С оглед на по-ниските лихвени проценти по заемите, все повече хора мислят за пълно финансиране - тоест закупуване на къща без собствен капитал. Въпреки че това може да е добър бизнес, в много случаи е рисковано.
Ниските лихвени проценти по сградите и нарастващите наеми са особено съблазнителни млади хора, които все още не са успели да спестят много пари, за да си купят къща без собствен капитал. В такива случаи ипотечните кредитори говорят за пълно финансиране.
Не на последно място, самият пазар на недвижими имоти предполага известен натиск да се действа: покачването на цените на недвижимите имоти изглежда не свършва на много места. Между средата на 2017 г. и средата на 2018 г. новопостроените жилищни сгради са нараснали средно с 4,6%, според Федералната статистическа служба. В същото време лихвените проценти остават на ниско ниво и позволяват на много хора да реализират свой собствен дом проект въпреки повишаването на цените.
Затова не е чудно, че финансирането на недвижими имоти с възможно най-малко собствен капитал първоначално изглежда привлекателно. „Индикаторът за тенденция на ипотечно кредитиране“ от Dr. Klein Privatkunden AG, че средният дял на заема в цената за покупка или строителство се увеличава: от 77,6% в началото на 2014 г. до 81,6% в момента - с други думи: ипотечното кредитиране става все по-рисковано.
Графиката показва как се развиха инвестиционните суми и заемният дял за финансиране на недвижими имоти през последните години.
Германците все още носят със себе си средно малко под 20 процента собствен капитал, но дори и особено по време на много ниски лихвени проценти, бъдещите собственици трябва да отбележат, че недвижимите имоти са може би най-голямата инвестиция в живота - ипотечното кредитиране и покупката на жилища трябва да бъдат на сигурна основа. Капиталът е ключов стълб: Дори и да изглежда изкушаващо да се разчита повече на евтини заеми с оглед на ниските лихвени проценти, се препоръчва солидна финансова комбинация от собствен капитал, класически анюитет и заем за изграждане на обществото.
Колкото по-високо е финансирането, толкова по-голям е рискът да не можете да плащате месечните плащания в даден момент. Например, когато изтече финансирането с ниска лихва и имотът все още не е изплатен. Никой не може да предвиди развитието на лихвените проценти през следващите десет години. Дори увеличение от в момента около 1,5% до все още сравнително ниски 3% означава, че лихвената тежест ще се удвои.
На наемателите липсва справедливост
Мнозина биха предпочели да живеят в имот, отколкото под наем. Проучване показа: липсата на парични резерви е най-честата причина, поради която мечтата за собствени четири стени все пак не се реализира.
Малко над половината от хората в Германия, които не притежават дом, биха искали да бъдат собственици. Добри две трети от тази група (68 процента) заявяват, че мечтата им да притежават собствените си четири стени се проваля поради липса на собствен капитал. Това беше резултат от проучване от името на Асоциацията за недвижими имоти Германия (IVD).
Излезте от наема
В проучването 19 процента от наемателите са заявили, че искат да си купят собствен дом сега или в бъдеще. Други 32 процента също биха искали да живеят в собствения си имот, но не вярват, че в момента могат да реализират тази мечта.
Други препятствия, освен липсата на финансова възглавница, са високите лихвени проценти и недостигът на недвижими имоти. Но желанието остава. Тъй като това проучване също потвърждава: За по-голямата част домакинството е важен принос към осигуряването на собственото им пенсиониране.
Графиката показва причините, поради които наемателите не купуват жилищни имоти.
Какво означава пълно финансиране?
Тези, които искат да купят къща без собствен капитал, често не вземат предвид допълнителните разходи за покупка. Пълното финансиране не означава финансиране на 100 процента от стойността на имота с привлечен капитал, а от 112 до 115 процента - допълнителните разходи, които надхвърлят чистата стойност на собствеността, също трябва да бъдат покрити от заема, ако съответният собствен капитал не е наличен. Това е и причината за непропорционално високите лихвени проценти за пълно финансиране: Обемът на кредита за спомагателните разходи не е обезпечен срещу реални активи, т.е.не е покрит от чистата стойност на закупената къща. Тук банката поема риска, който кредитополучателят трябва да компенсира със съответно по-високи лихвени проценти.
Състоянието и местоположението на желания имот играят важна роля при закупуване на жилище без капитал и се използват от заемодателя като помощ за вземане на решения: Ако търсите пълно финансиране, трябва да купите имот на добро местоположение и в добро състояние. При стара сграда, която се нуждае от ремонт със съмнителна строителна материя в по-малко популярен жилищен район, имате лоши шансове да убедите кредитната институция в пълно финансиране. Ако, от друга страна, имотът обещава положително представяне, шансовете са много по-големи, че ипотекарният кредитор ще се включи в проекта.
Какво оскъпява пълното финансиране
Пълното финансиране включва два разходи, които правят покупката на жилище сравнително скъпа без капитал:
- Колкото по-малка е частта от собствения капитал, толкова по-висока е лихвата по жилищния заем. Капиталът, от друга страна, дава на ипотечните кредитори по-голяма сигурност, която те възнаграждават със съответно по-ниски лихвени проценти.
- Повечето хора могат да изплащат по-големи суми на заема за дълъг период от време с ниски погасителни вноски - това също означава, че много голям дял от обслужването на дълга преминава в лихва.
