Смяна на работата, нов партньор или попълнение в семейството - има много причини, поради които един стар апартамент вече не служи по предназначение и защо искате да прекратите договора за наем. Тук можете да разберете кои срокове за предизвестие трябва да спазвате и кога наемодателят може да прекрати наема.
Най-важните неща с един поглед
Как да прекратя договора за наем?
Ако сте подписали безсрочен договор за наем като наемател, имате задължителен срок за предизвестие от три месеца. Това означава, че писменото известие за прекратяване трябва да бъде получено от наемодателя не по-късно от третия работен ден на месеца.
Как да изляза от договора за наем в случай на раздяла?
В случай на раздяла, наемът все още ще съществува. Това означава, че дори някой от партньорите да се изнесе, вие все още сте договорният партньор с всички права и задължения. Най-добре е да договорите споразумение за прекратяване с наемодателя, така че движещият се партньор да може да се откаже от договора за наем.
Кога трябва да се откажа?
Ако имате срок за предизвестие от три месеца, трябва да сте изпратили известието за отказ на наемодателя не по-късно от третия работен ден на месеца. Например, ако наемател напусне на 3 юни, наемът приключва на 31 август.
Прекратяване на договора за наем: ето как работи
Прекратяването на договора за наем е валидно само ако е съставено в писмена форма и отпечатано на хартия. Не са разрешени устни прекратявания, имейли, факсове или други текстови съобщения.
Изпратете анулиране с препоръчана поща
За да бъдете сигурни, винаги трябва да изпращате писмото си за прекратяване на наемодателя с препоръчана поща. Имате следните опции:
- Препоръчана поща: Пощальонът потвърждава, че е сложил писмото в пощенската кутия на наемодателя.
- Регистрирана доставка: Анулирането ще бъде предадено лично от пощальона на наемодателя. Той може да го предаде само срещу подпис.
- Препоръчана поща с потвърждение за получаване: Анулирането също ще бъде предадено лично от пощальона. Като наемател ще получите и разписка, че писмото е пристигнало.
Добре е да знаете: Разбира се, можете и сами да изпратите известието за прекратяване до наемодателя. Най-добре е да имате свидетел с вас, който може да потвърди, че прекратяването действително е попаднало в правилната пощенска кутия. В противен случай вземете потвърждение от наемодателя и тук.
Ако анулирането е изпратено с препоръчана поща, пощальонът ще предаде писмото лично.
Това трябва да е в писмото за прекратяване
Защо подавате оставка, не трябва да се посочва в оставката. Достатъчно е, ако изразите намерението си да прекратите писмено и, разбира се, да го подпишете или да съберете необходимите подписи от други основни наематели, в случай на общ апартамент. Все още трябва да включите следната информация в писмото си:
- адреса на апартамента под наем
- времето, в което апартаментът под наем трябва да бъде прекратен
- искането за потвърждение на прекратяването от наемодателя
- желанието за дата на предаване
Общи срокове за предизвестия за наематели
По правило наемателите и наемодателите сключват договор за наем за неопределен период. Тогава договорните отношения завършват с обикновено или извънредно прекратяване от една от страните. За наемателите се прилага общ срок за предизвестие от три месеца. Известието за прекратяване трябва да достигне до наемодателя не по-късно от третия работен ден на месеца, в противен случай този месец вече не се брои за периода на предизвестието. Например, ако наемодателят получи писмото за прекратяване на 4 август, наемният договор изтича до 30 ноември. Въпреки че в договора за наем могат да бъдат уговорени по-кратки срокове в полза на наемателя, по-дългите срокове за предизвестие са неефективни.
Проверете договора си за наем, за да видите колко е договорен срок за предизвестие.
Има тези изключения
1. Отказ от прекратяване
Наемателите и наемодателите имат възможност да добавят клауза за отказ от прекратяване към договора за наем за период до четири години. Това означава, че нито наемателите, нито наемодателите нямат право да уведомяват през този период. Четирите години започват веднага след като двете страни са подписали договора.
