С анюитет пенсионираните собственици на жилища могат да увеличат пенсията си. Но продажбата на къща добра идея ли е за по-висока месечна пенсия? Обясняваме модела на анюитет на недвижими имоти, неговите варианти и рискове за продавачите и купувачите.
Защо рента?
Ако мислите за подготовка за пенсионирането си по-рано, вие сте в по-добра позиция. Разбира се, притежаването на имот е добър начин за осигуряване на старост - но: Дори ако собствениците живеят без наем и имотът е изплатен, те все още могат да се сблъскат с финансови затруднения в напреднала възраст. Пожизнената рента все още не е широко разпространена в Германия. Но интересът към него се увеличава, съобщава Дирк Скобел, финансов експерт от Потребителския център в Хамбург: „Сегашното поколение възрастни граждани обикновено изплаща имуществото си изцяло и получава само малка пенсия по едно и също време.“ Пенсионерите могат да преодолеят тези тесни места с анюитета.
Ето как работи анюитетът за недвижими имоти
Стъпката към анюитета е продажбата на къща или апартамент. В замяна собствениците получават месечна пенсия по сметката си, както и предимно право на пребиваване за цял живот, понякога комбинирано с еднократно плащане. Всичко обезпечено от нотариус и закотвено в поземления регистър. Колко парични потоци зависи от стойността на имота и възрастта на продавача.
Експертът по финансиране Скобел обяснява: "Всеки, който реши да отдаде имот под наем, трябва да е наясно с едно нещо: бившият дом попада във владение на купувача след собствената им смърт. Децата и другите членове на семейството се изпразват, защото имотът е в такива случаи често основните активи. За да избегнете раздори и кавги, говорете с близките си за желанието да пенсионирате имота си. Ако вашето потомство е финансово силно, синът или дъщеря им може да искат да поемат родителския дом и сами да си правят пенсия Домът ви продължава да бъде собственост на семейството. " На практика е обичайна практика да се дава част от имуществото на децата, докато са живи, и да се договаря доживотна рента в замяна. Пенсионери, които нямат децаизберете го, когато не им пука да оставят богатство след себе си.
Варианти на анюитета
| вариант | класическа рента | съкратен анюитет (максимален срок анюитет ) | удължен анюитет (гаранционен период на анюитет) |
| Това е начина, по който работи | Редовно плащане срещу стойност, която е обвързана с живота на един човек - ако плащането е обвързано с живота на няколко души, се говори за свързана рента | Редовно плащане срещу стойност, която е обвързана с живота на един или двама души, но ограничена до уговорен максимален срок | Редовно плащане срещу стойност, която е обвързана с живота на един или двама души , но с предварително уговорен минимален срок |
| Плюсове |
покритие през целия живот най-добрият |
по-висока пенсия от след края на най-високата рента |
Доживотна сигурност С гаранционен период най-добрата защита |
Специалният случай на обратна ипотека
Друг модел като алтернатива на анюитета е т. Нар. Обратна ипотека. Тук собствениците сключват договор за заем с банка или застрахователна компания. Your-Best-Home.net остава собственост на собственика, ипотеката се изплаща на месечни вноски. В края на срока натрупаната ипотека се изплаща или имуществото се прехвърля на заемодателя. Освен това приключват месечните вноски.
Останете собственик на дома и получавайте пари за това всеки месец: обратният ипотечен модел като алтернатива на анюитет прави това възможно.
Ползи от анюитет
- Купувачът първоначално не трябва да плати изкупната цена изцяло, но може да я изплати под формата на месечна пенсия.
- Купувачът не трябва да използва собствен капитал и не трябва да тегли заем.
- Приходите от анюитет или анюитет се облагат по различен начин от доходите от капиталови активи. Ако продадете къщата си на непознати, плащате данък само върху частта от дохода от анюитета.
- Ако децата плащат анюитет на родителите си, те могат да приспаднат част от тях като специални разходи.
- Договарянето на анюитет или анюитет е идеално, особено за къщи, които се нуждаят от ремонт, тъй като те често се продават трудно.
