Домашното финансиране трябва да бъде солидно изчислено. Ето защо е важно да изясните предварително колко собствен капитал можете да използвате, какви допълнителни разходи ще бъдат направени и колко голяма може да бъде вашата месечна тежест. С надеждни лихви и ниски лихви, договорът за жилищен заем и спестявания се превръща в крайъгълен камък за вашето финансиране на недвижими имоти.
Домашното финансиране трябва да бъде внимателно планирано, за да не се появят проблеми с парите по-късно. Договорът за жилищен заем и спестявания играе решаваща роля за това: Вие се наслаждавате на лихвената сигурност през целия срок на заема и можете да изчислявате с фиксирани лихви, а благоприятните лихвени условия улесняват вашата инвестиция. В допълнение към договора за жилищен заем и спестявания, който обикновено покрива 20 до 30 процента от разходите, обикновено се изисква около 20 до 30 процента собствен капитал. Останалите 50 до 60 процента могат да бъдат изплатени чрез ипотечен кредит.
Колко може да струва къщата ми?
В началото на домашното финансиране трябва да се изчисли финансовата ви свобода. Отначало няма значение дали строителите са все още млади или искат да вземат жилищен кредит от 50 нататък. Използвайте доходите си, за да определите колко евро можете да наберете месечно за вноската по кредита на финансирането. Затова запишете редовни плащания на доходи и след това изчислете месечни разходи като разходи за живот, допълнителни жилищни разходи, застраховки, радио и телевизия и много други. Сравнението на сумите трябва да доведе до свободно разполагаем доход, от който се изчислява месечната такса. Размерът на месечния наем към този момент може да служи като ориентир.
Съвет : Ипотечната ставка не трябва да бъде по-висока от 40 процента от наличния нетен доход. Освен това не трябва да забравяте да включите допълнителните разходи за покупка на къща в планирането на разходите.
Следващата таблица дава груб преглед на това колко висока ще бъде месечната такса - в зависимост от общите разходи за закупуване на имот и наличния собствен капитал. Важно: В отделни случаи винаги се изисква индивидуално изчисление на финансирането на недвижимите имоти.
|
Така работи с финансирането |
|||
|
Цена на имота |
200 000 евро |
300 000 евро |
400 000 евро |
|
финансиране | |||
|
30% собствен капитал |
60 000 евро |
90 000 евро |
120 000 евро |
|
включително спестявания от жилищни заеми от |
40 000 евро |
60 000 евро |
80 000 евро |
|
30% спестявания от жилищни заеми |
60 000 евро |
90 000 евро |
120 000 евро |
|
40% анюитетен заем |
80 000 евро |
120 000 евро |
160 000 евро |
|
Лихва и погасяване на месец | |||
|
Заем Bauspar (месечна погасителна |
400 евро |
600 евро |
800 евро |
|
Анюитетен заем (погасяване 4% годишно, лихва по заеми 2%, фиксирана за 10 години) |
400 евро |
600 евро |
800 евро |
|
общо месечно натоварване |
800 евро |
1200 евро |
1600 евро |
Определете собствения капитал
Колко може да струва имотът, зависи и от размера на собствения капитал. 30 процента от вашите собствени средства са добра финансова основа. „Но това може да се направи и с по-малко усилия“, признава Герхард Циерис, експерт по финансиране на LBS. Тези, които искат да строят или купуват в търсени региони като Мюнхен или Хамбург, често трудно могат да наберат 30% собствен капитал. „В отделни случаи собствеността може да бъде финансирана от 75 или 80 процента отвън“, казва Зиерис. Разбира се, това предполага, че кредитополучателят може да плаща месечните вноски в дългосрочен план. Можете да разберете кои други изисквания трябва да бъдат изпълнени в нашата статия Теглене на заем.