Трябва да вземете предвид и друг важен аспект: Дългосрочните наблюдения на пазарите на недвижими имоти показват, че ниските лихвени проценти подхранват търсенето на недвижими имоти и поддържат цените да се покачват. В крайна сметка купуването на къща не е толкова по-евтино, колкото предполагат ниските лихвени проценти, тъй като се изисква повече капитал. В същото време покачването на лихвените проценти ще успокои пазара на недвижими имоти и цените често отново ще станат по-евтини, особено на прости и средни места.
Липсата на парични резерви често оставя мечтата за собствените ви четири стени да се пръсне. Може да се сбъдне чрез пълно финансиране.
100 процента финансиране вместо пълно финансиране
Ако можете да покриете допълнителните разходи за покупка със собствен капитал, това се нарича 100% финансиране. Ипотечните заемодатели са много по-отворени за този проект, отколкото пълното финансиране, тъй като в този случай заемът до голяма степен се покрива от стойността на имота. Поради тази причина лихвените проценти обикновено са много по-евтини. Той обаче не предлага и на ипотекодателя оптимална сигурност, тъй като така наречената стойност на ипотечното кредитиране на имот обикновено е доста под действителната покупна цена. Кредиторът оценява заетия имот с отстъпка за сигурност, тъй като в случай на възбрана, особено в по-малко предпочитани жилищни райони, той рядко може да изкупи първоначалната покупна цена.
Закупуване на къща без капитал: лични изисквания
Всеки, който търси пълно или 100-процентово финансиране за новата си къща, трябва да има добър, сигурен доход във всеки случай - оптималната работа в държавната служба или дори статутът на държавен служител е идеален. В случай на загуба на работа, свързана със здравето, е от съществено значение да се вземат предпазни мерки, като се сключи застраховка за професионална инвалидност. То трябва да бъде толкова високо, че да запълни разликата в доходите между нормалното ви заплащане и всяко предсрочно пенсиониране или ранно пенсиониране. В случай на смърт можете да сключите срочна животозастраховка. Той е сравнително евтин, особено за млади хора, и в случай на смърт на доходоносен, той се намесва с необходимия капитал, за да може опечалените да продължат да финансират имота.
Друга важна предпоставка за закупуване на жилище без собствен капитал е възрастта - само младите хора, които остават от 35 до 40 години работа, трябва да поемат риска.
Договорът на Bauspar и Baukindergeld ви подкрепят с изплащане на дълга
Дори ако вече сте взели заем, за да финансирате изцяло имота си, има смисъл да сключите нов договор за заем и спестявания едновременно. С това можете по-късно, например, да разсрочите останалия дълг на заема си и в същото време да осигурите ниските лихвени проценти за дългосрочен план. Освен това все още можете да получавате надбавки за Riester за вашия договор за жилищен заем и спестявания и евентуално също надбавки за спестявания на служители, както и премия за строителство на жилища. Плановете за спестяване на жилищни заеми Riester са особено доходоносни за семейства с деца, тъй като има най-високи надбавки за следващото поколение.
Държавата подкрепя семейства без недвижими имоти, които искат да построят или купят собствена къща с детски надбавки от есента на 2018 г. Предпоставката е домът да бъде закупен между 1 януари 2018 г. и 31 декември 2020 г. - независимо от жилищната площ и дали е нов или използван. Семействата получават годишна субсидия от 1200 евро на дете за период от десет години. Ограничението на дохода е 75 000 евро облагаем доход на домакинството плюс 15 000 евро на дете. Можете да кандидатствате за Baukindergeld онлайн чрез портала за безвъзмездни средства KfW. Трябва да има документи за покупка или строителство, удостоверения за регистрация, доказателство за доходи и известия за детски надбавки.
Кога пълното финансиране има смисъл?
Определено има случаи, в които пълното финансиране има по-голям смисъл за вас лично, отколкото купуването на къща с собствен капитал. Ако вече притежавате инвестиционен имот със сравнима стойност, по-голямата част от който е изплатен и годишна нетна възвръщаемост под наем над 5 процента, изчислението е лесно. Ако изтеглите новия заем за недвижими имоти от същата банка, която вече е финансирала първия ви имот, обикновено няма проблеми с пълното финансиране. В този случай заемодателят може също да използва съществуващото имущество пропорционално като гаранция за новия заем.
Ако вече сте инвестирали необходимата сума за покупката на къща в капиталови инвестиции като акции или средства и средната годишна възвръщаемост е над 6 процента за поне 10 години, пълното финансиране също се отплаща. В този случай доходът е по-висок от разходите, направени за финансиране на имота. Независимо от това, в такива случаи е по-трудно да убедим банката да купи къща без собствен капитал, тъй като доходът на капиталовия пазар може да варира силно в зависимост от икономиката и ипотечният кредитор не оценява тази инвестиция като сигурност толкова висока, колкото бетонното злато.
Финансиране със или без собствен капитал: изчислете точно
Във всеки случай, преди да купите къща без никакъв собствен капитал, трябва да изчислите различни сценарии с помощта на кредитен калкулатор. Първо, изчислете тежестта при покупка на имот без собствен капитал. След това изчислявате колко дълго ще трябва да спестите, за да наберете 20 процента собствен капитал за покупка на имот, и изчислявате този сценарий с помощта на калкулатор на заем, като използвате различни фиктивни лихвени проценти като основа. По този начин получавате усещане дали покупката му сега е наистина толкова доходоносна, колкото изглежда първоначално.
