Ако искате да обновите изброената сграда, трябва да се придържате към определени насоки и да получите одобрение от властите. Тук обясняваме как можете да продължите най-добре и какви възможности имате с ремонта.
Реновирането на изброената сграда е предмет на много законови изисквания и поради това изисква специално планиране. Противно на общоприетото схващане, процесът на такова планиране не е твърде сложен. Съветите на професионалистите обаче често са незаменими, когато става въпрос за поддържане на стара и изброена къща.
Защитете паметниците, запазете ценностите
Не само църкви, дворци и замъци се считат за паметници. В Германия около пет процента от всички стари сгради са под защитата на паметниците до 1978 г., за да се предотврати унищожаване поради воля и невежество. Обикновено има обществен интерес да се поддържат сгради, включени в списъка, например по художествени или научни причини. В същото време обаче запазването на първоначалните ценности също е важна цел в защитата на паметниците.
Старите къщи често са били сменяни през десетилетия или векове по такъв начин, че първоначалното състояние едва ли може да бъде точно определено. В допълнение, обикновено би било възможно сградата да бъде възстановена до първоначалното й състояние само с големи разходи. Следователно се прилага следното: Всеки, който обновява изброен имот, не трябва да възстановява сградата в първоначалното й състояние - съществуващото състояние се отнася за структурното състояние на сградата, в която е вписана като паметник на културата в списъка за защита на паметниците.
Ако една къща е включена в списъка на паметниците, тя е под специална защита от службата за паметници и може да бъде преобразувана или разширена само със съгласието на долния орган за защита на паметниците. Консерваторите също искат да бъдат информирани за очевидно "прости" работи по поддръжката, ако се отнасят до дизайна на сградата или историческата структура.
Норберт Хофман
„Архитектурните паметници имат чар“, казва Норберт Хофман, управляващ директор на LBS Immobilien GmbH Südwest, и посочва данъчните предимства за обновителите на паметници: „Освен това архитектурните паметници значително намаляват високите данъци върху доходите: наемодателите правят девет процента от данъка върху доходите за осем години и седем процента за четири години Разходи за възстановяване, приложими за данъчни цели. Освен това два процента се приписват на старото вещество за 50 години. Собствениците-обитатели изчисляват девет процента от разходите за възстановяване (разходи за обновяване) за десет години. Предпоставката за ползите винаги е разрешение от органа на паметника. Специализиран архитект ще ви посъветва от планирането до изпълнението. "
Паметникът съветва по проекта за обновяване
Ако искате да ремонтирате сграда, включена в списъка, служителите на Долната паметническа администрация могат да отговорят на въпроси относно строителната технология и дизайн. Те също внимават да използват исторически къщи възможно най-съвременни и не изискват възстановяването на първоначалното състояние. Тъй като в днешно време строителните методи и материали са много усъвършенствани, властите в паметниците стават все по-отворени за нови структурни решения, които преди това са били мразени - като например изолиране на фасади от фахверк отвътре.
Преди да започнете да реновирате старата си сграда обаче, трябва да попитате в регионалната държавна служба за опазване на паметниците дали вашата къща е вписана в списък с паметници и дали е индивидуален паметник или е под ансамбъл. В случай на отделни паметници, защитата на паметниците засяга цялата къща; в случай на ансамблова защита, обикновено трябва да се запази само цялостният външен вид. Следващата стъпка е да се изготви концепция за обновяване, която след това се проверява от органа за защита на паметниците. Преди всичко се полагат грижи да се спести историческата сграда и да се запази значението и облика на паметника.
Заявление за сграда се подава до строителния орган за защитени къщи за модернизация на незащитени къщи. Освен това собственикът на паметник е длъжен сам да се свърже с офиса на паметника. Като правило надзорният орган на сградата препраща автоматично известието за сградата или заявлението за сграда, но е по-добре да поискате.
Дори незначителни промени в сградата трябва да бъдат обсъдени с отговорния офис. Докато енергийните мерки за обновяване често са по-лесни за изпълнение, например фотоволтаичната система с голяма площ обикновено се отхвърля.
Дядо
Актуализацията е термин на строителния закон и описва, че функционираща, по-стара и все още използвана сграда се ползва от правна защита, при условие че сградата е била одобрена по всяко време или поне би била одобрена съгласно предишните строителни разпоредби. Прави се разлика между пасивно, активно и всеобхватно възпитание.
- Пасивно дядо
Пасивното преустройство регулира използването на собственост и сгради - това, което преди е било законно, ще остане законно в бъдеще, дори ако правната ситуация се промени и сегашната употреба вече не бъде одобрена. Например, ако предстои реновиране на историческа сграда със съществуващ магазин на приземния етаж, приземният етаж може да се използва и като магазин след строителните работи. Това не противоречи, ако съществуващите основи за градоустройство (като план за земеползване) сега разрешават само жилищна употреба, вместо търговска употреба.
- Активно дядо
Собственикът на сграда може да се позове на активна защита на съществуващата сграда, когато санирането и модернизацията променят сграда - но се планират само ограничени и незначителни промени или разширения и не променят значително съществуващата структура. Освен това трябва да се запази идентичността на възстановената или подобрена структура с оригинала.
