От началото на тази година в Германия е в сила нов закон за наемане. Наемната спирачка е подобрена, след като наемите за модернизация вече не могат да се покачват толкова рязко. Печелят и наемодателите: увеличаването на наемите е по-лесно за по-малките модернизации.
Много хора приемат шума и липсата на пространство като по-малкото зло. Наемателите в големите градове, които са успели да се доберат до апартамент на достъпна цена, не обичат да се изнасят. Тъй като след преместване разходите за жилище често се увеличават значително. Например в Берлин цените на новите наеми са се повишили със 104 процента в рамките на десет години (графика). Но преместването не е застраховка срещу драстично увеличение на наемите: след обширна модернизация цените на наемите досега са се увеличили също толкова рязко. Нов закон за наемането, който е в сила от началото на 2019 г., сега има за цел да забави това развитие.
Данък за модернизация
Дали ремонт на баня, подмяна на стари прозорци или подобряване на изолацията - подобни мерки струват много пари и наемателите обикновено се възползват от резултата. Следователно наемодателите, които модернизират имота си под наем, могат да споделят разходите с наемателите си. Досега беше допустимо постоянното увеличаване на годишния наем с единадесет процента от строителните разходи. Сега законодателят намали този така наречен налог за модернизация до осем процента. Освен това мерките за модернизация могат да увеличат месечния наем с максимум три евро на квадратен метър в рамките на шест години. Евтините апартаменти се ползват с допълнителна защита: ако наемът е под седем евро на квадратен метър, увеличението на разходите поради модернизация е ограничено до максимум две евро на квадратен метър в рамките на шест години.Средните наеми в Германия са (според Асоциацията на германските наематели) около седем евро на квадратен метър. "Допустимото увеличение от три евро на квадратен метър все още означава увеличение с повече от 40 процента", подчертава Улрих Роперц, управляващ директор на Асоциацията на германските наематели. Въпреки промяна в закона, наемите могат да продължат да нарастват значително след модернизацията. „Няма да има повече скокове на цените от 100 процента, например при луксозни ремонти“, казва Роперц.например в луксозни ремонти вече няма да има “, казва Роперц.в луксозни ремонти, например, вече няма да има “, казва Роперц.
Разработване на наемни цени на квадратен метър за новонаети апартаменти от 2008 до 2018г.
Помощ за частни наемодатели
Драстичното увеличение на наемите трябва да се предотврати, без собствениците да загубят желанието си да се модернизират. За да улесни по-специално частните наемодатели, законодателят намали правните пречки за по-малки мерки. Наемодателят вече може да принуди работа, която струва максимум 10 000 евро на жилищна единица, в така наречената „опростена процедура“. Предимство: Наемателят вече не може да повдига възражението, че увеличеният наем е поразителен.
Изчислете по-малко
Опростената процедура също освобождава наемодателя от задължението да извършва сложни изчисления. Както при основната модернизация, наемодателят трябва да обяви строителните работи три месеца преди началото на строителството и да информира наемателя за очакваното увеличение на наема. Но той не трябва да обяснява как планираната мярка ще повлияе на оперативните разходи. Освен това той е пощаден от допълнителни изчисления. Наемодателят не трябва да прехвърля разходите за поддръжка на сградата на своите наематели - той обикновено трябва да разделя тези разходи от чистите разходи за модернизация. Тук наемодателите вече могат да приспаднат фиксирана ставка от 30 процента от общите разходи за поддръжка.
повече прозрачност
Законодателят също е подобрил спирачката за цените на наемите. Наемодателите, които искат повече от десет процента повече от обичайния местен съпоставим наем, трябва да информират при подписване на договора за наем дали има изключение от ограничението за наем. Само ако наемодателят направи това, той може да се позове на изключението. „Новият закон дава на наемателите по-голяма прозрачност: те могат да видят по-бързо дали са в правото“, обяснява Роперц. Наемателите вече могат да искат обратно наем, който е бил надплатен с обикновено порицание, без да се налага да обясняват защо наемът е твърде висок. Има обаче някои изключения от цената на наемната спирачка: тя не се отнася за наемането на нови сгради, за първия наем след обширен ремонт и също толкова малко, ако наемодателят преди това е постигнал наем, който е бил над местния наем.Наемната спирачка не се прилага навсякъде, но в повечето столични райони. Откакто е въведен през 2015 г., са известни само 180 случая на наематели, получаващи обратно наем, който са платили твърде много.
Намалете наема поради дефекти
„Наемодателят е длъжен да поддържа наетия апартамент. Ако има значителни недостатъци, например ако отоплението не работи през зимата, наемът се намалява по закон. Апартаментът вече не може да се използва напълно, така че вече не трябва да плащате пълната цена на наема. В случай на значителни дефекти, наемателят може да намали наема веднага, веднага след като наемодателят бъде уведомен.
С резервация, дори ако наемателите имат закон на своя страна: по-добре е да не намалявате преждевременно наема. От една страна, това не прави добро настроение между наемател и наемодател. От друга страна, последиците могат да бъдат фатални: Ако наемателят необосновано дължи над два месеца наем, наемодателят може да го прекрати без предизвестие. Това може да се случи, ако наемателят намали твърде много за по-дълъг период от време. Колко висок е правилният приспадане на наем често може да се реши само от експерти в отделни случаи. По-добро решение е да заплатите пълния наем условно. Съответната бележка за прехвърлянето е достатъчна. След като недостатъкът бъде отстранен, наемателят все още има право да намали наема със задна дата. “
Улрих Роперц, управляващ директор на Deutscher Mieterbund eV
Улрих Роперц, управляващ директор на Асоциацията на германските наематели
