Ако мислите за бъдещето, често изграждате жилищна сграда - също като капиталова инвестиция. В интервю експертът по проверка на разходите обяснява подробно какви разходи могат да се очакват за строителството и какви ограничения има за рентабилност.
Въпрос: Жилищна сграда като инвестиция?
Експерт за проверка на разходите: Разбира се. Ако има няколко апартамента, които могат да бъдат наети, това води до много интересна възвръщаемост в дългосрочен план - в зависимост от това къде и колко големи сте сградата. Това създава дългосрочни доходи, които в зависимост от местоположението и околната среда също са относително безопасни и постоянни.
В сравнение с други форми на капиталови инвестиции, домостроенето днес често се пренебрегва, но всъщност не изглежда толкова зле, когато става въпрос за изграждане на жилищни сгради. Особено когато лихвените проценти са ниски и така или иначе няма много печеливши и в същото време сигурни инвестиции. Разбира се, вие също трябва да изчислите и планирате внимателно с жилищната сграда. Разходите и доходите тук определено трябва да са в баланс.
Въпрос: Какво общо струва жилищна сграда?
2000 € на квадратен метър не са необичайни в жилищна сграда
Експерт за проверка на разходите: Разбира се, не можете да кажете това общо - това зависи от много фактори и разбира се от размера на къщата и конструкцията.
Като цяло обаче се приема, че разходите за къща обикновено са между 1200 EUR на m² и 2000 EUR на m² . Цената винаги зависи малко от това къде точно изграждате.
В повечето случаи обаче ще трябва да приемете минимална цена от 1500 евро за m² , под която е възможно да се строи само в няколко случая.
В някои случаи 2000 EUR на m² могат да бъдат надвишени значително , но с оглед на бъдещите очаквания за възвръщаемост, подобно нещо трябва да се избягва.
Разбира се, това са само груби насоки - но поне те предлагат порядък, за да се ориентирате грубо. Освен това, по време на строителството винаги трябва да се имат предвид последващите разходи.
Като алтернатива можете да използвате и така наречената кубатура като порядък. Като цяло тук се изчисляват 400 EUR на кубичен метър затворено пространство . Кубатурата е основното правило в строителната индустрия.
Малък пример за разходи от практиката
Планираме и изграждаме жилищна сграда с плосък покрив, размерът трябва да бъде 300 м² жилищна площ. Изгражда се модерна, енергийно ефективна къща с ниска консумация на енергия.
| Публикувай | цена |
|---|---|
| Строителни разходи без допълнителни строителни разходи | 525 000 евро |
| Цена на м² жилищна площ | 1 750 EUR на м² |
Тези разходи, разбира се, са само примерни разходи за конкретна сграда в конкретен дизайн. Разходите, разбира се, могат да бъдат напълно различни за други къщи, в зависимост от конструкцията и размера.
Нашата примерна къща обаче вече показва измеренията, в които работим. Освен това трябва да се изчислят разходите за сградата и разходите за имота (ако не са налични). Тогава действителното наемно пространство е по-малко - като правило трябва да приспаднете 20% от общата площ
Въпрос: От какво зависят разходите за изграждане на жилищен блок?
Експерт за проверка на разходите: Тук влизат в сила голям брой фактори:
- строителната площадка и условията на строителната площадка
- конструкцията на къщата
- формата на покрива
- оборудване
- дизайнът на външната площ
- сумата на спомагателните строителни разходи за строителния проект
Всеки от тези фактори може да причини огромни разлики в разходите на практика. Ето защо обикновено е невъзможно да се дадат разумно надеждни оценки за строителен проект без точно планиране.
Въпрос: Заслужават ли си тези разходи?
Колкото по-висок е наемният индекс, толкова по-доходоносна е конструкцията
Експерт за проверка на разходите: Разбира се, това винаги зависи от това как разходите за строителство се сравняват с разходите за наем. В зависимост от нивото на наемния индекс на обекта, амортизационният период, от една страна, и последващата възвръщаемост, от друга, ще бъдат по-високи или по-ниски.
Нека да разгледаме това, използвайки нашия пример. Нашата сграда е с площ от 300 m² - в този случай чисто отдаваемата площ е около 240 m². Това съответства на около три 80 m² фамилни апартамента.
Индексът на наемите в Германия през 2018 г. е бил около 6,80 EUR на m² до 9,10 EUR на m² средно . Тенденцията обикновено е нагоре, но цените в селските райони са предимно стабилни.
Изглежда различно, когато става въпрос за топ местоположение - по-малките университетски градове и околностите са особено актуални. Там също могат да се срещнат цени от 12 EUR на m² . Мюнхен е на първо място с до 17,80 евро на m² . На добри места експертите очакват наемите да се повишат с до 10% през следващите няколко години. Това обаче е само моментна снимка и разбира се може да се промени отново.
Ако просто изчислим със средно за страната 7,50 евро на m² , годишният доход от наем би бил около 21 000 евро, ако и трите апартамента се отдават за постоянно. Ако наемете само два апартамента, можете да очаквате годишен доход от 14 400 евро . Разбира се, повече, ако местата си заслужават.