Добре е да знаете: Отказът от прекратяване е валиден само за период от четири години, а всичко, което надхвърля това, не е законово разрешено. Освен това клаузата трябва да бъде формулирана по такъв начин, че вие като наемател да можете да анулирате в края на четирите години и да се изнесете, без да се налага да чакате три месеца.
2. Дипломиран договор за наем с отказ от прекратяване
Наемателите и наемодателите могат да прекратят постепенно наемане по всяко време, освен ако в договора не е посочено, че прекратяването е изключено за определен период от време. Според решение на Федералния съд на ЕС, едностранният отказ от прекратяване от наемателя също е разрешен.
3. Индивидуално споразумение
Наемателите и наемодателите могат да договарят и други периоди. Наемателят не трябва да бъде в неравностойно положение при това. Това означава, че срокът за предизвестие може да бъде само по-кратък, но не по-дълъг от три месеца.
Благодарение на нови наематели по-раноВ договора за наем наемателите и наемодателите също имат възможност да се договорят, че |
Периоди на предизвестия за наемодателите
Съгласно закона за наемане, периодичните срокове за предизвестие се прилагат за наемодателите, в зависимост от това на колко години е наемането. Ако в договора за наем е уговорено различно, по-дълго предизвестие, наемодателят трябва да се придържа към него.
- Период под наем до 5 години: 3 месеца предизвестие
- Период под наем до 8 години: предизвестие 6 месеца
- Срок на наема по-дълъг от 8 години: предизвестие от 9 месеца
- Период за наем по-дълъг от 10 години: предизвестие от 12 месеца. Прилага се обаче само за наеми, започнали преди 1 септември 2001 г. и в които е договорен дванадесетмесечният срок за предизвестие.
Единственото изключение: наемодателят живее с наемателя под един покрив, например в баба в еднофамилна или двуфамилна къща. След това той може да прекрати, без да има правна причина за прекратяване. В писмото за прекратяване обаче той трябва да се позове на своето специално право. В такива случаи срокът за предизвестие се удължава с три месеца на шест месеца. Ако наемодателят продаде имота, новият собственик поема лизинга. Нищо няма да се промени в съществуващия наем. Ако апартаментът под наем бъде превърнат в етажна собственост, за собственика се прилагат специфични за страната периоди на анулиране. Те са най-малко три години, но в някои райони с недостиг на жилища дори 10 години.
Ако наемодателят иска да използва апартамента за собствена употреба, той трябва да посочи подробни причини в известието за прекратяване.
Прекратяване на апартамент поради лична употреба
Наемодателите се нуждаят от легитимен интерес от прекратяване на договора за наем. Най-честата причина: лична употреба, тъй като наемодателят се нуждае от апартамента за себе си, семейството или роднините си. Членовете на семейството са деца, внуци, съпрузи, братя и сестри, родители и баби и дядовци. Племенницата е една от тях (BGH, VIII ZR 159/09). За разлика от това, ако шурей се нуждае сам, трябва да се докаже особено близък контакт (BGH, VIII ZR 247/08). Наемодателите се нуждаят от разбираеми причини за собствените си нужди, които те трябва да обяснят подробно в известието за прекратяване. Това включва предишните условия на живот и предимствата на прекратения апартамент. Ако имат друг свободен апартамент, може да се наложи да се преместят там или да го предложат на наемателя. В случай на „далеч прекомерни жилищни изисквания“, прекратяването е неуспешно. Това също е валидно,ако наемодателят се нуждае от апартамента отново веднага след сключването на договора или ако анулираният апартамент не може да отговори на заявките за ползване на наемодателя. Всеки, който само фалшифицира собствените си нужди, например да наеме апартамента по-скъпо, може да се подложи на наказателно преследване и обезщетение - дори ако наемателят и наемодателят първо са постигнали приятелско споразумение (BGH, VIII ZR 231/07). По-късно обаче наемателят трябва да докаже, че личната употреба е била фалшифицирана.VIII ZR 231/07). По-късно обаче наемателят трябва да докаже, че личната употреба е била фалшифицирана.VIII ZR 231/07). По-късно обаче наемателят трябва да докаже, че личната употреба е била фалшифицирана.
