Норми на строителство 2020: колко високи са в момента? - Your-Best-Home.net

Лихвените проценти за изграждане ще останат ниски през 2020 г. Последното решение на Европейската централна банка (ЕЦБ) гарантира, че засега това ще остане така. Прочетете тук какви условия понастоящем са налични за ипотечно кредитиране, кои експерти по прогнози се осмеляват и как можете да намерите най-евтиния лихвен процент за сграда.

Какво представлява изграждането на интерес?

Лихвата за изграждане е лихвеният процент, който банките начисляват, когато купувачи на недвижими имоти или строители теглят заем за покупка или изграждане на имот. В зависимост от това колко висок е интересът към сградата в момента, вие определяте колко скъпи или евтини пари могат да бъдат заети за построяване или закупуване на имота.
Тъй като финансирането на недвижими имоти включва много големи суми и дълги периоди на заем, дори десети от процентния пункт правят значителна разлика в стойността от няколко хиляди евро. Тези на пръв поглед незначителни разлики в лихвения процент определят колко скъпо ще бъде имотът в крайна сметка за купувача и следователно кой може и не може да си позволи къща или апартамент.
Следователно разберете за размера на лихвите и следете текущото и миналото развитие на лихвените проценти е абсолютно полезно и в крайна сметка се изплаща в брой.

Колко високи са строителните цени в момента?

Лихвените проценти за изграждане са изключително ниски през 2020 г. Това прави покупката на жилищни имоти и свързаното с тях финансиране особено евтина. Поради ниските лихвени проценти понастоящем заинтересованите страни плащат по-малко, когато купуват къща, отколкото в случая с по-високи лихвени проценти по сградите.
Колко високи ще бъдат лихвите за сграда през 2020 г., не може да се отговори общо, тъй като лихвеният процент за финансирането зависи и от различни индивидуални фактори като размера на собствения капитал, продължителността на фиксирания лихвен процент и кредитоспособността.
По принцип обаче заем за ипотечно кредитиране в момента се предлага за около 0,8 процента ГПР. Тази стойност се прилага за така нареченото „стандартно финансиране“, при което около 80 процента от разходите, направени при покупката (покупната цена на имота плюс допълнителните разходи за покупка), трябва да бъдат финансирани чрез заема и е избран фиксиран лихвен процент от десет години.
Ако зададете по-кратък фиксиран лихвен процент и внесете голямо количество собствен капитал, понякога получавате дори по-благоприятни условия (вижте таблиците по-долу).

Текущи лихви за сгради без собствен капитал

Ако финансирането ще се извършва изцяло без собствен капитал, интересът към сградата в момента също е нисък, но по-висок, отколкото при финансирането на недвижими имоти с внесени активи. Например за покупка на апартамент в района на Мюнхен със заем от 650 000 евро и лично ползване на имота в момента е реалистичен ефективен годишен лихвен процент от около един процент.

Ако искате да закупите имот, можете да се възползвате от ниските лихвени проценти дори без много капитал.

Защо в момента нивата на строителство са исторически ниски?

Лихвените проценти са на много ниско ниво от добри пет години. Ако искате да купите или построите къща или апартамент, тази ниска точка ви дава възможност да вземете финансиране за строителство с особено изгодни условия.
Настоящите, както и преди, благоприятни условия са възможни от най-новото решение на ЕЦБ: В началото на юни 2020 г. централната банка реши да разшири програмата за закупуване на облигации и да остави основния лихвен процент на 0 процента. Ориентираната към експанзия парична политика на централните банки също продължава да изгражда лихвени проценти в сутерена.
Несигурностите, причинени от пандемията на короната, също допринасят за факта, че лихвеният процент на сградата остава до голяма степен стабилен на ниско ниво: националният дълг, ръстът на паричното предлагане, спадащите данъчни приходи и настоящият икономически спад - това са всички фактори, чиито дългосрочни ефекти в момента са дори за експертите са трудни за оценка. Затова всеки, който в момента иска да инвестира определена сума, често избира германски държавни облигации. Устойчивото високо търсене на тях гарантира, че възвръщаемостта им в момента е около минус 0,4%. Въпреки че преди това беше регистрирано увеличение с 0,2 процентни пункта, възвръщаемостта остава на отрицателна територия.
Какво общо има това с интереса към сградата? Защо лихвените проценти са толкова ниски? Обяснението за това е, че развитието на лихвените проценти, необходими за финансиране на недвижими имоти, не се основава директно на основния лихвен процент на ЕЦБ, а на доходността на тези държавни облигации. Ако лихвеният процент остане в по-ниския диапазон, лихвата за сградата също остава ниска, така че като цяло трябва да се плати по-малко за заем за недвижим имот или форуърд заем.

