По принцип задължението на наемодателя е да поддържа апартамент в състоянието, съгласно договора. Той все още може да прехвърли разходите за дребни ремонти на наемателя. Тук можете да разберете до каква степен това е възможно и когато клауза за малък ремонт в договорите за наем е неефективна.
Какво представляват дребните ремонти?
Малките ремонти са поправки на малки повреди в нает апартамент. Съгласно закона за наемането, направените разходи за това могат да бъдат наложени на наемателя до определени граници.
За да е възможно това, в договора за наем трябва да има ефективна клауза за дребни ремонти. След това наемателят е длъжен да поеме разходите за ремонт на неща, които също са наети и до които той има пряк, чест достъп.
Примери за дребни ремонти
Типичните примери за дребни ремонти, които не трябва да плаща наемодателят, а наемателят, включват например повреда на тези устройства или съоръжения в апартамента:
- Кранове
- Измиване на тоалетната
- Затварящи колани
- Дръжки за врати и прозорци
- Душ слушалка
- ключ за осветление
- Гнезда
Типичен пример за дребни ремонти, при които наемателят сам трябва да поеме разходите, е дефектна душ кабина.
Какво не се брои за дребни ремонти?
В съответствие със закона за наемане, наемодателят не може да прехвърли разходите на наемателя за дефектно оборудване в апартамента, с който наемателят влиза изключително рядко или няма пряк контакт чрез клаузата за дребни ремонти.
Такъв би бил случаят, например, ако е настъпила повреда на тези съоръжения:
- Електропроводи
- Стъкло за прозорци
- Кутия с ролетни щори
- Силиконови фуги
- Електрически крушки в стълбището или коридора
Счупеното стъкло на прозореца не е от малките ремонти. Обикновено наемодателят плаща тук.
Каква е клаузата за дребни ремонти?
По принцип наемателите не са задължени да покриват разходите за дребни ремонти. Ако наемодателят желае частично да се освободи от задължението си да поддържа нает апартамент, посочен в раздел 535 от Германския граждански кодекс (BGB), и да наложи на наемателя поемането на разходи за дребни ремонти в наетия апартамент, в договора за наем трябва да се отбележи така наречената клауза за дребен ремонт.
За да има тази клауза правна сила, наемодателят трябва да посочи точно за кои части от имота под наем се отнася. Не е необходимо обаче да се изброяват всички отделни имоти в апартамента под наем. Достатъчно е, ако в съответствие с раздел 28, параграф 3, точка 2 от Втората наредба за изчисляване (BV), в договора за наем са посочени основни групи, например "инсталационни елементи за електричество, вода и газ, оборудване за отопление и готвене, брави за прозорци и врати и Затварящи устройства за капаци ".
Кога клаузата за дребни ремонти е неефективна?
Клаузата за дребни ремонти е неефективна, ако липсва наименованието на горните групи и не е посочен финансов максимален лимит, до който наемателят е длъжен да поеме разходите за дребни ремонти. Това се отнася както за разходите за всеки отделен ремонт, които могат да бъдат направени, така и за максималните общи разходи, които могат да бъдат наложени на наемателя за ремонт на година.
Ако наемодателят не е отбелязал тези стойности в договора за наем, клаузата е недействителна и наемателят не трябва да плаща нито една от направените разходи.
Клаузата за дребни ремонти в договора за наем регламентира кога наемодателят може да прехвърли разходите за дребни ремонти на наемателя. Той обаче не е валиден при определени обстоятелства.
Какви са максималните разходи, които наемателят трябва да понесе?
По принцип няма законов максимален лимит в правото за наемане, до който наемателят може да бъде задължен да поеме разходите за ремонт. Следователно наемодателите могат теоретично да избират лимитите по желание и да ги отбелязват в клаузата за дребен ремонт.