Специален случай: прекратяване на апартамента без предизвестие
Като наемател имате възможност да прекратите без предизвестие в следните случаи:
Апартаментът не може да се използва, както е уговорено в договора
Ако апартаментът е необитаем поради наводнения или щети от пожар например, вие като наемател можете да прекратите договора за наем без предизвестие. Но дори ако апартаментът не е бил предаден навреме (BGB; § 543 (1)), можете да се възползвате от това право.
Апартаментът застрашава вашето здраве
Ако например откриете плесен във вашия апартамент или са вградени други токсични строителни материали, първо трябва да направите това да бъде проверено от експерт, например чрез тест за плесен, а вие също трябва да поемете разходите сами. Ако подозрението се потвърди, първо трябва да дадете на наемодателя разумен срок, за да отстрани дефектите. Ако това не е възможно или наемодателят откаже, можете да анулирате без предизвестие.
Наемодателят нарушава договора
Наемодателят има много права, но неразрешено влизане в апартамента или измама в сметката за комунални услуги не са включени. Можете също да откажете в случай на устни обиди или атаки. Имайте предвид обаче, че обикновено имате само около две седмици за събличане. Затова е най-добре да потърсите нов апартамент, преди да се откажете.
Предстояща модернизация
Ако наемодателят обяви модернизация през март, наемателят може да се откаже до 30 април. Наемът приключва на 31 май.
Ако се планира модернизация, обикновено има по-кратък срок за предизвестие.
Увеличение на наема до местния сравнителен наем
Ако наемателят получи увеличение на наема до 1 април на януари, той може да анулира най-късно до 31 март. Наемът приключва на 31 май. В този случай наемателят не плаща по-висок наем.
Увеличаване на наема след модернизация
Ако наемът трябва да се увеличи до 1 април, наемателят може да анулира в края на март. Наемният договор изтича на 31 май, наемът остава непроменен дотогава.
Прекратяване без предизвестие от наемодателя
Наемодателят може да прекрати наемането без предизвестие, ако наемателят просрочи плащанията за наем. Или наемателят не трябва да плаща частична сума от наем от повече от един месец за два последователни месеца, или забавянето се простира в продължение на няколко месеца и достига размера на най-малко два месечни наема. Ако наемателят изплати просрочие на наема до два месеца след подаване на известието за изселване, прекратяването без предизвестие е невалидно. Ако наемодателят е уведомил едновременно за прекратяване, това прекратяване може да остане в сила. Според Федералния съд наемателите могат да пазят апартамента си само в такива случаи, ако известието за прекратяване е незаконно, например защото наемателят никога не е бил виновен за нищо (VIII ZR 321/14).
Специален случай: прекратяване на договор за пренаем
Ако сте сключили договор за пренаем и искате да го прекратите, се прави разлика между следните случаи:
- Необзаведена стая
Редовният срок за предизвестие от три месеца се прилага за необзаведена стая. Но внимавай! Основният наемател може също да прекрати стаята, без да посочва причина, докато сам живее в апартамента.
- Обзаведена стая
Ако стаята е обзаведена и основният наемател живее в апартамента сам, можете дори да анулирате в средата или в края на месеца.
Специален случай: прекратете договора за наем в общия апартамент
В зависимост от това дали сте подписали договор за наем като основен наемател или като поднаемател, трябва да действате по различен начин:
Отказ като основен наемател
Ако сте основният наемател, трябва да информирате както наемодателя, така и поднаемателите си в случай на прекратяване. Можете или да уведомите своя поднаемател, като използвате специалното право на прекратяване, произтичащо от факта, че основният наемател също живее в този апартамент. Това води до период на предизвестие от три месеца. Основният наемател трябва да уведоми наемател поне три месеца по-рано от собствения си наемодател.
