Бум на недвижими имоти в Германия: Всеки, който търси разумна инвестиция, трябва да помисли за отдаване под наем на имот. Когато купувате апартамент, независимо дали под наем или като инвестиционен имот, трябва да вземете предвид цената, местоположението, състоянието на сградата и общността на собствениците - тогава нищо не пречи на вашия собствен апартамент като инвестиция.
Постоянно ниските лихвени проценти създават проблеми за много спестители. Трудно е да се намерят безопасни инвестиции, които дават повече от един процент лихва. Следователно закупуването на апартамент под наем за по-късно лична употреба може да бъде разумен вариант за частни лица.
Недвижимите имоти като инвестиция: основателни причини
Наемането на собствен имот предлага няколко предимства: Собствениците имат сигурността да имат правилните четири стени за възрастта си и да могат да ги проектират напълно свободно, например без бариери. Това също спестява данъци: „Наемодателите могат да извършват ремонти или да инвестират в подходящи за възрастта ремонти, стига тези разходи да са все още значителни по отношение на данъчното облагане“, предлага експертът на LBS Маркус Ланг като съвет. „Когато се пенсионирате, данъчната ставка обикновено пада и като собственик не можете да приспадате такива разходи.“
Съвпадащ обект
1. Местоположение:
Проверете размера, плана на етажа и комфорта, жилищната и пътната обстановка, както и инфраструктурата. Има ли апартаменти в квартала? Тогава купете някъде другаде!2. Проверка:
Попитайте какви ремонти предстоят. Достатъчни ли са резервите, планират ли се специални налози? Как работи мениджърът? Хармонизира ли общността на собствениците?3. Професионален съвет:
Потърсете помощ - строителен експерт или опитен архитект ще провери Your-Best-Home.net за скрити дефекти.4. Покупна цена:
LBS публикува цените за 640 града всяка година в „Пазар на жилищни недвижими имоти“.5. Наем:
Можете да разберете колко наем можете да очаквате от местния индекс на наемите.6. Доходност под наем:
Той посочва какъв процент от инвестиционните разходи можете да възстановите чрез годишния наем. Включително всички допълнителни разходи за покупка, нетният доход от наем трябва да бъде над 4 процента.7. Финансиране:
С договор за жилищен заем и спестявания можете да си осигурите заем с ниска лихва. Идеално: инвестирайте 20 процента собствен капитал.8. Данъци:
Данъчен специалист ще ви каже преди да купите дали инвестицията ви математически си струва.Тези мисли също развълнуваха Дитмар и Едит Пфафенбергер. Родителите на две деца вече имат собствен дом и искаха да инвестират допълнително 70 000 евро безопасно. Те намериха добре изрязан и разположен двустаен апартамент с добри 55 квадратни метра жилищна площ за 175 000 евро, които искат да купят и първоначално да дадат под наем. „Можем да се преместим по-късно, когато вече не сме толкова мобилни и градинарството става твърде много за нас“, съгласи се двойката. Солидното финансиране, което не ги затрупа, беше предпоставка. В крайна сметка двойката искаше да подкрепи финансово децата си през следващите години.
Наемете имот: Умно финансиране
От общата цена (включително допълнителните разходи) от 189 000 евро, Pfaffenbergers донесе 69 000 евро собствен капитал. Те платиха останалата сума с амортизационен заем за предварително финансиране на LBS. По-късно те заменят този кредит за предварително финансиране с договор за строително общество, който междувременно е спестен. Вашата месечна такса е 600 евро за 21 години. През първите десет години двойката може да приспадне 180 евро лихвени разходи и 275 евро амортизация на сградата на месец от 500 евро наема. Останете 45 евро като облагаем доход от наем. За това Pfaffenbergers плащат само 14 евро данъци при данъчна ставка от 30 процента (преобразувана в месеца). Общата им нетна тежест е 114 евро.
Красива гледка
След десет години заемът за предварително финансиране се осребрява с изплатената сума на заема и след това част от заема се изплаща с всяка следваща вноска. Това намалява разходите за лихви и данъчните облекчения. С други думи, данъчната тежест леко се увеличава - както и месечната нетна тежест. През първата година от заема за строителното общество това са 123 евро. До изплащане тя се увеличава до 168 евро. Pfaffenbergers са направили добри провизии за своето бъдеще.
… Зареждане
| Покупна цена | 170 000 евро |
| Допълнителни разходи (брокер, нотариус, данък върху прехвърлянето на недвижими имоти) | 14 000 евро |
| Обща покупна цена, включително имот | 189 000 евро |
| Капитал | 69 000 евро |
| Нужди от финансиране | 120 000 евро |
1) Включително такса за придобиване (1% от спестената сума на строителното общество) и 9,60 евро годишна такса.
2) първоначална лихва. Те намаляват с всяка погасителна вноска. Това увеличава нетната тежест до 168 евро до края на финансирането.
3) Разходи за финансиране минус приходи от наем и плюс данъци.