За да можете да прецените колко пари са редовно на разположение за заем, е полезно да поддържате домакинска книга за няколко месеца. „Използвайте обаче колкото се може повече собствения капитал. Балансът на спестяванията ви вкъщи определено е един от тях. Не трябва да пипате животозастраховката си. Когато изчислите всички разходи за покупка или строителство, включително допълнителни разходи, обикновено две-три нетни заплати са достатъчни като резерв. “Акциите и ценните книжа също могат да се броят за собствен капитал. Веднага след като покупката стане конкретна, вие продавате тези артикули и инвестирате парите сигурно.
По принцип трябва да спестите около 30 процента собствен капитал.
LBS ипотечни опции
- Все
още няма договор за заем и спестовни спестявания Ако внезапно намерите мечтания от вас имот, но все още не сте достигнали минималния период на спестяване на вашия заем и спестовен договор или бихте искали да сключите договор за заем и спестявания в бъдеще, тогава LBS предварително финансиране може да бъде решението Ще получите LBS заем за предварително финансиране в размер на вашия жилищен заем и спестовна сума. Докато продължавате да спестявате от вашия жилищен заем и договор за спестявания, вие плащате само лихвите по вашия кредит за предварително финансиране. Когато договорът ви за жилищен заем и спестявания е разпределен, вие го използвате, за да замените заема. - Договорът
за спестяване на жилище вече е спасен Вече сте постигнали целта за спестяване и минималното време, но все още не сте получили договор за заем и спестявания, тъй като рейтингът все още не е достигнат? Тогава свързването на финанси може да ви помогне. Докато свързващият заем работи, вие плащате само лихвите по заема. Само когато договорът ви за жилищен заем и спестявания е разпределен, вие го замествате с вашия жилищен заем и спестовна сума.
Предимства на заема за строително общество LBS
Запазвайки вашия заем за жилище и договор за спестявания, можете да придобиете правото на евтин заем за жилище. Следните предимства са резултат от заема LBS.
- Ниска лихва по кредита през целия срок: Дори във фаза с ниска лихва, лихвата по заема на строителното общество редовно подбива условията на ипотеката.
- Фиксирани лихвени проценти: Фиксирани месечни лихви и лихвени проценти се договарят при подписване на договора за жилищни заеми и спестявания на LBS.
- Бързо изплащане: заемът обикновено се изплаща след около десет години. Ако искате да бъдете без задължения по-бързо, можете да направите специални погасителни вноски по всяко време.
- Месечни вноски, които остават същите (без фиксиран лихвен процент)
- Без лихвена надбавка (в сравнение с втора ипотека или за по-малки заеми)
- Защитата в поземления регистър е подчинена
Ипотечен кредит
Останалите разходи по вашия проект за строителство или покупка могат да бъдат финансирани чрез ипотечен заем от Sparkasse. Тук трябва да направите избора на фиксиран лихвен период - обикновено пет, десет или 15 години - в зависимост от текущото ниво на лихвения процент.
- Какво е ипотека?
Подобно на таксата за земя, ипотеката е една от таксите за земя. По този начин банката осигурява правата върху имот и кредитополучателят получава заем в замяна. Ако кредитополучателят е в несъстоятелност, банката може да отнеме собствеността и по този начин да уреди вашите вземания. Размерът на ипотеката зависи преди всичко от стойността на имота. След внимателно проучване на извлеченията, плановете и споразуменията за покупко-продажба на поземления регистър се изчислява стойността на ипотечното кредитиране на имота.
Нека експерт ви посъветва. Има много начини за финансиране на дом.
- Анюитетен
заем Тъй като ипотечният заем обикновено е много голяма сума, е измислена процедурата по анюитетния заем: длъжникът плаща всеки месец фиксирана сума - анюитетна ставка, която не само плаща лихвите, но и изплаща част от заема. В следващата вноска лихвата се отнася само до останалия дълг, с положителен ефект, че частта от погасяването на определената сума се увеличава. Вашите тежести остават същите, съотношението лихва / изплащане се променя във ваша полза.
