Увеличаването на наема не е толкова лесно за изпълнение, колкото би било желателно за наемодателите. Наемното право в Германия е пълно с клопки. Ако наемодателите искат да увеличат наема за апартамент, те трябва да са запознати с регулаторната джунгла, да спазват определени стъпки и спешно да избягват грешки. Кога е законно увеличението на наема и колко високо може да бъде? Какви стандарти трябва да се спазват при определяне на наема? И може ли наемател да отблъсне наема?
Тъй като увеличаването на наемите е разрешено само в тесни граници, рискът от съдебни спорове с наемателя е относително висок. Тук сме събрали всички важни факти, така че наемодателите да могат да поддържат общ преглед и да налагат увеличаване на наемите по законно сигурен начин.
Важно: Следните изявления се отнасят до разпоредбите за наемане на жилищна площ. Защитата на наемателите е по-слабо изразена при наемане на търговско пространство. Като цяло тук важат по-малко строги ограничения.
Кога се разрешава увеличаване на наема?
Когато е позволено увеличаване на наема за жилищна площ е ясно регламентирано в Германия. Времето и размерът на увеличенията на наемите са разрешени от различни закони и разпоредби относно наемателското право. Рамката на правните разпоредби е посочена в Гражданския кодекс на Германия (§§ 557 и сл. BGB). Съществуват и национални и регионални правила, които определят множество подробности. По принцип увеличаването на наема е разрешено в следните случаи:
- след модернизиране на наетата жилищна площ
- ако сумата на местния сравнителен наем е подбита
- ако е договорен индекс за наем или градуиран наем
Увеличаване на наема след модернизация
Колко увеличение на наема е позволено след модернизация?
Модернизацията на апартамент увеличава стойността му съгласно § 555b BGB и следователно позволява на наемодателя да увеличи наема съгласно § 559b BGB. В този контекст законът все пак предвижда ограничение от 8 процента (до 2019 г. това е било 11 процента) от разходите за модернизация, което може да се добави към максимум едногодишен студен наем.
Например, ако модернизацията струва 25 000 евро, се разрешава месечно увеличение на наема с максимум 166,66 евро:
Общи разходи: 25 000 евро
8 процента, от които: 2 000 евро
Възможно увеличение на наема на месец (2000 евро / 12 месеца): 166,66 Евро
Внимание: Ако наемодателят е получил държавна субсидия за модернизацията, той трябва да приспадне това от общите разходи.
От 2019 г. се прилага и таван от 3 евро на квадратен метър. Наемът може да бъде увеличен с максимум тази сума в рамките на 6 години след модернизацията. За наемателите, които са платили под 7 евро наем на квадратен метър преди увеличението, горната граница е 2 евро.
Модернизация срещу поддръжка: кога наистина се разрешава увеличаването на наема?
В допълнение към максималния размер на увеличението на наема, наемодателите трябва да спазват няколко правила, за да могат да прехвърлят разходите за модернизация на своите наематели. По-специално, в този контекст трябва да се направи разграничение между работата по модернизация и поддръжката. Разликата възниква от това дали структурните мерки подобряват качеството на живот на наемателя.
Ако например апартаментът е оборудван с висококачествена подова настилка или ако Your-Best-Home.net получи по-ефективна топлоизолация, може да се говори за модернизация, разходите за която могат да бъдат прехвърлени на наемателя в посочените граници. Ако, от друга страна, счупените прозорци или подови настилки се поправят и състоянието се възстанови, както е било преди настъпването на щетите, мярката е поддръжка. Наемодателят трябва сам да поеме тези разходи и няма право да оправдава по-висок наем. Ако се извършват както модернизация, така и поддръжка, наемодателите трябва да го разделят в счетоводната отчетност (BGH, решение от 17 декември 2014 г., Az. VIII ZR 88/13).
След като апартаментът е модернизиран, наемодателят може да увеличи наема, но не в случай на поддръжка - например при ремонт на счупени прозорци.
Кога трябва да обявите увеличение на наема за модернизация?
Наемодателят трябва да обяви модернизация 3 месеца предварително. Съобщението предоставя информация за вида, обхвата, началото и продължителността на предстоящата модернизация, както и факта, че ще се прилага увеличение на наема.
Кога наемателите трябва да плащат увеличения наем?
