Сметката за комунални услуги е скучна работа всяка година. Но като наемодател не можете да избегнете изпращането на подробни извлечения на вашите наематели. В крайна сметка можете да възстановите твърде много авансови плащания и най-вече да поискате допълнителни плащания.
Но е важно да бъдете особено щателни при фактурирането на допълнителни разходи. Тук неточностите и грешките могат бързо да отмъстят. В най-лошия случай неправилната сметка за комунални услуги дори може да доведе до това да останете с разходи, които наемателят е трябвало да плати.
Въпреки че е добре известно, че таксуването трябва да е правилно, средно всяка секунда съдържа грешки. За да не попаднете в капана на грешките, ние събрахме основната информация за вас, информирахме ви за правата и задълженията на наемодателя и посочихме най-често срещаните грешки в сметката за комунални услуги.
Крайни срокове за сметката за комунални услуги
Ако в договора за наем е уговорено авансово плащане на допълнителни разходи, наемодателят трябва да изготви допълнителна декларация за разходите. Когато това трябва да се случи, е ясно регламентирано в § 556 BGB: Въпреки че няма фиксиран период на фактуриране, който винаги да съответства на календарната година, например, е предвидено фактурирането да се извършва ежегодно.
Кога трябва да се направи сметката за комунални услуги?
Наемодателите са законово задължени да изпратят на наемателя сметката за комунални услуги не по-късно от края на дванадесетия месец след края на фактурата. Ако пристигне по-късно, вече не могат да се правят допълнителни искове. Всеки кредит обаче трябва да бъде изплатен на наемателя, дори ако създаването се забави. Уверете се, че не пропускате тази среща.
До кога наемателят може да възрази срещу сметката за комунални услуги?
Ако наемателят е получил сметката за комунални услуги, той може да я провери в свободното си време. Ако има възражения, той може да ги повдигне до края на дванадесетия месец след връчване на декларацията. След това време наемателят вече няма възможност да предприеме действия.
Всички допълнителни плащания, изброени в сметката за комунални услуги, трябва да бъдат платени от наемателя не по-късно от 30 дни след получаване на писмото. Между другото това важи и ако той е открил грешки в счетоводството или подозира такива грешки. В този случай наемателят трябва да извърши плащането само под резерв.
Какво трябва да има в извлечението за такса за услуга?
По принцип сметката за комунални услуги трябва да бъде направена в писмена форма. Трябва да се предостави следната информация:
- За кой фактурен период се прилага списъкът?
- Какъв е ключът за разпространение?
- Какъв е делът на наемателя?
- Какви авансови плащания вече е направил наемателят?
- Колко високи са общите разходи за вид разходи?
Не е необходимо да се изброява съставът на общите разходи за вид разходи. Ако наемателят иска да разбере как е възникнала тази сума, той може да прегледа разписките от наемодателя. Трябва да можете да му го представите при поискване.
Друга важна бележка относно съдържанието на сметката за комунални услуги е, че тя трябва да бъде разбираема и ясна за наемателя. Затова се опитайте - също във вашия собствен смисъл - да избягвате ненужно съдържание.
Ключът за разпределение се използва в сметката за комунални услуги, за да се определи кой наемател трябва да плати каква част от разходите за комунални услуги.
Какъв е ключът за разпространение?
Ключът за разпределение е от решаващо значение за уреждането на спомагателните разходи, защото се използва за определяне кой наемател трябва да плати каква част от спомагателните разходи. Освен ако не е посочено друго, оперативните разходи се разпределят съгласно § 556а според пропорцията на жилищната площ. В отклонение от това обаче може да се договори и ключ за разпределение въз основа на други критерии. Това може да бъде например:
- консумация
- Жилищни единици
- Брой хора, живеещи в апартамента
- Кубически метри от апартамента
Според закона допълнителните разходи, които зависят от поведението на наемателите, трябва да бъдат разпределени така, че да съответстват на различното потребление. Това се отнася например за разходите за отопление или консумацията на вода.
Какви допълнителни разходи може да наложи наемодателят?
