Задълженията за наеми правилно изнервят хазяите. Ако месечното плащане на наемателя не бъде получено изцяло и в срок, това причинява лошо усещане и предполага лоши неща.
Изведнъж вашият платежоспособен и приличен наемател се оказва неизправник или дори ужасен номад под наем? Особено ако сте изчислили строго и спешно зависите от доходите от наем, за да изплатите заема си или за живота си, вашето вълнение с всяка просрочена сума за наем е повече от разбираемо.
Понякога обаче паниката е неоснователна и само недоглеждане или небрежност от страна на наемателя е причината за неплащането. Трябва обаче незабавно да изясните причината за просрочените задължения с наемателя си, за да можете незабавно да вземете правилните и подходящи мерки.
Но наемателите също имат всички основания да бъдат разстроени, ако не могат да извършват плащанията си под наем навреме и изцяло. Неочаквана безработица, болест или други лични трудности, които са причинили настоящата несъстоятелност, могат много бързо да причинят много повече проблеми на тези наематели. В най-лошия случай наемателите по подразбиране могат да се изправят пред прекратяването на апартамента без предизвестие или дори известие за изселване.
Следователно наемателите не трябва да приемат леко въпроса с просрочените задължения и да се свържат незабавно с наемодателя, за да намерят подходящи решения. В противен случай рискуват опасна спирала надолу, която дори може да завърши с бездомност.
Задължения за наеми: задълженията на наемателя
За да изпълнят договора, сключен с наемодателя, наемателите имат крайното задължение винаги да превеждат наема си изцяло и навреме по сметката на наемодателя. С постоянна поръчка или разрешение за директен дебит наемателите са на сигурно място да не пропуснат срещата, тъй като тогава банката е длъжна да организира своевременното плащане.
Тогава наемателите трябва само да гарантират, че необходимата сума всъщност е в тяхната сметка, за да може тя да бъде преведена от банката. Ако наемателите извършват месечните преводи сами, е много важно да не изпускате от поглед крайния срок и също така да не пренебрегвате каквито и да е промени и увеличаване на наема.
Повечето договори за наем определят третия работен ден на всеки месец като ключова дата за входящото плащане на съответния месечен наем за текущ месец. Между другото, събота не се брои за работен ден за тази фактура.
Наемателите са задължени да плащат наема си, както е уговорено в договора. Това означава навреме и напълно.
Кога наемателят има просрочие?
Говори се за просрочени задължения, когато наемът все още не е платен на третия работен ден от месеца. За вас като наемодател обаче това не означава, че можете да предприемете правни действия срещу наемателя си в случай на по-малки закъснения в плащането, например ако наемът се получава по сметката ви едва на четвъртия работен ден. В съдебно решение на Федералния съд (BGH, решение от 5 октомври 2016 г., Az. VIII ZR 222/15) беше решено, че наемът, който трябва да бъде платен, трябва да бъде платен от наемателя най-късно до третия работен ден на месеца. Ето защо е важно парите да са налични изцяло по сметката на наемателя на тази ключова дата и че плащането действително може да бъде извършено.
Дори ако сте се съгласили да получите плащане по-рано във вашия договор за наем, превишаването на този срок не се счита за забавено пред закона. Като наемодател, въпреки това трябва незабавно да се обърнете към наемателя, ако има несъответствие, и да го информирате за просрочените си задължения. Често такива малки грешки могат да бъдат изчистени и недоразуменията да бъдат изчистени, защото може би той просто е пропуснал крайния срок или все още не е променил постоянния ред след увеличение на наема.
Какви права имат наемодателите в случай на просрочие на наем?
Като наемодател имате различни права и възможности, когато наемателят ви има просрочие.
Прекратяване без предизвестие по важна причина
Можете, например, да изпратите на наемателя си „извънредно прекратяване без предизвестие по важна причина“ с позоваване на раздел 543, параграф 2, номер 3 от BGB. Просрочията за наеми се считат за важна причина тук.
Винаги имате тази опция, когато
- наемателят не ви е платил договорения наем навреме в продължение на два последователни месеца,
- ако вашият наемател е платил само част от договорения наем за два последователни месеца, но сборът от двете плащания е по-висок от наема за един месец,
- ако наемателят ви е дължал сума от двумесечен наем за по-дълъг период от време.
Трябва да се отбележи, че незабавното ви прекратяване става недействително в момента, в който наемателят ви изплати неизплатената сума. Той има два месеца да направи това, след като получи вашето известие за прекратяване без предизвестие.