Колко дълго цените на сградите ще останат евтини?

През март 2020 г. пандемията на короната първоначално понижи лихвените нива до рекордно ниско ниво. Към този момент заемите за строеж или покупка на къща вече бяха на разположение с ефективен годишен лихвен процент от 0,68 процента и фиксиран лихвен процент от десет години.

В началото на април обаче лихвеният процент на сградата отново леко се повиши, така че заемите бяха отпуснати на около 0.85 процента ГПР. През май се наблюдаваше странично движение само с няколко колебания.

По време на периода, в който ЕЦБ оставя ключовия лихвен процент от 0 процента, заинтересованите от заем могат да приемат, че лихвените проценти за изграждане също ще останат ниски или ще варират само леко. Колко дълго ще е така обаче, трудно може да се предскаже поради настоящата икономическа несигурност, дължаща се на Corona.
В средносрочен и дългосрочен план обаче експертите очакват изграждането на лихвените проценти да остане на същото ниво. В момента не се наблюдава обрат на тенденцията с внезапно рязко покачване на лихвените проценти.

Намаляват ли допълнително лихвените проценти по изграждането?

Експертите не вярват, че строителните лихвени проценти ще спаднат още през 2020 г., а по-скоро се очаква странично движение. В зависимост от по-нататъшното развитие на пандемията и засегнатата от нея икономика, възможно е също така да има леко увеличение на лихвените проценти за изграждане до края на годината.
Затова всеки, който мисли за ипотечно кредитиране, трябва да използва момента и да осигури настоящите, много ниски лихвени проценти.
В средата на 2011 г. на заем за строителство с фиксиран лихвен процент от десет години все още трябваше да се плащат добри четири процента строителни лихви. Понастоящем бързото покачване на лихвените проценти е малко вероятно, но никога не може да бъде изключено в дългосрочен план. Следователно последващото финансиране, което стане необходимо след края на срока на кредита, може да бъде значително по-скъпо, отколкото би било планирано в момента.

Експертите не предполагат, че строителните нива ще спаднат повече.

Какви са отрицателните нива на строителство?

Лихвата за сграда показва сумата на парите, които кредитополучателите трябва да платят на банката в допълнение към сумата, взета на заем. Ако този процент е в отрицателен диапазон, се говори за отрицателен лихвен интерес.

По-конкретно, това би означавало, че кредитополучателите получават пари поради факта, че заемат пари от кредитна институция. След това ще трябва да върнете по-малка сума, отколкото сте заели.

Ще дойде ли отрицателен интерес към сградата през 2020 г.?

През изминалата година (2019) тук и там се обсъждаха отрицателни лихвени проценти по сградите. Шансът това да съществува през 2020 г. беше оценен като не съвсем малко вероятен.

Сега обаче експертите предполагат, че лихвените проценти засега ще останат до голяма степен стабилни. Следователно отрицателните строителни лихвени проценти първоначално са малко вероятни.

Интересно е обаче да се знае, че с определени промоционални заеми - например от Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) - кредитополучателят понякога трябва да изплати по-малка сума, отколкото е взел назаем поради субсидиите за изплащане, които понякога се предлагат там. В преносен смисъл там се отпускат заеми с отрицателна ефективна лихва.

Нека експерт ви посъветва, тъй като в зависимост от индивидуалните изисквания на кредитополучателя, интересът към сградата също се различава.

Кога лихвените проценти по сградите ще се повишат отново?