Ако вие като наемодател направите декларацията, тя трябва да съдържа всички допълнителни разходи, които са записани в договора за наем и които наемателят е бил длъжен да плати. По принцип съгласно закона са разрешени 17 различни вида спомагателни разходи, които са посочени в § 2 от Наредбата за оперативните разходи (BetrKV):
- Текущи публични такси за имота
- Водоснабдяване
- дренаж
- нагревател
- Топла вода
- Свързани системи за отопление и водоснабдяване
- Разходи за асансьор
- Почистване на улици и сметосъбиране
- Почистване на сгради и контрол на паразитите
- Поддръжка на градината
- осветление
- Почистване на комина
- Застраховка имущество и отговорност
- Служител
- Антена на общността или връзка с широколентова мрежа
- Перални
- Други разходи
Грешка в сметката за комунални услуги: трябва да избягвате това
В допълнение към гореспоменатите неща, които трябва да имате предвид при уреждане, има и други капани, в които хазяин може да попадне. Тези грешки при таксуването на комунални услуги са особено чести:
- Таксуването е твърде късно
Тъй като сметката за комунални услуги отнема много време, много наемодатели често я отлагат за дълго време. Трябва обаче да се придържате към гореспоменатите срокове, ако не искате да рискувате финансови загуби: Наемателят трябва да има сметката за комунални услуги не по-късно от дванадесетия месец след края на фактурата.
- Допълнителни разходи, които не са в договора за наем
Грешката, която се появява особено често при фактуриране на допълнителни разходи, е, че са изброени елементи, за които наемателят не трябва да плаща съгласно договора за наем. Когато сключвате договора за наем, проверете внимателно дали са изброени всички необходими елементи и след това се уверете, че таксувате тези разходи само при създаване на декларация за такса за услуга.
- Грешен ключ за разпределение
Също така е важно да не сгрешите с таксуването на таксите за услугата и да използвате различен ключ за разпространение от посочения в договора за наем.
- Грешка при разпределението на разходите за отопление и топла вода
В случай на множество оперативни разходи, ключът за разпределение може да се използва за фактуриране, с разходи за отопление и разходи за топла вода, но вие като наемодател сте задължени по закон (§ 7 Наредба за разходите за отопление) да разпределите поне 50 процента и най-много 70 процента според действителното потребление, останалото се основава на живот или Полезна площ се таксува. За това в апартаментите трябва да има съответни устройства за броене. Трябва абсолютно да се придържате към това изискване, защото ако се отклоните от него, наемателят може да намали разходите, таксувани с поне 15 процента. Това реши Федералният съд в решение от 2003 г. (BGH VIII TR 67/03).
- Грешен фактурен цикъл
Особено когато наемателите се сменят, винаги има грешки в сметката за комунални услуги. Разбира се, всеки наемател може да бъде използван само за разходите, направени през периода, през който той е използвал апартамента.
- Фактуриране на непропорционални спомагателни разходи
Когато таксувате допълнителни разходи, уверете се, че таксувате само подходящи елементи. Мерки за поддръжка или други разходи, които не попадат в разходите, посочени в Наредбата за оперативните разходи, не могат да бъдат начислени на наемателя. Между другото, това се отнася дори ако един от невалидните елементи е включен в договора за наем.
- Свободните апартаменти не се вземат предвид
Ако апартаментът е празен, той не може просто да бъде оставен извън ключа за фактуриране и разпределение. Обикновено наемодателят поема разходите за свободни апартаменти.
- Липсващи разкрития
Сметката за комунални услуги понякога е доста обширна. Следователно информацията бързо се забравя, но трябва да бъде включена. Основното съдържание е:
- Период на фактуриране
- Ключ за разпространение
- Дял на наемодателя
- Посочване на извършените авансови плащания
- Преглед на отделни разходни позиции
- Търговските помещения също се таксуват
Ако пространството под наем в къщата се използва търговски, то не трябва да бъде интегрирано в общия отчет за спомагателните разходи. Те трябва да бъдат таксувани отделно.
- Липсват отделни разходни позиции
Не е достатъчно просто да посочите общите разходи, направени през периода на фактуриране в декларацията за такса за услуга. Наемателят има право да разглежда индивидуално различните видове разходи. Само по този начин е възможно той да разбере своята роля в него. Това е единственият начин, по който той може смислено да проверява квитанциите за споменатите разходи, които трябва да му предоставите за проверка при поискване.