- Всеобхватно дедиране
Всеобхватното оправяне се прилага (за разлика от пасивното и активното оправяне) при следните условия за нови сгради:
- Функциите на съществуващата и новата сграда са неразривно свързани
- новата сграда не увеличава значително съществуващата сграда
- съществуващата сграда не може да се поддържа без одобрението на новата сграда
В случай на стари сгради с характерна външна фасада обикновено е възможна само вътрешна изолация.
Вземете одобрение
Попитайте предварително сградната институция дали обявата за сграда е достатъчна за планираните строителни работи или трябва да подадете заявление за сграда.
Всеки, който живее в паметник, също подава предварителното искане за сграда до Долния паметник. Следните работи могат да се извършват само в сграда, включена в списъка, с одобрението на Паметника:
- Промени в носещата конструкция като отвори
- Интервенции в дренажната инсталация
- Промени в употребата
- Разширение на мазе или таванско помещение
- Разрушаване и частично събаряне на сградата
- Промяна на външния вид, например инсталиране или подмяна на прозорци, врати или капандури
- Реконструкция и ремонт
- Прикачване или промяна на реклама и писания
- Преместете се на друго място
Лифт разходи
След като ремонтът приключи, органът на паметника ще извърши тест за приемане. Ако оценката е положителна, органът на паметника ще издаде сертификат, за да може да се възползва от възможностите за данъчна амортизация. В допълнение към покупката, разходите за обновяване и разходите за поддръжка на имот в списъка са субсидирани. Но обърнете внимание дали е изброена цялата къща или само част от нея. Ако например само външната фасада е вписана сграда, ремонтът на банята не може да бъде приспаднат от данъка.
Данъчни предимства за консерваторите
Ако властите се съгласят, изброените къщи също могат да бъдат енергийно реновирани. „Енергийно ефективното обновяване не означава автоматично топлоизолация“, казва архитект Ирмтрауд Свобода от Асоциацията на частните строители (VPB). В крайна сметка фасадата на фахверкова къща или вила във вилхелминов стил не трябва да се покрива от изолационни панели. Собствениците на паметници могат да спестят енергия, например чрез инсталиране на по-ефективна технология за отопление. „Следното се отнася за всеки ремонт: Специфичните за сградата особености на къщата трябва винаги да се спазват, за да се избегне разрастването на влага и плесени“, казва архитектът.
Много от изброените стари сгради страдат от лоша изолация и съответно консумират много енергия. Често обаче защитата на паметниците позволява само изолация на вътрешните стени, така че новите наредби за топлоизолация за изброените къщи нямат никакво значение. Освен това тези стари сгради не се нуждаят от енергиен пропуск. Те са освободени от Наредбата за енергоспестяване (EnEV) или Закона за възобновяема топлина (EWärmeG). Така собствениците могат да наемат или продават имота си без енергиен сертификат. Важно е собственикът да получи освобождаването, потвърдено от отговорния орган за защита на паметниците.
Субсидиите могат да премахнат част от натиска върху портфейла на реновиращите. Банката KfW например предлага програмата „Паметник на къщата за ефективност на KfW“. Трябва да кандидатствате за заем или безвъзмездна помощ преди началото на мерките. Освен това попитайте общината си за средства от градското развитие, опазването на паметниците и обновяването на селата. Можете също така да намерите програми за финансиране онлайн в базата данни за финансиране на Федералното министерство на икономиката и технологиите.
| Бонус за наемодателите |
|
Разходите за обновяване |
|
Цена за придобиване* 40 години 2,5 процента всеки (до година на построяване 1924), 50 години по 2 процента всеки (от годината на построяване 1925) |
| Бонус за собственици-обитатели |
|
Разноски за ремонт 90 процента от разходите могат да бъдат поискани за данъчни цели |
* Могат да бъдат приспаднати само пропорционалните разходи за придобиване на сградата, но не и тези на собствеността.
(Източник: Асоциация на частните строители)
Архитект Irmgard Swoboda от Асоциацията на частните строители обяснява най-важните правила за реновистите.
„Обновяването на архитектурни паметници е по-сложно и често по-скъпо от нормалните жилищни сгради. Ето защо има специални данъчни предимства за собствениците, които са изправени пред това предизвикателство. Имате право да отписвате широко консервационни мерки, както и работата, която прави изброената къща обитаема на първо място.
Архитект Ирмтрауд Свобода от Асоциацията на частните строители.
Тези, които сами живеят в техния паметник, имат право да отписват 90 процента от разходите за ремонт, разпределени в продължение на десет години с девет процента годишно. Живеете ли в кооперация в жилищен блок с изброена сграда? В случай на ремонт на фасада или покрив, можете да поискате своя дял за данъчни цели. Всеки, който закупи напълно обновена сграда до ключ, няма да се възползва от данъчните предимства - нито като собственик, нито като наемодател.
Всеки, който отдава паметника си под наем, може да отпише 100 процента от ремонтните дейности в продължение на дванадесет години - осем години с по девет процента всяка и още четири години със седем процента всяка. Можете също така да приспаднете разходите за придобиване на старата сграда.
