = подходяща цена на имота
. Ако приемем за пример месечен наем от 1600 евро, това би довело до тази стойност:
1600 евро х 360 месеца = 576 000 евро.
Следователно Your-Best-Home.net или апартаментът не трябва да струват повече от 576 000 евро. Разбира се, това изчисление дава само груба насока за цената на инвестиционния имот. Ще получите по-точни улики, ако продължите с нашето ръководство "Как да определим пазарната стойност на имот".
Съвет 6: Обърнете внимание на най-важното, когато купувате инвестиционния имот
Когато търсите имот, не обръщайте внимание само на цената. Важно е да се вземат предвид основните фактори, които определят каква е вероятността в момента да струва имотът и как ще се развие цената му. В допълнение към местоположението, това включва и оборудването, транспортните връзки и други фактори в района, като търговски обекти, детски градини и училища, зелени площи и т.н.
Помислете и за разходите, които имате в допълнение към покупната цена за инвестиционни имоти, тъй като допълнителните разходи за покупка трябва да бъдат взети предвид при изчислението, ако искате да оцените реално възможната възвръщаемост. Допълнителните разходи за покупка включват следните елементи:
- Брокерска комисионна (брокерска такса)
- Данък върху прехвърлянето на недвижими имоти
- Нотариални такси и съдебни такси
Тези разходи съставляват значителна част от общите разходи за закупуване на недвижими имоти.
Когато търсите подходящ имот, отделете време, за да можете реално да оцените пазарната стойност.
Съвет 7: изберете правилното финансиране
В зависимост от това колко капитал имате, можете да получите повече или по-малко от ипотечното кредитиране на недвижими имоти. Препоръчително е да си осигурите ниските лихвени проценти в момента. Ако е предвидимо, че заемът може да бъде изплатен в рамките на кратък период от време (например в рамките на 15 години), фиксираният лихвен процент трябва да бъде избран съответно. Защото: Колкото по-кратък е фиксираният лихвен процент, толкова по-евтини са заемите от банките.
Пълно изплащане на заем също е възможно за ипотечно кредитиране. Тук купувате имота изцяло финансиран, така че след изтичане на срока на заема да сте платили изцяло инвестиционния имот и да сте без дълга. Понастоящем тези заеми за пълно погасяване също са доста евтини, но банките обикновено изискват доста високи проценти на изплащане до четири процента от сумата на кредита. Обмислете внимателно дали ще можете да плащате тази сума ежемесечно за цялото време на заема.
Когато финансирате, уверете се, че не избирате сумата на заема твърде ниска. Ако имотът е отдаден под наем, редовно ще получавате пари от наема (при условие че няма свободни места). Мерките за поддръжка и / или ремонти в апартамента обаче могат да доведат до финансови разходи, които трябва да вземете предвид, когато финансирате дома си. Препоръчително е да добавите 10 до 20 процента от сумата на инвестицията, за да сте подготвени за непредсказуемото.
Съвет 8: Реално оценете възвръщаемостта
Възвръщаемостта, която можете да очаквате от вашия инвестиционен имот, зависи преди всичко от очаквания доход от наем и допълнителните разходи, които трябва да платите, когато купувате инвестиционен имот. Други елементи обаче също играят роля при изчислението.
Как се изчислява брутната възвръщаемост
Ако приемем горепосочения годишен доход от наем от 19 200 евро (1600 евро на месец) и пазарната стойност от 576 000 евро, брутната възвръщаемост се изчислява, както следва:
19 200 евро х 100/576 000 евро = 3 процента
Как да изчислим разходите за придобиване
Брутната възвръщаемост не включва разходи (например за ремонт и поддръжка). Липсват и разходите, които обикновено се наричат „разходи за придобиване“. За да определите общите разходи за придобиване, добавете покупната цена към допълнителните разходи за
покупка : Покупна цена + нотариални разходи / съдебни разноски + такса на брокер + данък за прехвърляне на недвижими имоти = цена на придобиване
В настоящия пример
разходите за придобиване ще бъдат : 576 000 евро + 8 640 евро + 20 563,20 евро + 20 160 евро = 625 363. 20 евро
Как да изчислим нетния доход от наем
Приходите, които всъщност получавате от наемане, зависят например от непропорционалните оперативни разходи и годишния резерв за ремонт, например. Формулата тук е:
годишен студен наем - неразпределими оперативни разходи - годишен резерв = нетен доход от наем
Как се изчислява нетната възвръщаемост
За да се изчисли действителната нетна възвръщаемост, трябва да бъдат включени и разходите за лихва и изплащане на ипотеката. Данъчните предимства, които произтичат от наема, също играят роля тук.
Нетен доход от наем / инвестиционни
разходи * 100 = нетна възвращаемост Приемайки горния имот и нетен доход от наем от 1450 евро на месец (17 400 евро годишно), като допълнителните разходи, резерви и данъчни предимства вече са взети предвид за нетния доход от наем нетната възвращаемост е както следва:
17 400 евро / 625 363,20 евро х 100 = 2,78 процента
Съвет 9: Решете дали сами ще живеете в имота
Независимо дали живеете или наемате имота, който сте придобили като инвестиция, оказва влияние върху това колко изгодна е покупката за вас. Защото по принцип може да се каже, че наетите имоти са по-подходящи като финансова инвестиция от тези, в които живеете. Една от причините за това е, че някои данъчни облекчения се предоставят само ако апартаментът или Your-Best-Home.net се отдават под наем.
Това са предимствата и недостатъците с един поглед:
|
Имот |
Ползи |
недостатък |
|---|---|---|
|
самостоятелно обитаван |
|
|
|
под наем |
|
|
Съвет 10: избирайте разумно наемателите
Ако искате да закупите имота, за да го отдадете под наем, трябва отново да отделите достатъчно време, за да можете внимателно да потърсите наемател. Тъй като неговата надеждност по същество определя степента, до която имотът е печеливш за вас като инвестиция.
От съществено значение е да се разчита на наематели, които имат необходимата платежоспособност. Ако по подразбиране има плащания за наем, това от своя страна може да ви изправи във финансово затруднение, ако все пак трябва да изплатите заема за недвижими имоти. По-добре вземете доказателство за доходи от потенциални купувачи и ги проверете щателно. Също така трябва да настоявате за информация на Schufa, за да се предпазите от неприятни изненади. Защото след като наемете номади в къщата си, бързо се сблъсквате със значителни проблеми.