Специалната жилищна политика и стогодишната концепция за социални жилища във Виена запазват достъпни жилища за жителите. Въпреки това градът не иска да се откаже от промоцията на собственост.
Жилищната политика във Виена: 5,80 евро основен наем (плюс 10 процента данък) на квадратен метър. За стотици хиляди. Без негативното влияние на спекулациите. И то в средата на атрактивен мегаполис с почти два милиона жители, страхотна история, страхотен имидж и функционираща икономика. Университетите са пълни с млади хора от цял свят. И всяка година Виена е на върха в класацията на най-удобните за живеене градове.
Виенската концепция за социални жилища
Живото чудо на Виена е създадено между 1919 и 1934 г. По това време жизнената ситуация за много граждани е била катастрофална. Като противодействие градът започна да строи социални жилища. Социалните селища във Виена никога не са били и все още не са насочени към печалба. Преди всичко: Градът е запазил тези апартаменти - и не, както много германски градове, ги е продал на частни собственици.
Размерът на социалните жилища във Виена
Сега градът притежава 220 000 апартамента. Около 500 000 граждани - това е около всеки четвърти виенчанин - живеят в такъв общински апартамент. Градът участва в още 200 000 апартамента. Фактът, че много хора живеят в апартаменти с ограничени наеми, засяга целия пазар на наеми и забавя цените. Това струва много: австрийската столица харчи около 600 милиона евро годишно за жилищната си политика и жилищните субсидии. „Нашата цел са достъпни и висококачествени апартаменти - не само за социално слаби групи доходи, но и за по-широко население“, обяснява градският съветник от Виена Катрин Гаал.
Средната класа във Виена всъщност се възползва от тази жилищна политика: Ограничението на доходите за апартамент в общински жилища за самотен човек е над 40 000 евро годишно. Ограниченията за семейни двойки и семейства с деца са още по-високи. Тези, които търсят градски апартамент обаче, не трябва да очакват голям лукс. Самотен може да се премести само в едностаен апартамент. Добавя се по една стая за всеки човек от домакинството. И след месеци или години чакане, заинтересованите страни получават максимум две оферти за апартаменти. Жилищната субсидия се финансира от 0,5 на сто от брутната маса на заплатите, както от служители, така и от работодатели. Това е социален консенсус. Виена е запазила апартаментите си и ги е приспособила към днешните нужди. Четири хиляди нови апартамента се планират или вече са в процес на изграждане.
Подобен ангажимент на общината не само намалява натиска върху пазара на наеми. Като собственик градът има пряк контрол върху енергийното оборудване на жилищните комплекси. Това не зависи от доброжелателността на собствениците на частни къщи.
Социални жилища в Германия
Германският модел на социални жилища или социални жилища е проектиран съвсем различно. Социалната ангажираност на апартаментите често трае само 15 години. През 90-те години, когато много общини изпъшкаха под дълговете си, те хвърлиха хиляди общински апартаменти на пазара. Защото: отговорните са чули от демографите, че населението ще се свие и че не са необходими нови апартаменти. В резултат на това социалните жилища почти спряха.
Когато ситуацията се промени през последните години и жилищата станаха оскъдни в много региони, жилищната политика не успя да осигури достатъчно наемни апартаменти на достъпни цени. Много германски общини също все повече разчитат на насърчаване на собствеността. В рамките на общинските програми за финансиране, като например в Регенсбург, семействата с деца могат да закупят достъпна земя за строителство и да получат субсидия за финансиране на къщи.
През 80-те години Регенсбург разработва новия квартал Бургвайнт с 400 хектара жилищни и търговски площи, за да поддържа цените на земята под контрол. Младите семейства получиха предпочитание в процеса на разпределяне на собствеността и също бяха подпомогнати с безвъзмездни средства.
Град Виена също е запознат с насърчаването на собствеността върху имота: Всеки, който дълго време живее в кооперативен апартамент, може да го поеме при изгодни условия. Общината има и програми за финансиране за създаване на ново жилищно пространство. Защото не всички хора искат да плащат наем завинаги. Нито във Виена.
Експертно интервю: Притежаването на недвижими имоти често води до по-ниски разходи за жилище
Професор доктор. Michael Voigtländer оглавява областта на икономиката на недвижимите имоти в Института по немска икономика в Кьолн. По въпроса за жилищната политика той преподава в няколко университета и е автор на книгата „Luxusgut Wohnen: Защо нашите градове стават по-скъпи и какво да правим сега“. В интервю за Your-Best-Home.net експертът по жилищна политика и социални жилища обяснява връзката между собствеността на жилищата, лихвените проценти и цените на недвижимите имоти.
Влияе ли жилищната политика като Виена или такъв евтин пазар на наеми върху цените на недвижимите имоти?