Наемодателите изпращат писмената декларация за увеличение на наема само след модернизацията, когато са определени окончателните разходи. Съгласно § 559 и 559а от BGB има задължение за обяснение. Това означава, че писмото за увеличение на наема трябва да съдържа всички разходи и точното изчисляване на начина, по който разходите за модернизация се разпределят към наема. Тогава наемодателят трябва, при поискване, да позволи на наемателя да провери фактурите, въз основа на които се иска увеличаване на наема. По този начин наемателят може да провери подробно дали се наблюдава законово ограниченото 8-процентно увеличение на наема. От третия месец след като е получил писмо за увеличение на наема, наемателят трябва да плати увеличения наем.
Може ли наемателят да се откаже по-бързо поради това увеличение на наема?
В случай на увеличаване на наема поради мерки за модернизация, наемателят има съкратен срок на предизвестие поради специално право на прекратяване. След това той може да прекрати договорните отношения в края на месеца, следващ месеца, през който е направено съобщението.
Увеличаване на наема след енергичен ремонт
Енергичният ремонт е особено интересен по отношение на наема. Това води до спестяване на допълнителните разходи за отопление на жилищната площ и по този начин се облагодетелства пряко наемателя. Следователно тук е позволено и увеличение на наема.
Ако се извършва енергиен ремонт, съгласно действащото законодателство няма ограничение на последващото увеличение на наема поради спестените разходи за отопление. Досега съдилищата бяха решили, че по-високият наем трябва да се основава на спестените разходи за отопление. През 2004 г. обаче BGH постанови, че увеличаването на наема, както и при другите мерки за модернизация, също се основава на разходите за модернизация, а не на спестяванията, произтичащи от мерките за наемателя (BGH, решение от 3 март 2004 г., Az / 03).
Увеличение на наема като корекция на местния наем
Един от най-важните критерии за законно сигурно увеличение на наема е местният индекс за наем, който показва средния наем на жилищна площ в община или в съпоставими общини и сравнява наемите по отношение на оборудването на предоставената жилищна площ. Индексът на наемите се използва за измерване на местния сравнителен наем, който може да се разглежда като основа за увеличение на наема.
Ако наемът за предлаганата жилищна площ е под местното ниво на наема, наемодателят има право, съгласно § 558 BGB, да го коригира до съпоставимото ниво на място. В допълнение към местоположението се вземат предвид и много други характеристики на имота под наем, което може да оправдае размера на наем над сравнителния наем. Това винаги е така, когато в апартамента има специални свойства за добавяне на стойност, като покривна тераса или висококачествено обзавеждане. Намирането на точно съпоставими имоти под наем е изключително трудно, поради което този вид увеличение на наема е по-малко лесен за законно налагане, отколкото например договорно договорен индекс или градуиран наем.
Ако няма наличен индекс за наем за имот под наем, наемодателят може да изчисли сравнителен наем въз основа на три съпоставими апартамента и да поиска това от своите наематели. Той обаче трябва да разкрие апартаментите, които е използвал за изчисляване на сравнителния наем. Апартаментите трябва да могат да се идентифицират за наемателя.
Наемодателят може да използва собствени апартаменти за този метод, но може да сравнява и други апартаменти, ако разполага с необходимите данни за тях. Дори ако този метод за увеличаване на наема обикновено е разрешен, той често води до противоречия от страна на наемателите. Съдилищата също са склонни да поддържат възражение в такива случаи, тъй като изборът на съпоставими апартаменти не е бил достатъчно точен. Поради тази причина този модел представлява висок риск за наемодателите да не могат в крайна сметка да увеличат наема.
Увеличението на наемите може също да се основава на местния индекс на наемите. Ако това не съществува, наемателите могат критично да изследват използваните сравнителни апартаменти.
Увеличение на наема чрез постепенна наемна или индексна рента
В допълнение към еднократното увеличение на наема, описано по-горе, което наемодателят може да приложи индивидуално най-рано след 12 месеца, има и възможност за договаряне на редовни увеличения на наемите в съгласие с наемателя. За наемодателите и наемателите този вариант предлага сигурност за няколко години и избягва продължителни и рискови правни спорове.