В много случаи доходът от наем едва ли ще бъде достатъчен за пълно финансиране на строителството с всички разходи, включително съответния парцел земя. Тук при всички случаи се изисква добро и внимателно планиране.
Въпрос: По-евтино ли е да се строи жилищна сграда заедно и да се споделят строителните разходи?
Ако искате да спестите пари, можете да споделите разходите за строителство с други
Експерт за проверка на разходите: Може да си струва в отделни случаи, ако това е, което искате.
Ако в нашия пример общите направени разходи се разделят на 3, например, разходите за всяко семейство все още ще бъдат с величина, при която значителен брой еднофамилни къщи ще бъдат предложени за продажба. Дори сглобяеми къщи със земя вече могат да се строят в този мащаб.
Очевидното предимство на разходите пред другите форми на живот не произтича автоматично от многофамилните къщи.
Въпрос: Обратно към строителните разходи: Какво трябва да се има предвид по отношение на метода на строителство и дизайна на къщата по отношение на разходите?
Експерт за проверка на разходите: Ами - на първо място, винаги трябва да следите както строителните разходи, така и последващите разходи. Това важи и за обвивката на сградата.
Двуслойна зидария с фасада от клинкерна тухла е значително по-скъпа за изграждане, но предлага топлинни предимства и най-вече значително по-ниски последващи разходи в годините след това.
Обратното е случаят с плоските покриви например. Плоският покрив обикновено води до много високи разходи за проследяване - докато разходите за проследяване, например, с еднокрит покрив, са значително по-ниски. В допълнение, едноскатният покрив е много по-рентабилен за издигане, отколкото класически двускатен покрив или покрив с четвърти дъски.
Ако разглеждате предимно разходите, винаги трябва да намерите баланс между ниските строителни разходи и възможно най-ниските последващи разходи.
На този фон могат да се видят и мерки за енергийна ефективност в сградата. Ако планирате с ниска консумация на енергия веднага, можете да спестите доста с ниски оперативни разходи.
Използваната енергоспестяваща технология не трябва да бъде прекалено сложна в техническо отношение - например в случая на пасивни къщи, много проучвания вече са показали, че високотехнологичното оборудване означава, че последващите разходи са толкова високи, че пасивните къщи вече почти не си струват финансово. Така че, що се отнася до енергийната ефективност, винаги става въпрос за намиране на разумна средна позиция.
Въпрос: Какво общо се разбира под спомагателните строителни разходи и колко високи са те?
Експерт за проверка на разходите: Спомагателните строителни разходи включват следните разходи:
- Планиране на разходи (архитекти, инженери, строителни инженери)
- Административни разходи (разрешителни за строеж, строителни инспекции и др.)
- всички разходи за получаване на строително финансиране
- Земеделски и нотариални такси
- всички такси за обработка и лихви по ангажименти по време на строителния период
- Премии за строителни застраховки
Колко високи са спомагателните строителни разходи, винаги зависи от индивидуалния случай и усилията, свързани с изграждането. Като цяло обаче спомагателните строителни разходи съставляват 10% до 20% от общите строителни разходи .
Въпрос: Какво всъщност струва архитектът за подобни строителни проекти?
Архитектът заплаща 8% от общите строителни разходи
Експерт за проверка на разходите: Винаги е малко трудно да се каже, защото винаги става въпрос за действителните усилия.
Основата за таксуване на архитектите винаги е еднаква и обвързваща, т.е. HOAI, графикът за такси за архитекти и инженери.
Като грубо ориентиране обикновено можете да приемете около 8% от общите разходи на сградата като разходи за архитекта. Както казах, това е само грубо ръководство.
Въпрос: Трябва ли да отидете при архитекта и да планирате себе си - или да купите предприемач?
Експерт за проверка на разходите: Не можете да кажете това навсякъде . В по-голямата част от случаите предприемачите продават имоти, които вече са планирани на инвеститори. Често има много ограничен обхват за проектиране и планиране.
Това не означава, че обикновено можете да планирате по-добре и най-вече по-рентабилно от цената, предложена от разработчика. В много случаи това не работи и изграждането на вашето собствено изкуство често е осезаемо по-скъпо от сравним имот от разработчик - или поне също толкова скъпо.
Причината за това е, че разработчиците на имоти получават напълно различни условия за строителни работи и че като частен строител вие не сте на върха на списъка с приоритети за каквато и да е търговия, дори и с многофамилни къщи.
При много сделки, особено благоприятните условия, които се предлагат на предприемачите с големи обеми поръчки, често се компенсират от по-високите маржове от собствениците на частни имоти. Тогава, разбира се, ще останете в неблагоприятно положение по отношение на разходите и трябва да платите за сравними услуги много по-скъпо от предприемача.
Ако разбира се можете да свършите много собствена работа - евентуално с помощници от вашия приятелски кръг - и по този начин значително да намалите общите разходи за строителство, тук имате предимство. В такъв случай изграждането на себе си с архитекта може да си струва финансово.