Те обаче всъщност не са напълно безплатни: В германската съдебна практика различни решения поставят груба рамка, в която трябва да се движат максималните граници на разходите за дребни ремонти. Това е единственият начин клаузата да е правно валидна и да не е неефективна.
Има както ограничения за всяка отделна мярка, така и за общите допустими разходи за година, които трябва да бъдат поети от наемателя.
До каква сума трябва да плати наемателят за индивидуални дребни ремонти?
В решение от 1989 г. Федералният съд постанови, че е допустимо да се очаква наемателят да понесе разходи от 100 DM на дребен ремонт в съответствие с договора за наем (BGH, решение от 7 юни 1989 г., Az.: VIII ZR 91/88). 21 години по-късно, в решение по наемно право, окръжният съд на Вюрцбург счете, че тежестта на разходите за наемателя в размер на 110 евро за малък ремонт е подходяща (AG Würzburg, решение от 17 май 2010 г., Az.: 13 C 670/10).
Като цяло се приема, че цената на ремонт ще бъде между 75 и 100 евро.
Изцяло или изобщо: Няма пропорционално възстановяване на разходите за дребни ремонти
На практика определянето на максимален лимит в съответната клауза на договора означава, че се прилага принципът „всички или изобщо“: В договора за наем или в клаузата за малък ремонт, максимален размер на малък ремонт на 90 евро, а сумата на фактурата е 85 евро, наемателят трябва да заплати разноските съгласно наемателския закон.
Ако обаче сметката е 95 евро, наемодателят трябва да плати сметката изцяло. Тогава той не може да изисква наемателят да участва в разходите в размер на договорения максимален размер съгласно клаузата за дребен ремонт (вж. Решението на Висшия окръжен съд в Дюселдорф от 11 юни 2002 г., Az.: I-24 U 183/01).
До каква обща сума наемателят трябва да плаща за дребни ремонти годишно?
Съществува и максимален лимит на общите разходи, които наемателят трябва да плаща за дребни ремонти годишно. Тази информация в клаузата е от съществено значение, за да се защити наемателят от неизчислими разходи, ако са необходими многобройни дребни ремонти в апартамента в рамките на една година.
По отношение на общите разходи за календарна година, които наемателят трябва да поеме за ремонт, има няколко решения от закона за наемането, които определят допустима рамка за наема:
Настоящата съдебна практика държи годишна финансова тежест върху наемателя за ремонт от 6% (BGH, решение от 6 май 1992 г., VIII ZR 129/91) до 8% (AG Braunschweig, решение от 17 март 2005 г., Az: 116 C 196/05) на годишния студен наем е допустимо. Всички направени допълнителни разходи трябва да бъдат поети от наемодателя.
За да бъде валидна клаузата за дребни ремонти , наемодателят трябва да се придържа към груба рамка, в която трябва да се движат максималните граници на разходите за дребни ремонти.
Кой наема майстора за дребен ремонт?
Дори ако наемателят трябва сам да заплати цената на ремонта до определена сума - договорът винаги трябва да се изпълнява от наемодателя. В противен случай наемателят рискува да бъде подведен под отговорност за грешна изработка. Така наречените "клаузи за обслужване", които задължават наемателя да извърши ремонт сам или да ги възложи, са невалидни (вж. Решенията на BGH от 6 май 1992 г., NJW 1992, стр. 1759, както и на AG Schöneberg от 19 август 2008 г., Az .: 3 C 220/08).
Може ли наемателят сам да извърши дребен ремонт?
Капа ли крана? Ако трябва да се смени само душовата глава или да се смени аераторът в крана, наемателят може също да предприеме този ремонт сам със съответните ръчни умения.
По принцип обаче силно препоръчваме да не извършвате сами малки ремонти. Тъй като ако работата е лошо извършена или, в най-лошия случай, дори води до последващи щети, наемодателят може да таксува на лицето, причинило щетата, пълните разходи за основния ремонт, които след това са необходими. След това ще бъдете таксувани на наемателя.