Договореният по договор индекс или градуирани наеми (§557a и § 557b BGB) предлагат една възможност за такова дългосрочно одобрение на редовни увеличения на наемите. Годишните увеличения на наемите вече са записани в договора, което означава, че съгласието на наемателя вече е дадено във всеки отделен случай. Това дава на двамата наематели планиране на сигурност за договорения период.
Какво е градуиран наем? (§ 557а BGB)
Ако наемателят и наемодателят договарят в договора градуиран наем в съответствие с § 557а, наемът се увеличава с уговорена сума в договорения период на определени дати. Разделът на договора за градуиран наем регламентира както времето, така и размера на увеличението на наема. Правейки това, наемодателят трябва да отбележи, че не е разрешено да посочва редовното увеличение на наема само като процент. Ако е уговорено постепенно наемане с процентно увеличение, паричните суми, с които се увеличава наемът, винаги трябва да бъдат посочени.
Освен това трябва да има поне 12 месеца между две увеличения на наемите като част от градуиран наем. В допълнение, тези принципи се прилагат за уговорен градуиран наем:
- Ако наемодателят и наемателят се споразумеят за увеличаване на наема като част от постепенен наем в договора за наем, наемодателят може да не изисква допълнително увеличение на наема през договорения период.
- Градуираните наеми могат да бъдат договорени както в срочни, така и в безсрочни договори за наем.
- В случай на нови договори за наем, постепенният наем може да се комбинира и с изключването на обичайното право на прекратяване на наемателя за срок до 4 години, което предлага на наемодателя още по-голяма сигурност.
- По време на срока на договорения градуиран наем увеличаването на наемите като част от мерките за модернизация не е разрешено.
- След фазата на градуиран наем, наемът може да бъде увеличен само по отношение на местния сравнителен наем. Като алтернатива, тогава може да се договори с наемателя нов градуиран наем.
- Градуираният наем е ограничен в зони, в които се прилага наемната спирачка или в които се определя недостиг на жилища, но не се прилага спирачка под наем.
- Ако договорните споразумения позволяват, оперативните разходи могат да бъдат коригирани, т.е.увеличавани, във фазата на градуирания наем.
Какво е индекс под наем? (§ 557б BGB)
Ако в договора за наем е уговорен индекс за наем в съответствие с § 557б, наемът може да бъде коригиран ежегодно спрямо индекса на живот, който отразява общите разходи за живот.
Ако потребителските цени се повишат, наемът се увеличава със същата сума. Индексът на потребителските цени, публикуван веднъж годишно от Федералната статистическа служба, се използва като еталон.
По време на срока на договорения индекс под наем също се разрешава увеличение на наемите поради мерки за модернизация. Моделът обаче трябва да бъде съгласуван в писмена форма между наемателя и наемодателя, обикновено в договора за наем. Освен това изчисляването на ставките за увеличение на наемите трябва да се представи прозрачно.
Индексът под наем се основава на индекса на цените, определен от Федералната статистическа служба за стандарта на живот на всички частни домакинства в Германия.
Колко увеличение на наема е позволено?
Колко високо може да бъде увеличението на наема в отделни случаи зависи от вида на причината за по-високия наем. Като цяло обаче има законови разпоредби, които ограничават законното увеличение на наема. Те са записани в § 558 BGB.
Така нареченият лимит на ограничение, който може да се намери в раздел 558, параграф 3 BGB, регламентира, че наемите не могат да се увеличават с повече от 20 процента в рамките на 3 години. Някои градове са поставили ограничението още по-строго на 15 процента увеличение на наема за 3 години.
Освен това размерът на максимално разрешеното увеличение на наема зависи от това за кой от описаните по-горе видове увеличаване на наема. В случай на мерки за модернизация, например, е строго предвидено, че увеличението на наема не може да надвишава 8% от разходите за модернизация като надбавка върху нетния наем без година.
Ако наемът се приспособи към местния съпоставим наем, наемодателят също е обект на тесни ограничения. Както е описано по-горе, доколко наемът може да се издигне над средното ниво на съпоставими наеми зависи в голяма степен от стойността на наетата жилищна площ.
Съществува и възможност за договаряне на максимално допустимото увеличение на наема с наемателя и, както е описано по-горе, предвиждане на градуиран наем за определен период. В случай на нови наеми, този градуиран наем може също да се комбинира с минимален период на наем, което дава на наемодателя допълнителна сигурност. Важно: Дори и с такава наредба трябва да се спазват строгите законови изисквания по отношение на максимално допустимото увеличение на наема!
