Наемът е в основата на всеки наем. Той определя основните права и задължения на двете страни, т.е. тези на наемателя и тези на наемодателя. Това е особено важно, ако има спор между двете страни - важно е какво е договорено в договора за наем.
В Германия има голяма свобода при изготвянето на договор за наем - но това не улеснява нещата. Тъй като в зависимост от начина на формулиране на договора за наем, той може да бъде много подходящ за наематели, или - и това ще бъде по-скоро във ваш интерес - да бъде по-малко от подходящ за наематели. И тук малките неща са абсолютно необходими, защото при спешни случаи те могат да решат много пари или дали наемателят може да остане в апартамента.
Какво трябва да има в договора за наем?
Според закона договорът за наем не трябва да отговаря на специфични формални изисквания. Дори не е необходимо да се сключва в писмена форма. За да бъдат изяснени договарящите страни и предметът на договора обаче, за договора се изискват тези три минимални данни:
- собственото и фамилното име на наемодателя и наемателя
- размера на наема също
- адреса и местоположението на апартамента
Ако освен тези ключови данни не е уговорено нищо друго, законът за наемане, който е изложен в Германския граждански кодекс (BGB), се прилага по всички други въпроси. Следователно в свой интерес трябва да направите договора за наем много по-подробен, тъй като обикновено се прилага следното: Това, което е договорено тук и не противоречи на приложимото законодателство, остава.
Има многобройни примерни договори за наем, които можете да изтеглите. От една страна обаче никога не трябва да ги използвате без колебание, а от друга страна винаги трябва да проверявате кой е предоставил пробата. Предложенията за договори за наем от сдруженията на наемателите обикновено са по-благоприятни за наемателите. Следователно трябва да използвате примерен договор за наем от сдружение на наемодател или да имате индивидуален, подходящ за наемодателя договор за наем, изготвен от специализиран адвокат по наемателско право.
Защо трябва да съставяте договор за наем, благоприятен за наемодателя?
Правното положение в Германия обръща особено внимание на защитата на наемателите. За сравнение, интересите на наемодателя са повече на заден план. Това става особено ясно, когато става въпрос за прекратяване. Но дори и с по-малко драстични аспекти като козметични ремонти, плащания на депозити или допълнителни разходи, наемодателят е в неравностойно положение по отношение на наемателското право, ако не се правят индивидуални разпоредби. Поради това е важно да се знаят възможностите, които правят договора за наем подходящ за наемодателя и все още действат в законовата рамка.
В договора за наем могат да бъдат определени многобройни условия в полза на наемателя или наемодателя - например, който трябва да плати данъка върху имуществото.
Какво трябва да съдържа наемът, удобен за наемодателя?
В договор за наем, подходящ за наемодател, всички споразумения, които могат да бъдат сключени в такъв документ, са формулирани по такъв начин, че поне да компенсират правната неблагоприятност на наемодателя. Тази компенсация може да бъде особено полезна по отношение на следните разпоредби:
- Допълнителни разходи
Допълнителните разходи са една от многобройните клопки в наемателското право. Тъй като съгласно § 556 BGB поемането на тези разходи от наемателя е само незадължително правило. Ако наемателят трябва да заплати тези разходи, това трябва да бъде изрично посочено в договора за наем, в противен случай вие ще поемете тези разходи сами! Съгласно раздел 556 от Германския граждански кодекс (BGB) разходите могат да бъдат показани като еднократна сума или като авансово плащане - обаче, според текста на закона, само в „подходяща сума“. В случай на съмнение, потърсете правен съвет тук, за да бъдете в безопасност.
- депозит
Като наемодател трябва да инвестирате депозита под наем сигурно, но изгодно за наемателя. Ако наемателят се изнесе и напусне апартамента със значителни щети, това може да бъде поправено или ремонтирано с помощта на депозита, без да имате финансова тежест за вас. При условие, че няма щети и наемателят се е подчинил на всички правила, трябва да изплатите на наемателя депозита под наем, включително инвестиционната печалба. Изплащането на депозит от наемателя обикновено не е законово предвидено. Ако искате да се предпазите финансово от риска от щети, причинени от наемателя, определено трябва да се съгласите с такова плащане в договора за наем. Важно: Вие сте обвързани от § 551 BGB за сумата на депозита. Тук се определяче наемният депозит не може да надвишава три нетни наема.
- Незначителни ремонти
Особено удобно за наемодателя е, ако наемателят е длъжен сам да плаща за дребни ремонти на апартамента. За това е от съществено значение договорът за наем ясно да определя сумата, до която наемателят трябва да плати за всеки отделен ремонт. В общата съдебна практика съдилищата са определили сума от 75 до 100 евро за ремонт, както е подходящо. За да се направи клаузата правно сигурна, в договора за наем трябва да бъде определен и годишен лимит на разходите. Тук 8 процента от годишния основен наем понастоящем се счита за подходящ.
- Данък върху имуществото
Наредбата за оперативните разходи (BetrKV) ясно предвижда в § 2, № 1 възможността за прехвърляне на данъка върху имуществото на наемателя. За това обаче това трябва да бъде ясно посочено в договора за наем. Трябва също да добавите тази клауза, за да направите споразумението за наем приятелско.
- Краен срок
Ако не искате да сключвате договор за наем за неопределен период, но само за ограничен период, е от съществено значение да се придържате към изискванията на раздел 575 BGB. Основното тук е, че трябва да информирате наемателя за причината за определения срок, когато сключвате договора за наем. И според BGB, това трябва да стане в писмена форма! В идеалния случай трябва да отбележите причината за срока директно в договора за наем. Ако не можете да докажете, че сте информирали наемателя за причината за ограничението, се счита, че наемът е за неопределен период.
Допълнителен съвет: Внимавайте сами да не съставяте договор за наем, доколкото знаете и вярвате. Преди всичко, за да се постигне правна сигурност, е абсолютно необходимо да се потърси професионален съвет. Точните и технически правилни формулировки са от решаващо значение тук и определят дали дадена клауза е валидна в съда или не.