С търг за възбрана кредиторите могат да удовлетворят неизплатени дългове, а купувачите да получат изгодна сделка. Собствеността върху имота преминава по-бързо, отколкото при нормална покупка на къща.
най-важното накратко
- Ако длъжниците не успеят да извършат плащанията си, може да се извърши търг за възбрана.
- За това трябва да се определи пазарната стойност на имота.
- За да могат да наддават в търга за възбрана, заинтересованите страни трябва да предоставят определени доказателства.
- С нокдауна собствеността върху имота веднага преминава върху купувача.
Какво е възбрана търг?
Търг за възбрана може да се случи, ако длъжникът вече не прави договорените плащания на банка за заем, например. Законът за задължителен търг и принудителна администрация (ZVG), към който се позовава член 869 от Гражданския процесуален кодекс (ZPO), дава възможност на кредитора да изпълни вземанията си с държавни средства, а именно търгът за възбрана. Ако длъжникът не успее да предотврати търга за възбрана, се образува производство.
Получателят може да удовлетвори вземанията си чрез принудителна продажба на недвижимо имущество на длъжника - например имот или къща, но също така и самолет или кораб. Въпреки това продажната цена на търга обикновено е доста под тази, която би се постигнала при редовна продажба на пазара. По този начин купувачите могат да придобият недвижими имоти на възбрана на търг на особено ниска цена.
Какъв е процесът на възбрана?
Търгът с възбрана винаги включва няколко фази. Колко бързо се изпълняват, зависи от различни фактори. Като цяло процесът на възбрана може да отнеме няколко месеца или дори години. Процесът на възбрана на търг винаги е един и същ:
- Заявление за възбрана
- Определяне на пазарната стойност на имота
- Дата на търга за възбрана
- След наддаването
По правило на бъдещите купувачи няма право да влизат в къщата преди възбраната - но все пак трябва да направите предварителна проверка, за да получите впечатление.
Фаза 1: Заявление за възбрана на търг
Ако кредиторът иска да принуди вземанията си чрез възбрана, той подава молба до компетентния местен съд. Ако даден имот трябва да бъде принудително продаден на търг, отговаря съдът, в чийто район се намира имотът. От друга страна, ако въздухоплавателно средство трябва да бъде продадено на търг, например, районният съд в Брауншвайг винаги носи отговорност. Там е седалището на Федералната авиационна служба, от която произтича отговорността. За да може да подаде заявлението изцяло, заявителят трябва да може да представи изпълнително наименование и клауза за изпълнение и да докаже, че им е връчено.
След това съдът изпраща решението за разпореждане на производството на всички участващи страни. Веднага след връчването на поръчката, имотът се счита за конфискуван. Длъжникът, както и кредиторът, могат да подадат жалба срещу това. И двете страни имат възможност да кандидатстват за спиране на производството. За длъжника се прилага § 30а ZVG, за кредитора § 30 ZVG.
Длъжникът може да кандидатства по следните причини, например:
- Длъжникът доказва, че може да удовлетвори вземанията.
- Длъжникът доказва неморални трудности съгласно § 765a ZPO.
Кредиторът не трябва да мотивира, ако „одобри” прекратяването на производството, както е посочено в правния текст. Той обаче може да спре търга за възбрана само два пъти. Третото му одобрение се счита за оттегляне на заявката за търг. След това изпълнителният съд най-накрая урежда вписване в поземления регистър. В раздел II се отбелязва, че е възложен търг за възбрана.
Добре е да знаете : вземанията на кредитора не трябва да имат нищо общо с имуществото. Някой с парични вземания може да кандидатства за възбрана, дори ако вземанията им са възникнали от друга договорна сделка.
Фаза 2: Определяне на пазарната стойност на имота
По-нататъшният ход на възбраната предвижда определяне на пазарната стойност на имота. За това задълженото лице трябва да плати авансово плащане след подаване на заявлението. Това е необходимо, за да бъдат покрити очакваните разходи за определяне на пазарната стойност. Тук очаквайте около 750 до 1000 евро.
След като парите бъдат получени, експерт оглежда имота и изготвя съответния доклад. Окръжният съд изпраща копие от това както на длъжника, така и на кредитора. И на двете страни е даден срок за коментар. Ако това изтече, официалният наръчник определя пазарната стойност на имота с резолюция и определя дата за възбраната.
Към датата на търга, наред с други неща, се четат вписвания в терена и тежести върху имота.
Фаза 3: Датата за търга за възбрана
Определената дата за търга ще бъде обявена публично в Интернет или в официалния вестник. Освен това обикновено има съответно известие в районния съд. След това всички документи, свързани с имота, като оценката за определяне на пазарната стойност, са на разположение на заинтересованите страни в местния съд.