И накрая, наемодателят има възможност да коригира наема според разходите за живот, като се съгласи на индекс под наем. Този вариант също създава сигурност във взаимоотношенията между наемодател и наемател, тъй като увеличенията на наемите се договарят предварително.
Какви ефекти има наемната спирачка върху увеличаването на наемите?
Така наречената спирачка за наемни цени е сравнително нова в правната рамка. В тесни места за отдаване под наем, федералните щати имат възможност да ограничат увеличаването на наемите. Това обаче не се отнася за увеличаване на наемите за съществуващите наеми. Наемната спирачка казва: Наемът за нови наеми не трябва да бъде с повече от 10 процента над местния сравнителен наем.
Наемната спирачка е налице, за да гарантира, че цените на наемите не продължават да се качват, но остават достъпни в столичните райони. Това обаче се отнася само за нови наеми.
Колко предварително трябва да бъде обявено увеличението на наема?
Ако наемодателят иска да увеличи наема, той трябва да направи това своевременно и да уведоми наемателя по определен начин. Той също така трябва да му даде възможност да възрази срещу по-високата рента. Точните правила зависят от вида увеличение на наема, който трябва да бъде поискан.
Градуиран наем: Не е необходимо допълнително съобщение за увеличаване на наема
Ако в договор за наем или в последващо споразумение е предвиден градуиран наем, това споразумение може да бъде намерено в съответния договор. Не е необходимо наемателят да бъде информиран за следващото увеличение на наема, договорено по този начин. Това произтича директно от договорните разпоредби и е достатъчно известно на наемателя. В тези случаи наемателят не трябва да определя период на съгласие или период на размисъл. С този модел на наемателя е разрешен само период от 12 месеца, в който не се предвижда увеличение на наема.
Увеличение на наемите поради модернизация или приспособяване към местния сравнителен наем
Ако наемът трябва да бъде адаптиран към местния съпоставим наем или увеличен поради модернизация, наемателят трябва да бъде информиран писмено. Във всеки случай увеличението на наема трябва да бъде оправдано. Информация за увеличението на наема и обосновката му трябва да бъде изпратена на наемателя в писмена форма. Доставката по имейл е достатъчна. Съобщението не е задължително да се изпраща по пощата.
Тъй като в този случай наемателят трябва да се съгласи с увеличение на наема, той също трябва да получи период за размисъл от най-малко 2 месеца след обявяването. През това време наемателят има възможност да провери обявеното увеличение на наема официално и по отношение на съдържанието и, ако е необходимо, да откаже съгласието си. Ако наемателят не даде съгласието си, наемодателят има още 3 месеца, за да съди за съгласието на наемателя след изтичане на предоставения период за размисъл.
В този контекст също трябва да се отбележи, че наемателите имат специално право да прекратят обявяването на увеличен наем, което съкращава срока за предизвестие за договора за наем до 2 месеца.
Какви срокове трябва да се спазват за увеличаване на наема?
Трябва да се спазват фиксирани срокове при увеличаване на наема. По принцип между две увеличения на наема трябва да има поне 12 месеца, през които наемът не се увеличава. Повишаването на наема обикновено е законосъобразно само веднъж годишно и в случай на нов наем е разрешено само след тези 12 месеца.
Увеличението на наема трябва да бъде обявено поне 2 месеца предварително. Ако не е договорен индекс или градуиран наем за нов наем и наемът все още трябва да се увеличава след края на първата година под наем, едногодишната фаза, в която наемът не е бил позволен да бъде увеличен, е последван от така наречения период на размисъл за наемателя. През тези два месеца наемателят има възможност да провери увеличението и да го коригира, ако е необходимо. да противоречи. Ако наемател не възрази срещу увеличаването на наема в този период, той ще влезе в сила в началото на третия месец след доставката.
Този двумесечен период на размисъл съответства на продължителността на периода на предизвестие. Тъй като обявеното увеличение на наема влиза в сила едва в началото на третия месец след съобщението, то може ефективно да бъде увеличено само след 15 месеца в случай на нов наем:
- Фаза без увеличаване на наема: 12 месеца
- Предварително предизвестие и период за размисъл: 2 месеца
- Най-ранната възможна дата на увеличение: 15-ия месец от лизинга
Ако наемодателят иска да приложи по-високия наем въпреки възражението на наемателя, той трябва да принуди съгласието на наемателя чрез съд.