Изграждането на пари е по-евтино от всякога. При днешните най-добри условия пълното дългово финансиране за придобиване на недвижими имоти е примамливо. Но бъдете внимателни: Всеки, който тегли кредит за повече от 60 процента от стойността на ипотечното кредитиране, постепенно плаща все по-висока рискова премия на банката. Общото правило е: колкото повече собствен капитал, толкова по-добри са условията.
Заеми под контрол: Попитайте колко лихвени проценти падат, когато увеличите собствения си капитал. Инвестициите с по-високи лихви обаче не трябва да се продават в полза на собствения капитал. Първо сравнете нетната възвръщаемост на съществуващите инвестиции с лихвата по кредита за съответната сума. Попитайте за оферти за по-високи суми на заема - в изключителни случаи има по-ниски лихвени проценти.
Предимство за спестяващите строителни дружества: заемите на строителното общество също се отпускат без допълнителни рискови надбавки, ако те надвишават 60% от стойността на ипотечното кредитиране.
Маркус Ланг, LBS данъчен експерт
Доходът от наем трябва да се облага с данък. Разходите за наетия имот (като лихви, амортизация или ремонт) обаче могат да бъдат компенсирани спрямо приходите от наем. Това дава възможност на наемодателите да намалят облагаемия доход от наем и лизинг.
Амортизация: Два процента от разходите за придобиване или производство (без разходите за собственост) могат да бъдат амортизирани годишно. В случай на апартамент под наем, закупен за 150 000 евро, облагаемият доход от наем се намалява с 3000 евро годишно.
Ремонти: Разходите за поддръжка (например за нови плочки в банята или нови прозорци) могат да бъдат приспаднати веднага от данъците. Данъчната служба оценява тези разходи като разходи, свързани с доходите. Внимание: Мерките могат евентуално да бъдат оценени като разходи, свързани с разходите и следователно трябва да се амортизират на линейна основа в продължение на 50 години. За данъчната служба се прилага принципно правило: Ако усилията за модернизация надвишават 15% нетно от разходите за придобиване на сграда в рамките на три години след покупката, те вече не могат да бъдат приспадани от разходите за реклама. Тогава това се отнася за всички мерки през тези три години.
Наемете апартамент: свободни часове и данък
Норберт Шьонлебер, специалист по наемно и вещно право, съветва:
Живяхте ли сами за първи път в кооперацията си и искате да я дадете под наем, след като се изнесете? За да можете да поискате разходи, свързани с доходите, от данъчната служба за свободния апартамент, трябва да докажете, че искате да наемете апартамента и да не го продавате.
Само наем: Според Федералния финансов съд (Aktenz. IX R 1/07) разходите за реклама са разходи за осигуряване на приходите. Съдиите решиха, че само лизингът служи за генериране на приходи, а не продажби. Следователно решението за наем трябва да бъде разпознаваемо - то не е толкова дълго, колкото собственикът не само иска да наеме имота, но и да го продаде.
Доказателство:Ако искате да се възползвате от приспадането на свързаните с доходите разходи след изселване, търсете наематели, а не купувачи. Докажете на данъчните власти, че искате да наемете имота - например с реклами на апартаменти, наемане на брокер и доказателства за потенциални наематели. "
Инвестирайте сигурно в инвестиционен имот
Всеки, който купува имот като парична инвестиция, изчислява по различен начин от собственика-обитател. И за двете обаче важи следното: Важен е балансираният финансов микс. Наемодателите могат да се възползват и от договор за заем на строително общество.
Предвид ниските лихвени проценти, спестителите се чудят как да инвестират спестяванията си. Строителите и купувачите се възползват от евтини заеми. Така че не е изненадващо, че все повече хора мислят за наемане на имот. Това показват проучвания като барометъра на богатството, публикуван ежегодно от Германските спестовни банки и Джиро асоциация: Наскоро 27% от анкетираните смятат, че имуществото, използвано от трети страни, е идеално подходящо за натрупване на богатство. Преди десет години това беше само 7 процента. Брокерите потвърждават тази тенденция. Преди началото на финансовата криза през 2007 г. LBS Immobilien GmbH NordWest продаде само десет процента от етажната собственост за капиталови инвестиции; през 2017 г. стойността достигна почти тридесет процента.
Собствеността на дома е безопасна инвестиция. Солидното финансиране е важно.
Струва ли си да купувате?
