Стойността на ипотечното кредитиране на даден имот е от съществено значение, ако покупката му трябва да бъде финансирана със заем. Тъй като размерът на възможния заем се определя директно от стойността на ипотечното кредитиране. И размерът на лихвата по заема също зависи от това.
Малко хора са в състояние да плащат за къща или апартамент без финансиране на недвижими имоти. Ако обаче трябва да се вземе заем за това, сумата не може да бъде избрана свободно. По-скоро банката определя предоставената сума в зависимост от стойността на ипотечното кредитиране на имота.
Каква е стойността на ипотечното кредитиране на имот?
Стойността на ипотечното кредитиране е сумата, която може да бъде постигната за имота с вероятност, граничеща със сигурност по време на покупката, но също така и във всеки друг момент от време през следващите 30 години. Той се определя в така наречения тест за ипотечно кредитиране.
В Наредбата за капиталовата адекватност (CRR) стойността на ипотечното кредитиране е дефинирана в член 4, параграф 1 (74) като стойност на имот, „стойността на имот въз основа на внимателна оценка на бъдещата му продаваемост, като се вземат предвид неговите дългосрочни, трайни свойства, нормални и местни пазарни условия, настоящите Определя се използването, както и подходящите алтернативни употреби ".
Тази стойност е толкова важна за кредитните институции, защото къщата или апартаментът, закупени от кредитополучателя, винаги служи като обезпечение за финансирането. Ако заемът вече не може да бъде изплатен, той може да стигне до възбрана. Продажната цена, постигната за Your-Best-Home.net или апартамента, обикновено е по-ниска от първоначалната цена, платена при закупуването му. Този факт вече се взема предвид при определяне на стойността на ипотечното кредитиране на имот, което дава на банката сигурността да си върне парите.
Съвет за четене : Чудите ли се колко заем можете да си позволите? Ние отговаряме.
Колко висока е стойността на ипотечното кредитиране?
Стойността на ипотечното кредитиране на недвижим имот не съответства нито на покупната цена, нито на строителните разходи на къща или апартамент. Като правило това е около 70 до 90 процента от покупната цена, за да се намалят възможните бъдещи рискове от обезценка. Не всички банки обаче използват този буфер за безопасност. Някои банки също се въздържат от тази отстъпка, така че пазарната стойност на имота също съответства на стойността му по заеми.
В съответствие с раздел 16, алинея от Закона за Pfandbrief (PfandBG) обаче стойността на заемите никога не може да надвишава пазарната стойност: Обект, нормалните регионални условия на пазара, както и настоящите и възможните други употреби. "
Как се определя стойността на ипотечното кредитиране?
При определяне на стойността на ипотечното кредитиране за финансиране банките трябва да се придържат към Наредбата за определяне на стойността на ипотечното кредитиране (BelWertV). Ако стойността на недвижимия имот е над 400 000 евро, за оценката трябва да се консултира и оценител.
За да се определи стойността на ипотечното кредитиране в теста за ипотечно кредитиране, има три процедури в първата стъпка. Те съответстват на тези, които се използват и за определяне на пазарната стойност на даден имот:
- Сравнителен
метод стойност Методът на сравнителна стойност използва продажните цени на подобни имоти, които наскоро са били продадени в сравнима площ и чието състояние съответства на тази на имота, за който стойността е сега, за да се определя на. - Метод
на капитализирани печалби Методът на капитализирани печалби се използва, ако имотът е отдаден под наем или се използва търговски. Тук доходът от наем или търговски доход се сравнява с разходите за поддръжка, както и с рисковете (като свободни работни места). - Реал
метод стойност При метода на реална стойност, стойността на сградата се определя. За тази цел от разходите за сравнима нова сграда се приспада амортизация, свързана с възрастта. Ако добавите стойността на земята, ще получите реалната стойност на имота.
Като правило се използва не само една от тези процедури, но обикновено комбинация от поне две. Както беше споменато по-горе, след това се прави приспадане от 10 до 30 процента от определената пазарна стойност на имота, което води до стойността на ипотечното кредитиране от 70 до 90 процента от пазарната стойност.
Доклад за оценка за определяне на стойността на ипотечното кредитиране
Много банки поставят одобрението на кредита в зависимост от проверка на собствеността, по време на която се определя стойността на имота и в резултат на това стойността на кредита.
