С оглед на ниските лихвени проценти по заеми, все повече хора смятат закупуването на апартамент като инвестиция. Но дали инвестицията наистина си струва, зависи преди всичко от високата възвръщаемост на наема. Трябва да ги изчислите възможно най-критично и реалистично, преди да станете активни на пазара на жилища - в противен случай съществува голям риск ангажиментът да се превърне в гроб в дългосрочен план.
При изчисляването се прави разлика между така наречения брутен доход от наем и нетния доход от наем. Брутният доход от наем може да бъде изчислен сравнително бързо: може да се определи чрез разделяне на годишния наем на покупната цена и умножаване на резултата по 100. Брутният доход от наем дава първоначална ориентация и трябва да бъде най-малко 5 процента. Важно: В случая с годишния наем можете да вземете предвид само дела на дохода, т.е. т.нар. Студен наем без преходни елементи като допълнителни разходи за наем и оперативни разходи.
Нетната доходност от наем осигурява точно представяне на дохода: На първо място се добавят самата инвестиция и всички разходи, възникващи при закупуването на имота. Това може да включва и разходите за ремонт преди първия наем. Например могат да възникнат следните разходи за закупуване на апартамент:
- Покупна цена
- Данък върху прехвърлянето на недвижими имоти (3,5-6,5% от покупната цена)
- Брокерски такси (4-7 процента)
- Нотариални и земеделски такси (2 процента)
- Ремонтни разходи
Годишният нетен доход от наема е резултат от годишния нетен наем, с изключение на всички разходи, направени от наемодателя, като:
- административни разходи
- Разходи за поддръжка на апартамента (около 10 евро на квадратен метър)
- Резерв за поддръжка на сградата (приблизително 1% от покупната цена на апартамента)
Така нареченият годишен нетен доход е резултат от годишния нетен наем минус споменатите разходи.
Примерно изчисление: нетна доходност от наем за апартамент от 60 квадратни метра
Инвестиции и разходи от покупка на недвижим имот до готовност за отдаване под наем:
- Покупна цена: 150 000 евро (от които 50 000 евро собствен капитал, остатъчен заем)
- Данък върху прехвърлянето на недвижими имоти (4 процента): 6 000 евро
- Брокерски такси (5 процента): 7500 евро
- Такси за нотариус и поземлен регистър: 3000 евро
- Разходи за ремонт: 10 000 евро
Обща сума: 176 500 евро
В този пример за изчисление предполагаме, че освен 50 000 собствени акции за покупката, ремонтите се финансират и от собствени средства. Следователно размерът на заема е 116 500 евро.
Това остава от наема годишно минус всички разходи за година:
- 8 400 евро годишен нетен наем без такси (700 евро на месец)
- 300 евро разходи за управление на собствеността
- 600 евро разходи за поддръжка апартамент
- 1500 евро резервна сграда за поддръжка
Годишен
нетен доход : 6000 евро Това води до нетна възвръщаемост от наема според формулата
годишен нетен доход / инвестиция * 100 = нетна доходност от наем
В този случай нетната доходност от наем е малко под 3,4 процента - и следователно в леко критичния диапазон, защото всъщност трябва да бъде над 3,5 процента, в идеалния случай дори над 4 процента.
Заемът от 116 500 евро ще бъде изплатен изцяло за период от 20 години при ефективен годишен лихвен процент от 2 процента. За това трябва да се плащат месечно 590 евро лихви и погасяване. Екстраполирано към годината, това води до общо 7080 евро. Ако инвестирате дохода от наетия от вас апартамент за услугата по заем, ще трябва да съберете допълнителни 1080 евро от собствените си средства. Това съответства на 90 евро на месец. След 20 години апартаментът ще бъде изцяло изплатен и ще имате допълнителни годишни доходи от 6 000 евро.
Още по-значимо: възвръщаемостта на собствения капитал
За инвестицията в недвижими имоти, финансирана от дълг, възвръщаемостта на собствения капитал е важен параметър в допълнение към възвръщаемостта под наем. Може да се определи от гореспоменатите ключови данни чрез компенсиране на всички разходи и доходи в продължение на 20 години (до изцяло изплащане на заема ): Инвестиран
собствен капитал: 60 000 евро
Разходи за заем до изплащане на заема: 141 600 евро Нетен
доход от наем: 120 000 евро
стойност на Имоти след 20 години (0,6% увеличение на стойността годишно): 180 000 евро
От разходите по заеми, минус нетния доход, остават 21 600 евро. Те се добавят към дяла на собствения капитал и водят до общо 81 600 евро. След 20 години имотът може да бъде продаден за около 180 000 евро, ако развитието на стойността му е благоприятно и по този начин генерира приходи от почти 98 400 евро. Това води до годишна възвръщаемост от 4920 евро. Ако поставите това във връзка с капитала, инвестиран в размер на 81 600, капиталът плаща средно около 6 процента през годината.
Фактори на несигурност
Разбира се, има несигурност при такова изчисление, което може да има положително или отрицателно въздействие върху добива. В този случай, например, не се взимат никакви редовни увеличения на наемите, които биха довели до нарастване на нетната доходност под наем и възвръщаемостта на собствения капитал през годините. От друга страна, времената на свободни работни места и номадите под наем имат отрицателен ефект, както и неочакваните, скъпи ремонти.
Имотите в средните места обикновено изпитват непрекъснато нарастване на стойността на нивото на инфлацията. Не бива обаче да спекулирате с него, тъй като изпълнението зависи от много външни влияния дори в добри локации в града. Например, ако ключов работодател в района падне или избухне банкова криза, това може да окаже значително влияние върху стойностите на имотите. Дългосрочното демографско развитие е един от ключовите фактори за инвестиционното решение: при никакви обстоятелства не инвестирайте в инвестиционен имот, ако гъстотата на населението в региона намалява от няколко години.
