Ако искате да закупите имот в Германия, трябва да подпишете договор за покупка пред нотариуса. Това съветва страните и насочва промяната на собствеността до края.
Договорът за покупка на къща регламентира много подробно, например кой имот е, до кога трябва да се плати покупната цена, кой поема допълнителните разходи по договора или как се поръчват гаранциите. Той е създаден и нотариално заверен от нотариус, който обикновено се избира от купувача, тъй като той трябва да поеме нотариалните разходи, дължими при покупката на къщата. Препоръки от приятели или местната нотариална камара могат да предоставят адреси в близост.
Нотариусът изпълнява желанията на участващите страни по законово коректен начин. Като безпристрастен съветник обаче той не обръща внимание на справедлив и балансиран договор за покупка на имот - не трябва да очаквате от него никакви данъчни съвети или икономическа оценка на договора. Вместо това той посочва възможните рискове за договарящите се страни и изяснява правния обхват на документа. В края на процеса нотариусът организира и известието за пренасяне в поземления регистър, което гарантира на купувача придобиването на имота.
Какво е регламентирано в договора за продажба на къща?
- Договорен партньор
Имената на купувача и продавача са отбелязани тук заедно с лични данни като дати на раждане, имуществено състояние и адреси. - Обект на покупка
Какво се продава и какво е включено? Ако в допълнение към имота закупите и неща като мебели, сауна, оборудвана кухня или отоплително масло, нотариусът трябва да удостовери това, включително договорените цени. Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти не се прилага. - Поземлен регистър и състояние на нещата
Описанието на имота включва местоположение, размер, номер на парцела и извлечение от поземления регистър. На първо място обикновено е таксата за земя на банката. Той служи като обезпечение при теглене на заем за недвижими имоти и позволява на банката да отнеме имота, ако дългът не бъде изплатен. Вече съществуващата такса за земя на продавача трябва да бъде компенсирана спрямо покупната цена и изтрита, когато собственикът се промени.
На следващите места в поземления регистър са отбелязани съществуващи тежести върху имота, като предимство на съседите, съществуващи жилищни права или ипотечни залози. - Покупна цена и условия на плащане
Точният размер на цената на къщата, всеки план за плащане и данните за сметката на продавача са отбелязани тук. Едва след като нотариусът извърши смяната на собствеността чрез удостоверяване и уведоми купувача за това, покупната цена трябва да бъде платена. - Дата на прехвърляне на собствеността
Това означава моментът, от който собствеността се прехвърля икономически на купувача, т.е. с прехвърлянето на права, задължения и разходи. Като правило това е свързано с предишното плащане на покупната цена. - Искания за гаранция
Тук са изброени известни строителни дефекти и съществуващите гаранции или претенции за ремонти и подобрения. Продавачът е отговорен да гарантира, че имотът има само дефектите, уговорени в договора за покупка. Въпреки това, ако има допълнителни дефекти в неремонтираната стара сграда, продавачът може да носи отговорност само за онези, които е трябвало да разпознае - въпреки че обикновено е трудно да се докаже това. (BGH VII ZR 117/04). - Допълнителни разпоредби
Ако все още са направени разходи за развитие на имота, те ще бъдат регулирани между страните и отбелязани в договора за покупка. Всяко съществуващо право на първи отказ на продавача, общината или наемателя (в случай на етажна собственост) също трябва да бъде посочено в договора.
Вписването в поземления регистър е част от покупката и строежа на недвижими имоти. Той обаче може да се осъществи само ако договорът за продажба е подписан и заверен.
Трябва да обърнете внимание на това при сключване на специални договори за продажба
При закупуване на кооперация
Нека управлението на собствеността да ви покаже декларацията за разделяне с общностни разпоредби и събирането на резолюции предварително. Това ще ви каже колко права на глас имате в събранието на собствениците. Документът също е съществена част от договора за покупка на етажната собственост и трябва да бъде на разположение на нотариуса своевременно.
Когато купувате от разработчика
Ако купувате къщата си от предприемача, трябва да бъдете особено внимателни с договора за продажба. Тъй като покупката на къща и недвижими имоти вървят ръка за ръка и обикновено се предписват условията на договора за строителство. Малко компании са готови да правят компромиси. Организации за защита на потребителите като Bauherren-Schutzbund или Асоциацията на частните строители предупреждават, че представените проекти на договори често съдържат начини на плащане, които са неблагоприятни за строителите. Следователно, поръчайте разработчика да бъде проверен от експерт, преди да го подпишете.
Съставете договор за покупка на къща
Проектът на договор трябва да бъде достъпен и за двете страни най-малко две седмици преди назначаването на нотариуса. До нотариалната заверка купувачите и продавачите проверяват договора за покупка и могат да получат експертни съвети, ако имат някакви въпроси. Обикновено това се прави от нотариуса, алтернативно от сдружение на собственик на къща и земя или адвокат. Допълнения или промени в текста на договора също са възможни на тази фаза и са включени в договора за покупка на имот от нотариуса.
Проверка на извлечението от поземления регистър
Междувременно адвокатът използва извадката от поземления регистър, за да изясни дали предлаганият имот наистина принадлежи на продавача и предоставя преглед на всякакви тежести. Поземленият регистър съдържа също информация за размера, местоположението и вида на ползване на имота. Нотариусът отбелязва това в текста на договора. Всеки, който погледне и регистъра на натоварването на сградите на местния орган на сградата, е на сигурно място.
Съвет: Освен това писменото потвърждение за финансиране от банката на купувача също трябва да бъде на разположение преди назначаването на нотариуса. Тъй като банката обикновено изисква въвеждането на такса за земя, можете да я занесете със себе си при нотариалното удостоверяване на договора за покупка - разбира се след предварителна консултация - и двете да бъдат нотариално заверени едновременно. Това спестява време и пари.
Кога влиза в сила договорът за покупка на къща?
Едва когато продавачът е потвърдил плащането на покупната цена на нотариуса и данъчната служба е потвърдила плащането на данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти, адвокатът инициира вписването в поземления регистър. Този процес гарантира, че както продавачите, така и купувачите са в безопасност. Промяната на собствеността вече е завършена. Но тъй като това може да отнеме известно време, има възможност за сключване на предварителен договор. По този начин купувачите и продавачите се осигуряват взаимно.
Съвет : Оттеглянето от договора за продажба не е лесно и включва значителни разходи. За да разберете как все още можете да се измъкнете при спешни случаи, прочетете нашето ръководство Оттегляне от договора за покупка: Вашите права като купувач и продавач на имот.