Навременно прекратяване
Втората възможност за вас като наемодател е да дадете на наемателя своевременно прекратяване съгласно § 573 BGB. Тук можете да се позовете на съществено нарушение на договорните задължения от вашия наемател. В този случай обаче трябва да се придържате към законоустановения срок за предизвестие. В зависимост от продължителността на предишния наем, този срок за предизвестие може да бъде между три и девет месеца.
Прекратяване без предизвестие и своевременно
Най-сигурният вариант за вас като наемодател е трети вариант в случай на просрочие на наем: Това се състои от комбинация от двата вида прекратяване, описани по-горе. Така че, ако не се интересувате от поддържане на наема с настоящия наемател дори след изплащане на просрочените задължения за наем, препоръчително е да изпратите и двете анулирания едновременно. Това ще ви спести до два месеца, ако междувременно нежеланият ви наемател все пак трябва да извърши последващото плащане на просрочените задължения за наем в рамките на два месеца след изпращане на известието без предизвестие. Препоръчително е да работите с адвокат, за да намерите най-добрия вариант за вашия конкретен случай.
Как трябва да се държат наемателите в случай на просрочие на наем?
Поради вече изложените причини съществува голям риск от неизпълнение на задълженията при всяка просрочена наемна цена и наемателите трябва наистина да опитат всичко, за да уредят своите дългове в пълен размер възможно най-бързо.
За да направят това, наемателите трябва да се обърнат активно към наемодателя си на първа стъпка и да му обяснят текущото затруднение при плащането. С малко късмет и ако наемателят досега е бил хармоничен и неограничен, наемателите могат да се надяват на разбиране и да отнемат страха на наемодателя.
Наемателите трябва да се опитат да работят с наемодателя, за да намерят добро решение на проблема. Може би плащането на вноски е алтернатива. Никой наемодател обаче не е длъжен да приеме това, тъй като в крайна сметка наемодателят обикновено спешно зависи и от точното плащане на наема, за да изпълни задълженията си.
Ако усилията на наемателя са неуспешни, той трябва да се опита да компенсира просрочените задължения по наема, например като вземе назаем пари от семейство или приятели. Ако обаче наемателят внезапно спечели много по-малко и това е малко вероятно да се промени в близко бъдеще, незабавно се обърнете към службата за социални грижи или отговорния център за работа. Понякога тези институции се намесват за изплащането на просрочените задължения за наем само след попълване на заявлението за поемане на дълг за наем. Между другото, фалшивият срам е абсолютно неподходящ тук. Важно е да се предотврати спирала надолу. Следователно наемателите трябва да използват всички налични възможности.
Ако наемателите вече са получили прекратяване без предизвестие от наемодателя си, те трябва да изтеглят всички спирки, за да уредят дълговете възможно най-бързо, но най-късно в рамките на два месеца, или да ги уредят от службата за социални грижи или центъра за работа. Това означава, че незабавното прекратяване на договора за наем поради просрочие при наем първоначално е неефективно.
Важно: Ако обаче наемателят вече е предотвратил прекратяването без предизвестие, като е направил допълнително плащане през последните две години, регламентът вече не се прилага. Второто прекратяване без предизвестие поради просрочени задължения за наем в рамките на две години вече няма да бъде отменено, дори ако дълговете за наем са изплатени със задна дата. Това е възможно само веднъж в рамките на този период. С тази наредба законодателят иска да предотврати неизпълнението на задълженията на платеца, който работи по системата, да използва законовите изисквания в ущърб на наемодателя.
Прекратяването без предизвестие отнема много време. Ако искате да се махнете от пътя, най-добре е да говорите с наемателя, преди да наемете адвокат.
Намаляването на наема поради дефекти води ли до просрочие на наема?
Ако наемът е намален поради дефекти в апартамента, това също може да се счита за просрочие на наема. Следователно наемателите не трябва при никакви обстоятелства небрежно и произволно да намаляват наема. Мащабните ремонтни дейности и строителният шум на имота под наем са досадни и могат да отнемат забавлението на апартамента и нервите ви. Въпреки това наемателите трябва да останат предпазливи, тъй като намаляването на наема може бързо да се обърне и да доведе до просрочие на наема, което дава право на наемодателя да прекрати без предизвестие.
Преди да намалят наема, наемателите трябва да разберат точно от местната асоциация на наемателите, адвокат или консултантски център дали планираното намаляване на наема е наистина подходящо и оправдано за вида на увреждането и в предвидения размер.