Тъй като изграждането на лихвените проценти от известно време е на много ниско ниво, някои потребители се страхуват, че скоро ще се повишат отново. Понастоящем прогнозата в тази посока е малко вероятна.

Понастоящем пазарът на държавни облигации е доста стабилен, така че лихвените проценти за дългосрочно финансиране, косвено повлияни от него, са също толкова незабележими.

Освен това в началото на юни ЕЦБ разшири програмата за спешни покупки на пандемия, „Програма за спешни покупки на пандемия (PEPP). Той ще продължи до края на 2021 г. и ще осигури допълнително спокойствие във финансовия сектор.

Веднага след като негативните ефекти от разпространението на COVID-19 намалят, е възможно да се издигнат лихвените проценти отново леко. Тъй като напредъкът на пандемията е доста отворен, е много трудно да се направи прогноза за нарастващите лихвени проценти.

Как се развиват нивата на строителство?

Развитието на лихвените проценти за изграждане е от решаващо значение за всички, които планират да купят или построят имот. Дали това желание може да бъде удовлетворено икономически зависи до голяма степен от следните въпроси: Нарастват ли лихвените проценти по изграждането? И като резултат: Какво мога да си позволя?
Винаги може да има прогноза за бъдещото развитие на строителния интерес, никога надеждно предположение. Твърде много несигурности влияят върху по-нататъшното развитие, за да може да се направи надеждна прогноза.
Една от причините за това е, че е трудно да се предвиди кои решения за лихвените проценти ще се вземат от ЕЦБ и кога. Това може да окаже значително влияние върху интереса на сградата. Ако обаче се погледне комуникираната стратегия на ЕЦБ и към какво тя се стреми по отношение на паричната политика, понастоящем може да се приеме, че лихвените проценти засега ще останат постоянни и че не се очакват значителни увеличения.
Според до голяма степен единодушната прогноза на експертите може да се изключи още по-нисък спад в лихвените проценти за изграждане.

Настоящите лихвени проценти в сградите за стандартно финансиране са около 0,9 до 1% ефективни. Бъдещите прогнози предполагат, че засега те ще останат постоянни.

Как да намеря евтин лихвен процент?

Ако искате да се възползвате от понастоящем ниските лихвени проценти по сградите и искате да сбъднете мечтата си за собствения си имот, трябва да се информирате за възможните оферти за заем и свързаните с тях лихвени проценти за сградата най-късно, докато търсите мечтания дом или апартамент. Ако финансирането на имота бъде изяснено на ранен етап, потенциалните купувачи имат по-голям шанс да надминат възможните конкуренти при закупуването на къщата или апартамента.

Най-лесният начин за бъдещите кредитополучатели да намерят благоприятен лихвен процент за ипотечно кредитиране е чрез порталите за сравнение в Интернет. Тук, въз основа на индивидуалната информация за вида и пазарната стойност на имота, вложения капитал, вида на ползването (наем или заетост от собственика), местоположението на апартамента или къщата, размера на комисионната на брокера и информацията за кредитополучателя, е възможно да се определи коя банка за предлага най-евтиния лихвен процент за всеки отделен случай.

Как се изчислява лихвата по сградата?

Настоящите лихвени проценти за сгради винаги са само основна индикация, която показва тенденция за разходите за финансиране на недвижими имоти. Кой лихвен процент всъщност в крайна сметка се начислява от отделния кредитополучател, зависи от индивидуалните изисквания и следователно е много различен.

За да се изчисли възможният интерес към сградата в отделни случаи, два фактора са от съществено значение в допълнение към индивидуалната информация (виж по-горе).

1. Продължителност на фиксирания лихвен процент
   По принцип може да се каже, че лихвата за сградата е по-ниска, колкото по-кратка е избраната продължителност на фиксирания лихвен процент. Таблицата показва кои разлики могат да се очакват, например ако размерът на заема и размерът на собствения капитал останат същите, но продължителността на фиксирания лихвен процент се коригира.