Важно е потенциалните купувачи да знаят, че тази проверка на собствеността може да не бъде таксувана от банката. Това е единствено в интерес на кредитната институция, поради което разходите за това също трябва да бъдат поети от банката. Определянето на стойността на ипотечното кредитиране на имота е едно от законовите задължения на банката, така че не може да се искат пари от кредитополучателя (LG Stuttgart от 24 април 2007 г. - Az. 20 O 9/07, както и OLG Düsseldorf от 05 ноември 2009 г. - Az. I -6 U 17/09).
Защо има стойност на ипотечно кредитиране?
Сумата, която банката ще предостави за финансиране на недвижими имоти като част от заем, зависи от стойността на заема. Обикновено банките се съгласяват да предлагат максимум 80 процента от стойността на ипотечното кредитиране като заем за строителство. След това се говори за лимита на кредитиране на имота.
Какъв е лимитът на кредитиране?
За разлика от стойността на ипотечното кредитиране, лимитът на кредитиране е сумата, до която кредитният институт дава възможност за финансиране на недвижими имоти. Лимитът за кредитиране обикновено е от 70 до 90 процента от стойността на заемите.
Изключения от това, при които се предоставя заем до стойността на ипотечното кредитиране за заем за сграда, обикновено се правят само ако кредитополучателят има изключително добри доходи или може да предостави друго обезпечение като имот, който вече притежава.
Как се определя лимитът на кредитиране?
За да може банката да бъде в безопасност при отпускането на ипотечния кредит, от стойността на ипотечното кредитиране се приспада определен процент, за да се достигне лимитът на ипотечното кредитиране. Този допълнителен "буфер" има за цел да предпази банката от неочаквани рискове, които могат да доведат до загуба на стойност на имота. Процентът на този буфер е променлив и следователно може да се определя свободно от всяка банка. По правило обаче това е 70 до 90 процента от стойността на ипотечното кредитиране.
По този начин лимитът на кредитиране се изчислява по следната формула:
Стойност на ипотечното кредитиране - процентна отстъпка от риска = лимит на кредитиране за ипотечното кредитиране
Примерно изчисление за определяне на стойността на кредита и лимита на кредитиране
Например, ако искате да финансирате имот с пазарна стойност 500 000 евро, банката ще продължи съгласно този пример за изчисление:
|
Пазарна стойност на имота |
500 000 евро |
|
Заемна стойност (80% от пазарната стойност) |
400 000 евро |
|
Лимит на кредитиране (80% от стойността на кредита) |
320 000 евро |
Поради това се очаква банката да се съгласи да предостави около 320 000 евро като заем за финансиране на строителството. Ако тя изравнява пазарната стойност със стойността на ипотечното кредитиране, би бил възможен заем от 400 000 евро. Ще трябва да покриете недостига с собствен капитал.
Какво е съотношението заем / стойност?
Стойността на ипотечното кредитиране и изчисленият с нея лимит на ипотечно кредитиране не са единствените стойности, които са от съществено значение за заем за недвижим имот. Съществува и съотношението заем / стойност.
Този процент показва връзката между сумата на кредита и стойността на кредита. И той решава какви условия ви предлагат банките по отношение на лихвата за ипотеката: колкото по-ниско е съотношението заем / стойност, толкова по-добри оферти с по-ниска дебитна лихва ще получите от банката. Казано по-просто: колкото повече капитал внасяте, толкова по-ниска е сумата на кредита и по този начин е по-малък рискът за банката. И колкото по-добра е офертата по отношение на лихвите, която банката ще ви направи за ипотечния кредит.
Следователно финансирането на недвижими имоти е неизбежно по-евтино за вас с ниско съотношение между заема и стойността, отколкото с по-висока стойност: Ако донесете повече пари, ще получите финансовите средства, които трябва да финансирате със заем с по-ниски лихвени проценти, отколкото някой, който има по-малко спестени пари и покупката на къща трябва да се управлява чрез пълно финансиране.
Как се определя съотношението заем / стойност?
Съотношението заем / стойност се изчислява по тази формула:
съотношение заем / стойност = сума на заема * 100 / съотношение заем / стойност
|
Пазарна стойност на имота |
500 000 евро |
|
Стойност на ипотечното кредитиране |
400 000 евро |
|
Лимит на кредитиране |
280 000 евро |
|
По-малко Капитал |
220 000 евро |
|
Заета сума |
280 000 евро |
|
Период на кредитиране |
70% |
В случай на финансиране на строителство със заем от 280 000 евро и собствен капитал от 220 000 евро, съотношението заем / стойност е 70 процента, ако се приеме стойност на заема от 400 000 евро.