Предпоставката за данъчния бонус е всички ремонтни и преустройствени дейности да бъдат координирани и одобрени от отговорния орган за защита на паметниците преди започване на строителството. Само с ваше съгласие по-късно ще получите удостоверение за данъчната служба, за да можете да претендирате за разходите. Всеки, който обновява или обновява без разрешение, трябва да очаква последствия, например глоба. "
Паметниците не винаги имат толкова впечатляваща фасада. Дори незабележими сгради могат да бъдат изброени. Запитване - преди започване на ремонта.
Интервю: свидетели на историята
Паметници - те са свидетели на историята, те носят миналото в настоящето и бъдещето. Тъй като жилищните сгради, паметниците предлагат специално качество на живот, общият апартамент с история създава атмосфера, която не може да се намери в новите сгради. В същото време обаче животът в паметника означава също така собственикът да е наясно със специална отговорност: използването на паметник е предмет на ограничения, а ремонтът - на условия. Професор д-р Егон Йоханес Грейпл, генерален уредник на Баварската държавна служба за опазване на паметниците, говори пред Your-Best-Home.net за паметниците и техните предизвикателства.
Your-Best-Home.net: Ако искам да ремонтирам къщата си като собственик на паметник: Наистина ли трябва да се справя без съвременен комфорт?
Проф. Грейпл: Нито един природозащитник не изисква жителите на даден паметник да замръзват или да готвят на открит огън! Никой консерватор на паметници не изисква да бъде възстановено или възстановено нещо, което вече го няма! Никой не трябва да живее в музей! Но: онова, което все още е там, е функционално и е свидетелство за историята, трябва да се запази.
Защитата на паметника не означава абсолютна забрана за промени! Напротив: нашата работа включва внимателно придружаване на чувствителни промени в сгради с история. Баварската държавна служба за опазване на паметниците също подпомага финансово такива мерки за ремонт: подпомага разходите за опазване и използване на паметниците. Издаваме данъчни сертификати, които включват например разходите за нова строителна и експлоатационна технология. Нашата цел е чувствителна промяна и надстройка: Вземете прозорците в къща, която е посочена като пример: Прозорците трябва да бъдат от правилния материал и форма. Дървените прозорци не е задължително да се заменят с пластмасови. Те могат да бъдат ремонтирани също толкова лесно.Наскоро направихме това на прозорци на 300 години. Тези прозорци са направени от страхотен дърводелец през 18 век! След ремонта отново работят чудесно - също енергийно!
Защо ремонтът на паметник подлежи на условия? Необходими ли са тези спецификации?
Професор д-р Егон Йоханес Грейпл
Проф. Грейпл:Цивилизованото общество се характеризира с факта, че си дава правила и се придържа към правилата: Например, когато е червено, не минава през светофар! Такива правила има във всички области на нашия живот. Паметниците от своя страна са ценности, са културни блага. В тях пазим свидетелите на нашата история! За да запазим оптимално такива ценности, са ни необходими определени „правила на цивилизацията“, необходими са правила за професионално боравене с историческото наследство. Можете да наречете такива правила „изисквания“. Фактът, че днес можем да наречем Бавария културна държава, е резултат от дълго развитие. Миналите векове със своите приемствености, сътресения и ново начало направиха Бавария това, което е днес. За това разказват паметниците. Когато паметниците изчезнат, нашата видима история изчезва.Паметниците са и ще останат онези спомени, които са осезаеми и разбираеми за всеки.
По отношение на разходите: всяка нова сграда струва пари, често повече, отколкото си мислите. Помислете за летището в Берлин и Elbphilharmonie в Хамбург. И всяка нова сграда се нуждае от грижи. Университетските сгради в Регенсбург са само на 50 години = "" и сега изискват ремонт от 700 милиона евро! Разбира се, това също струва пари за запазване на изброените сгради и по този начин нашата история. Това е напълно естествено! В отделни случаи струва повече пари за възстановяване на 300-годишна къща, отколкото за обновяване на 40-годишна сграда. И какво? В резултата има доста разлики в качеството: история, автентичност, индивидуалност, солидност, качество и атмосфера!
Доколко защитата на паметника ограничава собствениците, когато става въпрос за ремонт на техния паметник?
Проф. Грейпл: Опасенията за защита на паметниците ограничават собствениците толкова и толкова малко, колкото опасенията за противопожарна защита, достъпност, контрол на имисиите, съседско законодателство и т.н. Не става въпрос за ограничения, а за спазване на определени, много смислени правила. Преди всичко обаче става въпрос за интелигентни, индивидуални, индивидуални и структурно издържани решения, които дават възможност за комфортен живот, без да разкриват историческата стойност на една къща.
Бихте ли могли да си представите да живеете в нова сграда?
Проф. Грейпл: Не, не мога да си представя това. Това няма какво да се каже срещу добрите нови сгради - да, има! Но: Никога не искам да се справям, без да живея в средата на града и специалната атмосфера и специалното качество на живот, които къща-паметник предлага. Почти цял живот живея в паметници. В споделен апартамент с историята: Това е!