Или, ако вие като основен наемател сте отдали под наем обзаведена стая, можете да анулирате своя наемател не по-късно от 15-о число на месеца до края на същия месец.
Отказ като един от няколкото основни наематели
Ако сте част от общ апартамент като основен наемател, всички съквартиранти и наемодателят трябва да се съгласят да прекратят наема. Причината за това е, че всички съквартиранти са основали гражданскоправно партньорство при подписването на договора. С други думи, наемателят не може просто да напусне, ако останалите не са съгласни. Освен това наемодателят също трябва да се съгласи. Това може да бъде проблематично, ако се страхува, че в бъдеще вече няма да се плащат всички разходи за наем. Ако все пак се изнесете, пак можете да носите солидарна отговорност.
Общият апартамент трябва да спазва няколко специални разпоредби при прекратяване на договора за наем.
Отказ като споделен апартамент
Като общ апартамент, всеки трябва да подпише заедно известието за прекратяване.
Прекратяване на индивидуален договор
В някои общи апартаменти всеки наемател има собствен договор с наемодателя. В тези случаи не се нуждаете от съгласието на съквартиранта си, но изпращате обичайното предизвестие от три месеца. Наемодателят трябва да плати навреме за липсващия наем или да намери нов наемател.
Какво да направите, ако наемодателят игнорира прекратяването?
Понякога се случва наемодателят да не отговори на прекратяването, например като не приеме препоръчано писмо с обратна разписка и това се оказва обратно в пощата. В тези случаи е най-добре да запазите потвърждението, че наемателят е игнорирал препоръчаната поща и да изпратите обикновена препоръчана поща след това. Тогава крайният срок тече от отказа за приемане.
Какво да направя, ако наемателят не се изнесе?
Ако наемателят не се изнесе след изтичане на срока на предизвестието, наемодателят трябва ясно да заяви в рамките на две седмици, че не е съгласен с продължаването на наема - в противен случай прекратяването става неефективно. Освен ако тази правна последица вече не е изключена в договора за наем. За да изведе наемателя от апартамента, наемодателят няма право просто да сменя ключалката на вратата, например. Ако има призната причина за прекратяване, той съди съда за изгонване. Съдът разглежда основанията за прекратяване на наемодателя и контраправата на наемателя. Тъй като дори при оправдано прекратяване на наемодателя, наемателят може да остане, докато може да се позове на специални затруднения, които надвишават интереса на наемодателя да прекрати. Това могат да бъдат:
- висока възраст
- увреждане
- крехкост
- физическа или психическа слабост
- дълъг период на наемане и корени в жилищния район
- бременност
- деца
- Трудности при смяна на училище или детска градина
- ниски доходи
- предстоящ изпит
- да не намери заместващ апартамент
Какво можете да направите, за да възразите срещу прекратяване от наемодателя?
Често има няколко причини за трудности едновременно. Това увеличава шансовете за успех на възражение под наем срещу прекратяването. Наемателят трябва да декларира писмено възражението срещу прекратяването и сам да подпише писмото. Наемодателят трябва да държи заявлението в ръцете си най-малко два месеца преди изтичане на срока за предизвестие. Двумесечният срок обаче се прилага само ако наемодателят е посочил възможността за възражение, неговия краен срок и форма в известието за прекратяване. В противен случай наемателят може също да възрази срещу прекратяването по-късно - а именно до първата съдебна дата на съдебния спор за изваждане. Ако наемателят и наемодателят не са съгласни, съдът трябва да реши. Той претегля дали трудностите на наемателя надвишават интересите на наемодателя да бъде прекратен. Ако е така,съдът разпорежда безсрочно или ограничено продължаване на наема.