Това вече има отражение: когато наемите са евтини, е по-малко привлекателно да се инвестира в жилищни имоти - което е отразено в индекса на цените на имотите. Това може да доведе до по-ниско търсене на собственост. Често тогава цените също са по-ниски. Но трябва да попитате: защо наемите са толкова ниски? Ако те са регулирани, но все още има недостиг на жилищна площ, това в крайна сметка води до факта, че съществуващите наеми са предпочитани: Хората там живеят евтино - останалите не намират нищо.
Тогава какво се случва на пазара?
В такъв случай търсенето на апартаменти остава високо. И точно това се случва във Виена. Ако сте един от късметлиите, които имат шанс да получат съвет на квартира, тогава всичко е наред. Но наемите остават високи на отворения пазар на жилища и все още има търсене на жилищни имоти.
Какви са аргументите в полза на закупуването на жилище днес?
Една от причините със сигурност е ниското ниво на лихвените проценти. Човек често е шокиран от това колко са се повишили цените. Но ако сравните това с развитието на лихвения процент и изчислите финансирането, тогава виждате: Можете да финансирате по-евтино днес и да имате по-малка тежест отпреди няколко години. Често е по-евтино да се използва заем за недвижими имоти, отколкото да се плаща наем. Следователно разходите за жилище в имота са по-евтини.
Втората причина е осигуряването на възраст: Имаме големи проблеми със задължителното пенсионно осигуряване. Дори при фирмените пенсионни схеми или намалените изплащания от животозастрахователните полици. Причината е по-ниското ниво на лихвения процент. Собственият ви имот осигурява пенсионното ви осигуряване. В големите градове има и трета причина: мнозина се притесняват дали няма да бъдат принудени да напуснат квартала си или от джентрификация. Разбира се, притежаването на кооперация предпазва от това.
Виена продължава да расте: в момента се планират 3700 нови социални жилища.
По-евтино ли е да се купува, отколкото да се наема в големия град, въпреки високите цени?
Това важи и там, защото наемите там също са се повишили рязко. С изключение на Мюнхен: Там вие сте не по-малко обременени като купувач от наемателя поради изключително високи цени. Но ако сте платили апартамента си, тогава имате съответно ценен дом. В големите градове става въпрос и за въпроса: Кой има полза от голямото увеличение на цените там? Със сигурност би било социално желателно, ако широка част от хората могат да се възползват от това.
Ще продължи ли високото увеличение на цените в мегаполисите?
Вероятно да. Защото градовете продължават да растат. Но темповете на нарастване може да спаднат до известна степен.
Днес лихвените проценти са ниски. Трябва ли да остане така?
Не, но има някои признаци, че лихвените проценти няма да се променят драстично. Винаги гледаме на паричната политика на Европейската централна банка. Но лихвената политика не прави това сама. В крайна сметка на глобалния капиталов пазар лихвените проценти се определят от взаимодействието между търсенето и предлагането. Доставчиците са спестителите. И тук имаме вълнуващо развитие: Във всички страни на Запад хората остаряват, но възрастта за пенсиониране не се коригира. Ето защо трябва да се направят повече частни разпоредби, т.е. повече спестявания. От страна на търсенето се инвестира относително малко въпреки ниските лихвени проценти. Това е свързано с факта, че работната сила намалява и че дигитализацията изисква по-малко инвестиции.
Много пари в предлагането на спестители и малко търсене на заеми, така че лихвените проценти падат?
Това ще продължи през следващите няколко десетилетия. Следователно, според мнението на много икономисти, лихвените проценти ще останат относително ниски. Не мисля, че ще видим четири или пет преди десетичната запетая в лихвените проценти за последващо финансиране.
Заслужава ли си да притежавате недвижими имоти днес като инвестиция предвид високите цени?
За да направите това, трябва да разгледате и алтернативите за инвестиция: много други неща дават само много ниски лихвени проценти.
Какво бихте препоръчали на частни инвеститори в недвижими имоти?
В момента има много, които се опитват да предложат имоти надценени. Ето защо определено трябва да имате познания за жилищната политика и пазара. Виждам възможности в покрайнините на големите мегаполиси, в университетските градове, но също така и на места, където хората са добре запознати. Много по-малки инвеститори имат предимството, че познават добре местоживеенето си и могат да оценят добре микролокациите. На това трябва да се съсредоточите. Това е предимство пред големите инвеститори.
Можете ли да ни кажете някои интересни региони?
Що се отнася до периферни местоположения, мисля за Офенбах в района на Франкфурт или може би за Нойс в района на Дюселдорф. Или до средно големи градове като Бон или Мюнстер. Това са места, където инвестицията в недвижими имоти все още може да си струва.
Как се инвестирате като експерт?
Учените не инвестират толкова много пари. Разнообразявам и търся имоти в моя водосборен басейн, за които знам. По този начин обаче разбрах: Не е толкова лесно - диапазонът вече не е толкова широк.