Даването на имот под наем си струва само от около 65-годишна възраст. Стойността на имота силно зависи от местоположението. Това прави моделите на доживотна рента особено интересни в желаните столични райони. Пазарните цени са високи и продавачът има добра позиция за преговори с инвеститора. „Има смисъл да сравняваме различни оферти“, съветва защитникът на потребителите Скобел. Доставчикът на анюитетни модели може да бъде например фондация, компания или доставчик на финансови услуги. Договори за анюитет могат да бъдат сключени и с частни лица.
Анюитетни рискове за недвижими имоти
Пожизнената рента се оказва проблематична, ако продавачът живее по-дълго от очакваното. При определени обстоятелства купувачът плаща повече за Your-Best-Home.net, отколкото ако е платил покупната цена наведнъж. Този случай обаче може да бъде регулиран с договор.
Друг риск: Купувачът изпада във финансови проблеми. Ако купувачът не е в състояние да плати договорената рента, правото му на по-късен трансфер на имота изтича. Известие за пренасяне в поземления регистър гарантира правото на продавача да се оттегли, в случай че плащанията вече не текат.
Размерът на анюитета
Размерът на анюитета се определя от стойността на имота, срока и лихвения процент. Възрастта и полът на пенсионера също играят роля при изчисляването на анюитета за недвижими имоти. Този фактор на доживотна рента се основава на статистическата средна стойност, която се основава на таблиците на смъртността на Федералната статистическа служба. Нотариусът има право на пребиваване през целия живот и реалната тежест за анюитета, вписан в поземления регистър. Ако е възможно, те трябва да са на първо място в поземления регистър. Размерът на анюитета също може да бъде повлиян от например еднократно плащане на вноска от купувача, споразумение за гаранционен период на пенсия или предоставяне на право на пребиваване. В интернет има множество калкулатори на анюитет, с които можете приблизително да изчислите анюитета предварително.По-добре е да имате подходящ модел на анюитет, изчислен от експерт, тъй като много фактори могат да повлияят на сумата.
Изчисляване на анюитет - пример
70-годишен мъж притежава двуфамилна къща и иска да живее в собствения си апартамент за цял живот. Мъжът продава Your-Best-Home.net на анюитетна основа. Той наема експерт, който да изчислява месечната рента. Това се основава на таблиците на смъртността на Федералната статистическа служба. Използва се за определяне на фактора доживотна рента. Факторът показва колко години ще продължи да живее получателят на рента според статистическата средна стойност. Лихвеният процент е 3,5 процента годишно (източник: Heubeck AG / Кьолн).
| 1. Стойност на правото на пребиваване през целия живот |
|---|
| Стойност под наем x 12 месеца x коефициент на рента = стойност на правото на пребиваване през целия живот: 660 евро x 12 месеца x 10.113 = около 80 000 евро |
| 2. Определяне на годишната сума |
|---|
| Стойност на имота - стойност на правото на пребиваване за цял живот = сума, която трябва да бъде анулирана: 300 000 евро - 80 000 евро = 220 000 евро |
| 3. Определяне на месечната рента |
|---|
Сума за пенсиониране: 12 месеца: Фактор на анюитет през живота = месечен анюитет 220 000 евро: 12 месеца: 10,113 = 1813 евро |
Купувачът плаща 1813 евро на месец за двуфамилната къща - около 900 евро на апартамент се разпределят за два апартамента.
Договорът за анюитет
Нотариално завереният договор за покупка на къща ограничава рисковете и за двете страни. Анюитетът или анюитетът се договарят като нормална продажба в договор за покупка, сключен пред нотариуса. „Дори пенсията за недвижими имоти между близки роднини трябва да бъде точно определена в договора“, подчертава експертът по финансиране Скобел. Продажбата на къща на пенсионна основа се конфигурира свободно от договарящите страни. Общата цена за имота не трябва да се дава под наем, нито имотът трябва да бъде предаден незабавно или незабавно. Пенсионните плащания могат да се извършват и по-късно. Реална тежест, вписана в поземления регистър, защитава продавача. Ако е необходимо, той може да отнеме имота, ако купувачът не изпълни задълженията си.
