Ако къща е на път да бъде продадена или някой иска да продаде апартамент, може да се наложи така нареченият данък върху спекулациите. Прочетете тук кога това се дължи, колко висок е данъкът върху спекулациите и как да го избегнете.
Продажбата на къща, парцел или апартамент не само изисква много работа - има и разходи. Брокерът може да се наложи да плати, при определени обстоятелства в банката може да се дължи санкция за предплащане и данъчната служба също държи ръцете си: тъй като продажбата на къща също се облага с определен данък. По-конкретно, става въпрос за данъка върху спекулациите, който може значително да намали печалбата, която може да бъде реализирана при продажба.
Какъв е данъкът върху спекулациите?
В Германия, съгласно § 23 EStG, се начислява данък върху спекулацията, ако оскъдни стоки, чиято стойност може да нарасне рязко, се продават с печалба. Това включва и недвижими имоти.
Обаче възниква само ако определен период, така нареченият период на продажба или спекулация, не бъде достигнат след покупката, т.е. обектите се продават отново, преди да е изтекло определено време. Когато продавате къща или апартамент или имот, това зависи от вида на покупката и вида на употреба. Данъкът върху спекулациите се изчислява въз основа на печалбата, получена от продажбата, така че покупната и продажната цена се сравняват за оценката на данъка.
Формално правилното наименование за таксата, известно в разговорно наименование като "данък върху спекулацията", е "данък върху дохода върху печалбата от продажби от частни сделки за продажба съгласно § 23 EStG".
Кога се дължи данък върху спекулациите върху недвижими имоти?
Продавачът винаги трябва да плати данъка върху спекулацията върху продажбата на недвижим имот, ако не е спазен определен период между покупката на къщата и продажбата. Тъй като тогава законодателят поема икономически мотивирани покупки и продажби - така приема, че Your-Best-Home.net, собствеността или апартаментът са придобити единствено с цел печалба - и налага данъци върху реализираната печалба.
Ако дадено лице продаде повече от три имота в рамките на пет години (лимит от три имота), се предполага и търговска търговия. В този случай може да се наложи да се плати и търговски данък. По същия начин се приема, че намерението за реализиране на печалба при продажба на къщата и данък върху спекулациите се дължи след продажбата.
Какви са крайните срокове за данък върху спекулациите с недвижими имоти?
Когато става въпрос за сроковете, които трябва да се спазват за данък върху спекулациите, трябва да се прави разлика между различни случаи при продажба на къща, апартамент или имот:
1. Имотът е бил обитаван.
Ако собственикът на къщата или апартамента е живял сам в имота, периодът на спекулации е три години. Собственикът трябва да е живял в имота три последователни години. Важно е обаче да няма пълни календарни години! Ако имотът е закупен през декември 2019 г., той може да бъде продаден отново през януари 2021 г., без да се начислява данък върху спекулацията върху получената печалба.
Този период на спекулации важи и ако апартаментът или Your-Best-Home.net не са заети от самия собственик, а от децата му, за които той все още получава детска надбавка.
Най-добре е да живеете в собствените си четири стени. Ако все пак трябва да продадете къщата си, не трябва да го правите в рамките на три години - в противен случай ще трябва да платите спекулативен данък.
2. Имотът не е бил обитаван.
Ако Your-Best-Home.net или апартаментът не е бил използван, а отдаден под наем, периодът на продажба е десет години. Тук се прилага конкретната дата на покупко-продажба, която е отбелязана в нотариално заверения договор за покупка. Периодът на спекулации започва в деня след подписването на договора. Ако между покупката и продажбата на имота има по-малко от десет години, се дължи данък върху спекулациите.
Специални случаи: Ако апартамент се използва за първи път и след това се отдаде под наем, се прилага десетгодишният период на спекулация. Ако първо се наеме и след това се обитава, той може да се продаде без данък върху спекулациите след три календарни години лична употреба.
3. Имотът е бил обитаван само частично
Ако например трябва да се продаде къща, която не е напълно обитавана, но е частично наета, данъкът върху спекулацията трябва да бъде платен пропорционално само за частта, която не е обитавана поне три календарни години подред. Ако цялото имущество е притежавано повече от десет години, не се дължи данък върху спекулациите.
4. Имотът е прехвърлен чрез разделяне на собствеността
Ако един от предишните съпрузи получи имота като едноличен собственик чрез разделяне на имущество след развода, той трябва да плати данък върху спекулациите, ако продаде Your-Best-Home.net, имот или апартамент през следващите десет години. Тук е от съществено значение периодът на спекулации да не започва повече в деня, следващ датата на покупката. По-скоро започва в деня след прехвърлянето на собствеността на съпруга, т.е. отново от нула.
Ако обаче бившият съпруг се премести в себе си или ако остане там, той може да продаде имота без данък върху спекулациите, ако живее в него поне три календарни години подред.