За да си струва инвестицията, съотношението на доходите от наем към покупната цена трябва да е точно:
Годишен студен наем / покупна цена x 100 = брутен доход от наем
Покупната цена е например 25 пъти годишния основен наем, което води до брутен доход от наем от 4%. Бетон:
12 000 евро / 300 000 евро х 100 = 4%
Нетната доходност от наем осигурява по-добра ориентация. Тук са включени разходи за покупка, администрация и поддръжка (пример вдясно). Данъчните плащания и спестявания, както и финансирането не се вземат предвид. *
* На уебсайта на Stiftung Warentest ще намерите безплатен калкулатор, който включва тези и други фактори (например фиксирана ставка за загуба на наем): www.test.de/vermietete-eigentumswohnung
| разходи | |
| Покупна цена | 300 000 евро |
| плюс допълнителни разходи за придобиване | плюс 30 000 евро |
| Общо усилие | 330 000 евро |
| Нетен наем | 12 000 евро |
| администрация | минус 600 евро |
| поддръжка | минус 1000 евро |
| Годишен доход от наем | 10 400 евро |
Нетна
възвръщаемост под наем: 10 400 евро / 330 000 евро х 100 = 3,15% Нивото на възвръщаемост
Много хора оценяват недвижимите имоти, защото са по-осезаеми от абстрактните ценни книжа. Инвеститорите се надяват на стабилна стойност и стабилен доход от наем. За да се изпълнят очакванията обаче, трябва да инвестирате време - първо в избора на имота. Областният мениджър на LBS Константинос Стилянос казва какво е важно: „Местоположение, местоположение, местоположение. Купувачите обръщат внимание на работеща инфраструктура, социалната среда и добрите прогнози за населението. “Освен това състоянието и оборудването са много важни, за да се избегнат свободни работни места.
В крайна сметка дали инвестицията си струва, зависи до голяма степен от доходите от наем. Те не само трябва да текат надеждно, но и да са в разумна връзка с покупната цена. Например, ако цената е 25 пъти месечния наем, възвръщаемостта е 4 процента. „В никакъв случай допълнителните разходи за придобиване не трябва да бъдат пропуснати от изчислението“, подчертава Stylianos. Те влияят - точно както разходите за администриране и поддръжка - върху нетния доход от наем. Постигането на висока възвръщаемост стана по-трудно в последно време. Защото на много места изкупните цени са се покачили по-бързо от наемите. „Но възвръщаемостта от 2-3% в момента изглежда доста привлекателна в сравнение с други инвестиции“, казва Stylianos.
Предимства за наемодателите
За купувачите, които се нуждаят от заем, текущата ситуация с лихвените проценти е много благоприятна. Защото: „Инвеститорите получават страхотни условия, особено ако внасят високи ценни книжа - като собственост, заета от собственик“, казва експертът по финансиране на LBS. След това можете (за разлика от обитателите на собствениците) да приспаднете лихвата по заема като разходи, свързани с доходите - като почти всички разходи за наетото имущество (като разходи за ремонт и администрация, такси за управление на акаунта). Инвеститорите могат да отпишат най-големия артикул, разходите за придобиване (без земя) за период от 50 години. По този начин данъчните предимства формират аргумент за закупуване на инвестиционен имот.
Но това, което е още по-важно, е, че притежаването на жилища без дългове е идеално като допълнително пенсионно осигуряване. За постигането на тази цел помага балансирано и дългосрочно финансиране с комбинация от собствен капитал, анюитетен заем и споразумение за заем за изграждане на общество. Константинос Стилянос подчертава: „Икономиите от изграждането на обществото са полезни и за частните инвеститори, за да се предпазят от нарастващите лихвени проценти.“ В противен случай по-високите разходи за последващо финансиране биха могли да объркат собствените им изчисления.
Годни за бъдещето
Също така е важно наемодателите да поддържат имота в добра форма в дългосрочен план. За целта те трябва да натрупат резерви, в идеалния случай с помощта на договор за заем на строително общество. Когато са необходими ремонти, те не просто са спестили кредит. Можете да финансирате при условията, които ще се прилагат от време на време. „Размерът на спестените сгради е второстепенен“, казва Stylianos. „В зависимост от мерките, които предстоят, договорът за заем на строителното дружество може да бъде намален до размера.“ Спестителят на строителното общество може да попълни договора, за да получи по-високо вземане по заем, или да го раздели, ако се нуждае само от по-малка сума.
Частните инвеститори трябва внимателно да изследват и поддържат собствеността си, да изчисляват реално и финансово солидно. Тогава имотът може да отговаря на репутацията си като безопасна инвестиция.
Експертни съвети от областния управител на LBS Константинос Стилиянос:
Областен управител на LBS Константинос Стилянос.
„Дори на 50 или 55 години пенсионното имущество може да се изплати. Като първи купувач обаче трябва да дадете приоритет на жилищния имот, който използвате сами. Тези, които вече не трябва да плащат наем в напреднала възраст, могат да почувстват облекчение месец след месец. Няма по-добра защита - при условие, че имотът не е в дълг. Ако вече живеете в собствения си дом, може да си струва да закупите инвестиционен имот. На първо място, доходът от наем помага да се справите с лихвите и изплащането. По-късно подобряват пенсията.
финансиране
Хората в средата на петдесетте години обикновено трябва да отговарят на по-висок коефициент на собствен капитал от средния купувач на 40-те години. Но тези, които са на работа от десетилетия, често имат нещо на върха. Независимо от това, по-старите перспективи напоследък имат трудности: Поради предстоящия спад на доходите с пенсиониране, те едва успяха да отговорят на изискванията за кредитни чекове, влезли в сила през 2016 г. От май насам финансовите институции отново имат повече свобода - също така да отговорят на отделни аргументи: например полица за животозастраховане, която трябва да помогне за облекчаване на дълга, или сериозната готовност да продадат имота, за да изплатят останалия дълг. "