И година след година - стига да сте задали лихвата. При еднопроцентно погасяване ще са необходими добри 35 години за изплащане на заема - за 30-годишен няма проблем. Ако искате да се отървете от дълга по-бързо, вие се съгласявате с по-голямо погасяване, например три процента. Тогава заемът се урежда след почти 20 години. По време на ниски лихвени проценти трябва да фиксирате лихвения процент възможно най-дълго, по време на високи лихвени проценти доста кратки. Обикновено се избират пет или десет години. Тези, които фиксират лихвата за 15 години (или дори 20 или 30), все още могат да преминат към по-благоприятни условия след десет години, при условие че я обявят шест месеца предварително. - Срочна застраховка живот
За да осигурите ипотечния заем, препоръчително е да сключите срочна застраховка живот. За разлика от дарителската застраховка живот, тя съществува само за покриване на смърт. В случай на смърт, договорената застрахователна сума ще бъде изплатена. В най-добрия случай сумата на заема може да бъде напълно изкупена и оцелелите лица на издръжка са без дълг. Премиите за срочни животозастрахования са относително ниски, но зависят от възрастта. За целите на обезпечаването на ипотечно кредитиране е достатъчна срочна застраховка живот с намаляваща застрахователна сума, която покрива останалата непогасена сума. Премиите трябва да се сравняват въз основа на паричните стойности на всички вноски, като ниските първоначални вноски могат да бъдат измамни.
Собствен принос за строителството на къщи
Спестяване чрез вашия собствен принос: Тези, които сами могат да направят много, облекчават бюджета на сградата с пет до 15 процента. Има например това, което е известно като мускулна ипотека, при което банките признават, че сте допринесли за изграждането на къща като част от собствения си капитал, като по този начин предлагате по-добри условия за кредит. По правило банките признават между десет и 15 процента от общите разходи за строителство като собствен принос.
Не се надценявайте обаче, ако искате да построите собствена къща. Тъй като не всички занаяти са подходящи за любителите на хоби. Работите по боядисване и тапети, както и полагане на плочки, също трябва да могат да овладеят неопитни строители. Квалифицирани майстори с много време също имат право да участват в строителните работи или измазването. Това, което определено трябва да оставите на специалистите, е електрическата и водопроводната инсталация.
Тези, които могат да извършат някаква работа сами, имат възможност да облекчат бюджета за строителство с до 15 процента.
Кои безвъзмездни средства мога да получа?
От държавата - но също и от други институции - има различни възможности за финансиране за изграждане или закупуване на собствено жилище:
- Residential Riester
С договор за Residential Riester част от дохода се внася в договора. Държавата плаща безвъзмездни средства. Освен това внесените пари могат да бъдат приспаднати от данъка като специален разход. Внесените пари трябва да бъдат използвани във всеки случай за имот, например чрез изплащане в договор за заем на строително общество. - Насърчаване
на жилища Със Закона за насърчаване на жилищата някои федерални щати помагат на семействата с ниски доходи да изпълнят мечтата си да имат собствен дом. Но и тук трябва да се осигури собствен капитал от около 15 до 25 процента. Понякога се приемат и вноски в натура като строителни материали, които сте внесли сами. - Кредити
на KfW Банката KfW отпуска заеми с ниска лихва за изграждане или закупуване на къща, при условие че това е вашият дом. Но финансирането може да бъде включено и в случай на ремонт или обновяване.
- Домашни
субсидии от федералните щати и общини Има и достъпни заеми и безвъзмездни средства за изграждане или закупуване на жилище на федерално ниво. Научете повече от съответната Landesbank. Заявлението за финансиране обикновено се подава в областния офис или градските квартали. - Църква
Църквата от време на време награждава земя с наследствени права на строеж. Така едно семейство може да надгражда имота, без да се налага да го купува. - Заеми за работодатели
В някои компании е възможно да се получи заем от работодател. Те са по-евтини от обикновения заем за недвижими имоти от банката.
Важни условия за финансиране
Често ще срещате следните условия, когато финансирате дома си. Преди да се сблъскате с подписването на договорите за заем, трябва да знаете какво означават те.