Право на пребиваване с рентата за недвижими имоти
„Има многобройни лостове за регулиране на доживотната рента“, подчертава финансовият експерт Скобел. Особено важен е въпросът дали възрастният иска да си осигури право на пребиваване или плодоползване (право на каквото и да е ползване) на имота. Правото на пребиваване изтича при изнасяне. Ако сте избрали правото на ползване, можете също да наемете дома си, например да платите за скъп дом за стари хора. Правото на плодоползване води до по-голяма отстъпка от собствеността и намалява анюитета. Има още много какво да се помисли: кой ще се грижи за поддръжката на имота в бъдеще, кой ще извършва козметични ремонти? Важно: Усуфруктът трябва да бъде поръчан от нотариуса и вписан в поземления регистър.
Много възрастни хора искат да избягват движение и да запазят познатото си обкръжение. Това е възможно с доживотния анюитет.
Данък върху анюитетите за недвижими имоти
Експертът по финансиране Скобел препоръчва: "Отиването при данъчния съветник си струва: получателят може да трябва да плати данъци върху анюитетни плащания. А потомството, което може да придобие имота, не може да приспада разходите за поддръжка от данъка толкова лесно, колкото при имота под наем."
Какво се случва с анюитета в случай на смърт?
Ако самотният получател на анюитет умре преди изтичането на договора, предвиден в договора за плащане, купувачът може свободно да се разпорежда с имота, да го продаде, отдаде под наем или да го използва сам. В крайна сметка той изпълни договора за анюитета за недвижими имоти. Стандартно е двойките да предвиждат в договора, че и двете лица, живеещи в домакинството, запазват правото си на пребиваване за цял живот.
Защита с анюитет
Договорът за анюитет изисква сигурност. Нотариусът ще предложи така наречената реална тежест, която се вписва в поземления регистър. Той гарантира, че в случай на неизпълнение или несъстоятелност на купувача, продавачът може да осъществи достъп и да използва продадения имот. Продавачът може да защити себе си и наследниците си чрез пенсионен период на гаранция. Може да се мисли и за сключване на анюитетна застраховка, която например покрива риска от дълъг живот на продавача. Лицето за контакт по договора за анюитет е нотариусът. В разговор той открива какво ценят участниците. Размерът на анюитета за недвижими имоти може да бъде свързан с индекса на потребителските цени на Федералната статистическа служба, за да се компенсира инфлацията.
Защитниците на потребителите предупреждават срещу анюитета
Някои потребителски експерти са скептични към този модел. Вашият аргумент: анюитетите и обратните ипотеки често се купуват на висока цена и не са препоръчителни за всички. Защото:
- Жителите получават месечна пенсия, но не живеят безплатно. Те все още трябва да плащат за допълнителни разходи, често и за ремонт и поддръжка.
- При обратната пенсия банката възлага на оценителя да направи оценка на собствеността. За това той винаги ще определи по-малко от действителната пазарна стойност, за да буферира рисковете, например ако резидентът е значително по-възрастен от очакваното или имотът не може лесно да бъде продаден след смъртта.
- Лихвата по кредита е висока, плюс такси за закриване и презастраховане от банката срещу риск от дълголетие. Често има не повече от месечна допълнителна пенсия от 100 до 200 евро. Обратната ипотека често си струва само за бездетни собственици на жилища, нуждаещи се от пари.
Адвокатите на потребителите съветват щателно да изчисляват офертите, да ги сравняват и да ги проверяват от независима страна (например от консултантския център за консултации или адвокат).
Като алтернатива на анюитет и обратна ипотека, те препоръчват да продадете дома си на възможно най-добрата пазарна цена. След това можете да използвате приходите, за да купите по-малък имот. Или инвестирайте парите и ги наемете. Много възрастни хора обаче се притесняват да се преместят отново и да напуснат познатото си обкръжение.