Често е по-препоръчително наемателят да разговаря обективно с наемодателя и, ако имотът под наем е нарушен, да договори временно намаляване на наема. Обикновено наемодателят ще разбере въпроса и ще отговори с постъпка.
Прекратяване без предизвестие и действие за изгонване в случай на просрочие на наем: Какво е позволено?
Преди като наемодател да уведомите за прекратяване без предизвестие, трябва да сте наясно, че задействате процес, който може да ви коства много време, пари и нерви. Поради това е препоръчително винаги предварително да разговаряте с наемателя и да се стремите към приятелско споразумение.
Може би вашият наемател в момента е в личен спешен случай и вие го лишавате от всякакъв шанс за рехабилитация, като прекратите без предизвестие поради просрочени задължения по наема. Трябва внимателно да разгледате ситуацията, особено в случай на дългосрочни, надеждни наематели.
Трябва да постъпите съвсем различно, разбира се, когато забележите, че си имате работа с известен нарушител и краткосрочен наем или дори със системно действащ номад под наем. Тогава разбира се трябва да действате много бързо и последователно. За съжаление, в много случаи нямате гаранция, че вашият наемател действително ще напусне апартамента ви с прекратяването без предизвестие. Той може първо да изплати и след това отново да дължи наема. Тогава трябва само да прекратите договора без предизвестие. Следва искът за изваждане и в най-лошия случай последващото изселване. Във всеки случай всичко това ще ви изнерви и ще ви струва много.
Следователно в случай на съмнение трябва да потърсите съвет от вашия адвокат до каква степен искът за изселване в съда може да има шанс за успех за вас. В случай на затруднения, в най-лошия случай не само ще останете с просрочени задължения по наема, но и ще трябва да поемете не маловажните разходи по процедурата. И най-лошото: Все още не можете да се отървете от нежелания наемател.
Задължения за наеми: трябва ли да бъде издадено предупреждение?
Като цяло е препоръчително да изпратите напомняне, преди да изпратите анулиране без предизвестие поради просрочени наеми. По този начин можете евентуално да обезвредите ситуацията, да дадете ясно на наемателя си, че ситуацията е сериозна и по този начин да предотвратите прекратяване без предизвестие.
За да прекратите наемателя си без предизвестие, от правна гледна точка не се изисква предупреждение в случай на забава за наем. Наемните плащания са редовни задължения, които наемателят ви трябва да изпълни. В противен случай наемателят нарушава договорните си задължения и автоматично не изпълнява задълженията си, ако не изпълни наемните плащания изцяло и в срок.
Ако вашият наемател плаща, но редовно пропуска договорените срокове, това се счита за сериозно нарушение на договора. Ако искате да прекратите наемателя си без предизвестие поради тази причина, първо трябва да му дадете предупреждение.
Как трябва да бъде структурирано прекратяването без предизвестие?
Прекратяването без предизвестие трябва да се извърши в писмена форма с вашия оригинален подпис или подписа на упълномощен от вас представител. Тук трябва много точно да се изброят просрочените задължения за наем, които оправдават прекратяването. Уверете се, че не допускате официална грешка, която би направила прекратяването без предизвестие неефективно.
Можете да изтеглите примерно писмо за такова прекратяване без предизвестие тук:
Могат ли просрочените задължения за наеми да настъпят по давност?
Да. Просрочените задължения за наеми действително могат да изтекат. Просрочените задължения за наеми изтичат след три години съгласно § 195 BGB. Дори и периодът да изглежда дълъг, препоръчително е винаги да проверявате много внимателно входящите плащания за наем и да адресирате пряко всички просрочени задължения. Ако сте договорили по-късно плащане с наемателя си като акт на добра воля, винаги има смисъл да не изпускате от поглед давностния срок.
Задължения за наеми: предпазливостта се отплаща
Всички просрочени задължения по наема са неудобни за всички замесени: за наемодателя, тъй като се губи важен източник на доходи, с които той изкарва прехраната си или изплаща заем. За наемателя, защото той рискува да бъде уведомен без предизвестие поради просрочените задължения за наем и в най-лошия случай да остане без дом.
Както винаги е важно да се направи оценка на отделния случай. Обикновено не всичко е само черно или бяло. С разбиране и учтивост просрочените задължения по наемите обикновено могат да бъдат елиминирани по приятелски начин. Това винаги е препоръчително, преди фронтовете да се втвърдят и трябва да вземете драстични мерки, които могат да станат много неудобни не само за наемателя, но и за вас като наемодател.