- Анюитетни заеми : Повечето ипотечни заеми днес са анюитетни заеми. Това означава: лихвата остава същата до края на фиксирания лихвен период; лихвеният компонент продължава да намалява с времето, тъй като изплащанията намаляват дълга. За това частта за изплащане се увеличава. Вашият съветник ще ви даде погасителен план с документите за договора - за по-добър преглед.
- Последващо финансиране : след изтичане на периода с фиксирана лихва можете да уредите последващ заем с ниска лихва. За последващо финансиране може да си струва да сключите договор за заем на LBS за строително общество сега. Ако това е готово за разпределение в края на периода с фиксирана лихва, то замества строителния заем - вие се възползвате от благоприятни лихвени проценти.
- Кредитиране : Стойността на кредитирането показва сумата, до която банката е готова да признае имота като еквивалент на кредита. Съотношението заем / стойност ви информира до какъв процент имотът се финансира със заемен капитал спрямо пазарната стойност. Фактурата включва и допълнителни разходи за покупка като данък върху прехвърлянето на недвижими имоти, нотариални такси и такси за поземлена книга.
- Ефективен и номинален лихвен процент : Ефективният лихвен процент посочва и други разходи по заема, например такси за обработка или комисионни, и ви помага да сравнявате лихвените проценти от различни доставчици. Номиналният лихвен процент е от решаващо значение за изчисляването на месечния лихвен процент.
- Потвърждение за финансиране : След внимателна проверка на вашите финанси, вашата банка може, ако желаете, да издаде потвърждение за финансиране, което можете да представите на продавача, когато посетите къщата. По този начин той или тя веднага ще види, че сте в състояние да приключите сделката.
- Обезщетение за неприемане : За строителите се прилага следното: Ако не се възползват от договорения договор, банките имат право да изискват обезщетение за неприемане. Някои кредитни институции освобождават своите клиенти, ако се откажат само от пет до десет процента от сумата на заема.
- Субсидия на Riester : Строителите и купувачите използват субсидията на Riester, ако са придобили къщата си след 01.01.2008 г. (крайният срок е завършването или прехвърлянето на собствеността) - независимо дали я използвате за спестяване или изплащане.
- Специално погасяване : Добре е, ако използвате бонусното плащане от шефа или наследство за облекчаване на дълга - и спестите лихва. Можете да изплатите заема си за строително дружество по всяко време. Много спестовни банки ви позволяват да изплащате три до пет процента от сумата на кредита годишно без санкция за предплащане.
- Размер на изплащане : Вие се съгласявате с размера на изплащането на вашия ипотечен кредит според вашите финансови възможности. Колкото по-високо е погасяването, толкова по-бързо ще бъдете освободени от дълга. Позволете на вашата спестовна банка или съветник на LBS да определи коя сума за изплащане е най-подходяща за вас.
- Наказание за предсрочно погасяване : Ако погасите заем с договор с фиксиран лихвен процент, кредитните институции ще определят компенсация за загубата на лихва. При периоди с фиксирана лихва над десет години можете да прекратите заема след десет години с шестмесечен срок за предизвестие.
- Период с фиксирана лихва : Съгласявайки фиксиран лихвен процент за вашия ипотечен кредит, вие се предпазвате от неблагоприятно развитие на лихвените проценти на капиталовия пазар. Ако се съгласите само за краткосрочен фиксиран лихвен процент, в момента спестявате от 0,1 до 0,2 процентни пункта върху лихвите - но рискувате лихвеният процент да бъде по-висок след изтичането му. В момента се съгласявате да имате фиксирани лихвени периоди възможно най-дълго.
- Разпределение : Можете да разпределите договора за жилищен заем и спестявания, като спестявате от 40 до 50 процента от жилищния заем и спестявания на редовни малки вноски - също с помощта на държавни субсидии като бонуси за жилищно строителство, надбавки за спестявания на служители и надбавки за жилища в Riester.
