Специални права за ползване дават на член на общност от собственици специални правомощия по отношение на части от имуществото на общността. Тук можете да прочетете кои части могат да бъдат и кои права и задължения произтичат от специалното право на ползване.
Какво е специалното право на ползване?
Специалното право на ползване в рамките на общност от собственици означава, че един от собствениците на апартаменти има право да използва изключително части от имуществото на общността.
Такова договорено право може значително да увеличи пазарната стойност на даден имот. Това се отнася например, ако апартаментът има специални права за ползване на градината или собственикът на апартамента има гараж за самостоятелно ползване. Специалните права за използване на място за паркиране са голям плюс, особено в градските райони.
Между другото, няма правно основание за специалното право на ползване. Той е споменат в параграф 5, параграф 4, изречение 2 от Закона за етажната собственост (WEG) - но не е дефиниран.
Примери: За какво може да се предостави специално право на ползване?
По принцип може да се предостави специално право на ползване за всички области, които принадлежат към собствеността на общността, при условие че общността на собствениците се е съгласила. Примери за тези възможни области са:
- Места за паркиране / гаражи за автомобили
- Сутеренни стаи
- Тераси
- Градини и градински части
- Тавански помещения
- Разрешения за използване на специални съоръжения като сауна
За всички тези области може да се предостави специално право на ползване. Важно е да се знае обаче, че те все още остават съвместна собственост. По този начин упълномощеният потребител може да го поиска за себе си, но не става единствен собственик чрез предоставеното право.
За паркомясто може да се предостави специално право на ползване. Но все пак принадлежи на собствеността на общността.
Кой може да получи специално право на ползване?
Специалното право на ползване за една или повече зони може да бъде предоставено само на член на общността на собствениците. Трети лица са изключени. Упълномощеният потребител обаче има възможност да отдаде пространството на трета страна чрез отдаване под наем на общата собственост - например място за паркиране.
Как се придобива специалното право на ползване?
Ако съвместно имущество трябва да бъде оставено на един собственик на апартамент за еднолично ползване, споразумението между всички съсобственици е задължително; резолюция не е достатъчна. Това важи дори ако регламентите на Общността съдържат обща клауза за отваряне. Ако с резолюция трябва да бъдат предоставени специални права за използване, съответно посочената начална клауза трябва да бъде включена в разпоредбите на общността.
Специалното право на ползване за собственик на апартамент обикновено е посочено в декларацията за делба. Възможно е и последващо разпределение, но това споразумение трябва да бъде одобрено от всички съсобственици без изключение.
Специално право на ползване: нотариус и поземлен регистър
Договореното специално право на ползване може да бъде вписано и в поземления регистър. Това обаче не е задължително. Също така е възможно той да бъде нотариално заверен. И двете мерки са абсолютно препоръчителни, тъй като споразумение между настоящите собственици на апартаменти, което е сключено само в писмена форма или дори устно се прилага изключително между тях, т.е. има само така наречения договорен ефект между тях. Ако даден имот бъде продаден, той не съществува за новия собственик, така че последният да има законно възможност да използва общия имот.
Ако, от друга страна, правото е нотариално заверено и записано в поземления регистър, районът е станал част от частната собственост (вж. По-долу) и следователно се отнася и за бъдещите собственици на апартаменти.
Специални права за ползване могат да бъдат вписани в поземления регистър или нотариално заверени от нотариуса.
Права и задължения по специални права за ползване
Правото на еднолично ползване на част от общинската собственост върви ръка за ръка с произтичащите от това права, но също така и със задължения.
Специално право на ползване: права на собственика на апартамента
- Единствено право на ползване
Който има специално право на ползване, може да използва изключително определената му зона. На съсобствениците е забранено да го използват. Ако бенефициерът е възпрепятстван да упражнява правата си, той или тя може да поиска обезщетение от асоциацията на собствениците на жилища. - Право на добива
Ако площта, спомената в специалното право на ползване, дава доход, например в градината узряват много плодове всяка година, Законът за собствениците на апартаменти предвижда този доход да се дължи на бенефициера. Ако вместо това става въпрос за гараж, той може да бъде отдаден под наем. И тук доходът тече единствено към бенефициента.
Специално право на ползване: Задължения на собственика на апартамента
- Структурни промени
Упълномощеният потребител не може да прави структурни промени в зоната със специално право на ползване. Изключение: В декларацията за разделяне се отбелязва различно споразумение.
Структурните промени включват и мерки като ограда около района. Временните съоръжения като клатушка за децата са изключени. - Поддръжка, почистване, управление, ремонт
По принцип общността на собствениците е длъжна да поеме заедно разходите за въпросната зона, въпреки специалното право на ползване. По правило обаче споразумението предвижда, че лицето, което има право на специално ползване, е длъжно да го поддържа за своя сметка. Това включва почистване, както и управление и всякакви ремонти, които могат да станат необходими.
Специални права за ползване и частна собственост: това е разликата
Термините специално право на ползване и частна собственост често се бъркат помежду си или погрешно се използват като синоними. Но има съществена разлика между двете.
Специалното право на ползване предоставя на бенефициера правото да използва площи, принадлежащи само на общността на собствениците. Това не променя имотното състояние на района. Той остава собственост на общността на собствениците.
В случая с частната собственост, от друга страна, член на общността на собствениците е не само потребителят, но и собственикът на определена област. С този статут той е свободен да прави структурни промени в него, но само ако това не засяга трети страни.
Какво се случва при продажба със специални права на ползване и собственост?
Ако имотът трябва да бъде продаден, е задължително да се гарантира, че специалното право на ползване не може да се прехвърля отделно от отделния имот, а по-скоро да може да се продава в комбинация.
Купувачите на недвижими имоти са на сигурно място, когато правото на ползване на площта е не само нотариално заверено, но и вписано в поземления регистър. След това той автоматично става част от отделния имот и автоматично преминава към новия собственик, когато е продаден.