Тук също има краен срок, в който съответното заявление трябва да бъде получено от съда: Наемодателят трябва да съди за съгласието на наемателя в рамките на 3 месеца след изтичане на предоставения срок за разглеждане.
Ако наемодателят увеличи наема след мерки за модернизация, той трябва да уведоми наемателя за това 3 месеца. И в този случай наемателят трябва да се съгласи с увеличението и тук законът предоставя на наемателя специално право на прекратяване с кратък срок от 2 месеца.
Ако наемодателят иска да увеличи наема след модернизация, той трябва да обяви това предварително.
Каква информация трябва да съдържа съобщението за увеличение на наема?
За да бъде законно валидно увеличението на наема, то трябва да съдържа определена информация. Това е единственият начин да се гарантира, че ще оцелее при всеки правен спор, който може да е необходим:
- Обръщение към всички засегнати наематели
- Дата, от която трябва да важи новият наем
- нов наем, включително разликата до стария наем
- Причина за увеличаване на наема
- Когато се адаптирате към местния наем: Поискайте съгласието на наемателя и отбележете, че пасивността се счита за съгласие.
- В случай на увеличение на наема поради модернизация, позоваването на § 555d BGB (Кога наемателят трябва да толерира модернизацията?).
Трябва ли наемателят да се съгласи с увеличение на наема?
По принцип: Ако наемодателят иска да увеличи наема, първо трябва да получи съгласието на наемателя. Това обаче не означава, че наемателите могат да отблъснат неприятните увеличения на наемите произволно. Наемателят може да откаже да се съгласи с увеличение на наема само ако не са спазени законовите условия за увеличение на наема. За да не е възможно дори законно отхвърляне на по-високата рента, наемодателите определено трябва да спазват стриктните законови изисквания, описани по-горе.
С всяко увеличение на наема, наемодателят трябва да даде на наемателя си период от 2 месеца, в който той може да проучи задълбочено правните условия на иска. След това трябва да се даде одобрение. Няма строги правила, свързани със самото съгласие. Това може да стане неофициално или мълчаливо, устно или просто чрез прехвърляне на увеличения наем в желаното време.
Наемателят има право да откаже съгласието си за увеличаване на наема само ако не са изпълнени законовите изисквания за по-висок наем. Ако от друга страна са изпълнени всички условия, наемодателят може да настоява за съгласие. Ако наемател откаже да даде съгласие за увеличаване на наема, наемодателят има право да съди за това съгласие пред съд (раздел 558б, параграф 2, клауза 1 BGB). Той има 3 месеца да направи това след изтичане на периода на одобрение.
Съществува също така възможност наемателят само частично да се съгласи с увеличения наем. Това може да се случи, например, ако от гледна точка на наемателя превишението е надвишено, т.е. наемът се е увеличил с повече от 15 или 20 процента (в зависимост от общината) за период от 3 години. Ако възгледите на наемателя и наемодателя се различават по този въпрос, наемодателят също има възможност да изиска законово одобрение.
Ситуацията е различна, ако в договора за наем са уговорени редовни наеми като част от индекс или градуиран наем. За техния мандат не е необходимо всяка година да се получава ново съгласие от наемателя за увеличаване на наема. Това се дава, когато договорът е сключен за целия договорен период.
Съвет за книга: наем и увеличение на наема
Можете да поръчате книгата от Amazon тук.
Наемната спирачка се прилага във все повече общини. В него се посочва, че когато се отдаде жилищна площ, новият наем не може да надвишава местния съпоставим наем с повече от 10 процента. В допълнение към тази наредба има още много неща, които трябва да знаете, за да се споразумеете за приемлив наем. Това е ясно показано в изчерпателното ръководство "Наем и увеличение на наемите" от Haufe Verlag в сътрудничество с Haus + Grund Munich . Читателите могат също така да разберат до колко часа жителите трябва да платят наема най-късно, какво се случва, ако наемателите са в неизпълнение и в кои случаи намаляването на наема е законно.