Всеки има достъп до датата на търга за възбрана. Това произтича от раздел 169 от Закона за конституцията на съдилищата (GVG). Изпълнението е строго предписано:
- Известия
- Време за наддаване
- Договаряне на офертата
Съобщения на датата на търга
В съобщението съдебен служител първо назовава отговорния длъжник в съответствие с раздел 66 ZVG. Той също така предоставя информация за съществуващите вписвания в поземления регистър. Rechtspfleger назовава и най-ниската заповед. Това включва останалите права поради вписвания в поземления регистър и допълнителната част, която трябва да бъде платена. Тази част се състои от разходите за възбрана и, ако е приложимо, публичноправни такси като данък върху имуществото. Към този момент напомнянията имат последната възможност да подават искове в съответствие с тяхното класиране. Ако това не се случи, започва времето за наддаване.
Времето за наддаване
Времето за наддаване понякога се нарича още „час за наддаване“. Това обаче е подвеждащо, тъй като минималната продължителност за подаване на оферти съгласно раздел 73 ZVG трябва да бъде само 30 минути. Няма максимална продължителност. По време на периода на наддаване заинтересованите страни могат да подадат своите оферти устно. Трябва обаче да се идентифицирате и да можете да докажете десет процента от пазарната стойност на имота като обезпечение най-късно след подаване на оферта.
Участникът има три възможности за това в съответствие с раздел 69 от ZVG:
- Гаранция от банка
- Чек на Bundesbank или кръстосан чек, при условие че не е издаден по-рано от три дни преди датата на търга
- Превод по сметката на съдебната хазна преди датата на търга
Ако това доказателство за сигурност липсва, офертата ще бъде отхвърлена от съда. При наддаване заинтересованите страни трябва да се уверят, че посочват само сумата, която се добавя към посочената минимална оферта. Ето защо един от най-добрите съвети за купувачите при възбрана е да се запознаят предварително с имота и да зададат максимален лимит. Крайната сума, която трябва да бъде платена за имота, е сумата от офертата и минималната оферта. Най-високата оферта, спомената през периода на наддаване, се нарича най-високата оферта.
Понякога се случва много по време на наддаването на търг за възбрана. Задайте предварително лимита си и се придържайте към него.
Договаряне на офертата
Начинът, по който търгът за възбрана продължава след периода на наддаване, зависи от различни фактори. Има три начина да направите това:
- Няма (валидна) оферта
Ако не са получени оферти или нито една не е валидна, процедурата съгласно § 77 ZVG временно се спира. След това кредиторите могат да поискат продължаване на производството. - Най-високата оферта е твърде ниска:
7/10 лимит и 5/10 лимит Ако най-високата подадена оферта, включително капиталовата стойност на останалите права, е по-малка от 7/10 от пазарната стойност на имота, длъжникът може, в съответствие с раздел 74а, параграф 1 ZVG, Кандидатствайте за отказ за присъждане. Ако най-високата оферта достигне по-малко от 5/10 от пазарната стойност, съдът трябва да откаже присъждането в съответствие с раздел 85а, параграф 1 ZVG.
След това съдът трябва да определи втора дата за възбраната. Това трябва да стане не по-рано от три месеца, но не по-късно от шест месеца след първото назначение (раздел 74а, параграф 3 ZVG). На тази втора дата ограничението 5/10 и ограничението 7/10 вече не се прилагат (раздел 85а, параграф 2 ZVG). - Офертата е достатъчно висока
Ако най-високата оферта е достатъчно висока , офертата се приема. Обявяването му се извършва незабавно или на по-късна дата за обявяване. Веднага след обявяването на офертата, купувачът е придобил собствеността върху имота. В този специален случай това се прилага по изключение, въпреки че вписването в поземления регистър е направено по-късно. Всички права и задължения, употреби и тежести се прехвърлят на купувача в този момент.
Ако имотът е отдаден под наем, купувачът също веднага сключва договора за наем. Тогава той може - ако това е необходимо и желано в случай на нает имот - да предяви иск за изселване или да го прекрати поради собствената си употреба.
Фаза 4: След възлагане на възбрана търг
Датата на разпространение следва около четири до дванадесет седмици след наградата. Приходите от търга за възбрана се предават на задълженото лице или - ако са няколко - се разпределят между тях според правния ред на предимството. Ако има остатък, той се изплаща на длъжника. И накрая, местният съд подава молба към поземления регистър за съответна промяна на вписването в поземления регистър веднага след като купувачът е платил данъка върху имуществото, който трябва да бъде платен.