Заета сума	Капитал	време на работа	възможен лихвен процент
300 000 евро	60 000 евро	5 години	0,60%
300 000 евро	60 000 евро	десет години	0.63%
300 000 евро	60 000 евро	15 години	0.65%
300 000 евро	60 000 евро	20 години	0.71%
300 000 евро	60 000 евро	25 години	0.93%
300 000 евро	60 000 евро	30 години	1,43%

1. Собственият капитал има
   сходни ефекти: колкото по-голяма е сумата, толкова по-нисък е интересът към сградата, както показва таблицата.

Заета сума	Капитал	време на работа	възможен лихвен процент
300 000 евро	0 евро	десет години	1,03%
300 000 евро	20 000 евро	десет години	0.98%
300 000 евро	40 000 евро	десет години	0.65%
300 000 евро	60 000 евро	десет години	0.63%
300 000 евро	80 000 евро	десет години	0,52%
300 000 евро	100 000 евро	десет години	0,39%

Сравнете интереса на сградата: това е важно да се отбележи

Предложенията за сравнение на заеми в Интернет са многобройни. Не бива обаче да се избира произволно порталът за сравнение или заемът, открит чрез него. Всеки, който обърне внимание на три основни точки тук, наистина стига до индивидуално най-ниския лихвен процент и най-подходящия заем за строителство.

1. Независимо сравнение

Различните портали за сравнение в Интернет обикновено изготвят списък на всички онези банки, които по принцип са готови да предложат ипотечно кредитиране въз основа на предоставената информация. Освен това е дадена основната информация - размерът на лихвата за сграда.

Всеки, който се опитва да направи подобно сравнение на независим портал, има абсолютно смисъл: Големият брой банки, чиито условия са достъпни за заявката, дава възможност да се определи наистина благоприятен лихвен процент. Всеки, който се само запитва в банката, където например се води разплащателната сметка, обикновено излиза много по-зле и в крайна сметка плаща повече за ипотеката, отколкото би било необходимо.
Важи следното: колкото повече оферти има за сравнение, толкова по-голям е шансът да намерите и осигурите най-евтината оферта за себе си.

Уверете се, че получавате различни оферти, за да намерите подходящите условия за вас.

2. Пазете се от ангажирания интерес

Размерът на лихвата за сграда, предоставена в предложението за заем, по никакъв начин не трябва да се използва като единствен критерий за избора на банката заемодател. От една страна, финансирането на недвижими имоти трябва да съответства на закупената къща или апартамент, от друга страна, индивидуалните изисквания на кредитополучателя също са от съществено значение.

Ако заемът за недвижим имот е изтеглен например, защото една къща трябва да бъде построена сама или да бъде закупена от предприемача, от съществено значение е да се изчисли точно така нареченият период без лихва. Това е времето (отчитано от подписването на договора за заем) до реалното изплащане на заема. Ако този диапазон бъде надвишен, банката начислява лихва за ангажимент, която обикновено е по-висока от лихвата за сграда.

Ако имотът не е съществуваща сграда, но все още се строи, винаги могат да възникнат закъснения. Ако в договора за заем с банката е уговорен твърде кратък период на провизия без лихва, заемът с общо взето много ниски лихвени проценти може внезапно да струва неудобна сума пари. Следователно сравнението на офертите от различните банки определено си заслужава.

3. Специални плащания и промени в процента на погасяване
При сравняване на заемите за сгради въпросът дали може да се коригира месечният процент на погасяване и колко често е от съществено значение. Интересен е и вариантът за специални погашения. За да може да се реагира на непредвидени събития като безработица или краткосрочна работа или неочакван допълнителен доход (например чрез наследство), степента на изплащане трябва да бъде разрешена да се променя възможно най-често безплатно.
Освен това се препоръчват заеми с възможност за специални погашения. Кредитополучателят може да изплаща определена максимална сума на банката годишно, без дълг е по-рано и плаща по-малко лихва по кредита за недвижими имоти поради по-бързото изплащане. Ако може да се очаква, че такива специални изплащания могат да станат под въпрос, при избора на заем за строителство трябва да се внимава тази опция да се даде за по-бързо изплащане.