5. Имотът е придобит при закриване на бизнес или отнемане от бизнес активи
. Тук се прилага и периодът на спекулация от десет години, ако не се плаща данък върху спекулациите. В случай на лична употреба се прилагат обичайните започнали три календарни години.
6. Имотът е наследен или подарен.
Ако Your-Best-Home.net, имотът или апартаментът се прехвърлят на нов собственик чрез наследяване или дарение, периодът на продажба започва в деня, следващ деня, в който починалият или дарителят са закупили имота. Ако бъде продаден в рамките на десет години от тази дата, ще се прилага спекулативен данък. Освен ако имотът не е зает от наследника или дарения от три последователни календарни години, продажбата е освободена от данък върху спекулациите.
Важно: В случай на наследство или дарение, данъкът върху наследството или данъкът върху подаръците също могат да бъдат събирани, ако са превишени приложимите данъчни освобождавания.
Спекулативният данък се дължи и за имоти, които се наследяват и продават отново в рамките на десет години.
Колко е данъкът върху спекулациите?
Индивидуалната ставка на данъка върху дохода на продавача се използва за изчисляване на данъка върху спекулацията при продажба на недвижими имоти. Следователно размерът на данъка върху спекулациите е различен във всеки отделен случай и не може да бъде посочен като обща.
Независимо от личната данъчна ставка, за изчислението е важно, че данъците подлежат само на печалбата, реализирана при продажбата, а не на максималната цена на имота, постигната при продажбата на къщата.
Как може да се избегне или намали данъкът върху спекулациите?
Можете законно да намалите размера на данъка върху спекулациите, ако правилно изчислите печалбата от продажбата. Това се прави, като се правят всички допустими отчисления от него. Много продавачи на недвижими имоти обаче пренебрегват всякакви точки и в крайна сметка плащат повече данъци, отколкото е необходимо.
Трябва да включите тези разходи при изчисляване на печалбата си:
- Разходи за брокера при покупко-продажба
- Нотариални такси
- ако е приложимо, санкция за предсрочно погасяване от финансиращата банка
- Ремонти за продажба
- Ремонтни работи през първите три години след закупуването на имота (това са част от разходите за придобиване и като такива могат да бъдат приспаднати от печалбата)
- Рекламни разходи за продажбата (напр. Реклами в интернет, печатен конспект)
- Данък върху прехвърлянето на недвижими имоти
- Разходи за вписване в поземления регистър
- ако е приложимо, пропорционално частно ползване на имота
Моля, обърнете внимание: Всяка данъчна амортизация за нает имот трябва да се добави към печалбата.
Можете да заобиколите данъка върху спекулациите, когато продавате недвижими имоти, само ако спазвате периода на спекулация или ако не надвишите лимита за освобождаване от данъци за печалба от 600 евро годишно. С оглед на непрекъснато нарастващите цени обаче, това обикновено едва ли е възможно при продажба на имот.
Данък върху спекулациите: изчислете сумата сами
Всеки може лесно да изчисли сам данъка върху спекулациите. Пример за това е имот, отдаден под наем и продаден осем години след покупката.
Два процента от покупната цена на търговския имот се отписва годишно като приспадане за износване (амортизация) от данъка (т.е. 8x8 000 евро = 64 000 евро). Когато беше купена, струваше 400 000 евро, а сега се продава за 500 000 евро.
| Продажна цена | 500 000 евро |
| - покупна цена | 400 000 евро |
| - Разходи за придобиване (брокер, нотариус, вписване в поземлен регистър, данък върху прехвърлянето на недвижими имоти и др.) | 34 280 евро |
| - ремонт за продажба | 5000 евро |
| - рекламни разходи за продажбата | 200 евро |
| - Брокер в продажбата | 14 280 евро |
| + данъчно призната амортизация | 64 000 евро |
| облагаема печалба | 110 240 евро |
| ставка на данъка върху доходите на физическите лица (напр.) | 40 процента |
| Сума на данъка за спекулации | 44 096 евро |
За да се изчисли размерът на данъка върху спекулациите, който може да се дължи преди продажбата на имота, трябва да се знае пазарната стойност на имота.
За кои обекти се дължи и данък върху спекулациите?
Държавата облага не само данъци върху недвижими имоти, но и спекулативен данък за тези обекти при определени условия:
- Произведения на изкуството
- Благородни метали и камъни
- Бижута
- Колекции от монети и печати
- Антики
- Античен автомобил
Спекулативен данък може да се събира и върху антики и произведения на изкуството.
Дори при тези стоки обаче това възниква само ако не е достигнат определен период между покупката и продажбата. Това е една година за произведения на изкуството, благородни метали и камъни, бижута, колекции монети и марки, антики и ретро автомобили. След това продажбата е без данък спекулация. До 2009 г. този данък се прилагаше и при продажбата на акции. Това обаче беше заменено от окончателния данък при източника.