Преодоляването на финанси става важно, когато искате да продадете един имот и да купите друг. Тъй като често покупната цена на новата се дължи преди постъпленията от продажбите да са налични. Прочетете тук как можете да получите такъв свързващ заем и какво трябва да имате предвид.
Какво е свързващо финансиране?
Преодоляването на финанси винаги идва, когато продадете стар имот и искате да купите нов. Има много причини, поради които собствениците искат да се сменят и да си купят нова къща: семейството се разраства, а етажната собственост става твърде малка или децата избягват, а апартамент в града отговаря на начина на живот много по-добре от Your-Best-Home.net в Зелените. Може би следващата стъпка от корпоративната стълба, за която планирате преместване, също предстои. В най-добрия случай приходите от продажби са достатъчни, за да си позволите новата къща - поне тя увеличава собствения капитал. Парите обаче все още са заседнали в стария имот, докато покупната цена за новия вече е дължима. Тази преходна фаза може най-добре да се регулира с мостов заем, наричан още мостови заем.
Има много причини за свързване на финансирането на строителството на къщи - често жилищната площ просто вече не е достатъчна, така че е необходимо преместване в по-голям имот.
Как работи свързващото финансиране?
„Когато продавате недвижими имоти и купувате нови, обикновено не можете да избегнете свързване на финанси“, казва областният управител на LBS Антже Хилке. „Спестовната банка или банка ще регистрира такса за земя върху новата къща и ще отпусне заем, докато не се появи продажната цена за предишния имот.“
За да планирате стабилно мостовия заем, трябва да знаете какво струва старият имот. Ако приемем, че продажбата почти сигурно ще донесе 150 000 евро, преодоляване на финансирането в тази сума е възможно - освен ако не се начислят останалите дългове. Когато купувате жилище, лихвата по мостовия заем зависи от текущата пазарна конюнктура и подобно на тях е обект на постоянни колебания. Експертът добавя: „На теория вместо променливата лихва можете да получавате и фиксирана лихва, но само ако сте съгласни за конкретен срок за свързващия заем.“ Трябва обаче да е ясно кога ще бъдат налични парите от продажбата.
Винаги, когато новата къща е по-скъпа от старата, вие също се нуждаете от класическо финансиране на изкупните цени за заема. Например, ако желаният имот струва 300 000 евро, има разлика от 150 000 евро. „Получавате страхотни условия за това“, подчертава Antje Hilke. Защото мостовото финансиране е част от собствения капитал. Това подобрява връзката между размера на заема и стойността на ипотечното кредитиране и съответно лихвения процент.
За да се осъществи свързващият заем и покупката на къща, фазата на преход трябва да бъде планирана и изчислена внимателно.
Какво се случва със заема, когато продавате къща?
Понякога се случва имот да се продаде, докато финансирането на жилището все още продължава. Ако договорът е бил подписан преди десет години, той обикновено може да бъде прекратен безплатно. В противен случай прекратяването е възможно, но на банката трябва да бъде платена неустойка за предплащане за загубената лихва. В зависимост от оставащия срок и оставащия дълг таксата може да достигне десетки хиляди евро. Предимство е, ако при сключването на договора са договорени специални права за погасяване. При изчисляване на таксата за превод банката взема предвид договореното специално погасяване. Това означава, че неустойката за предсрочно погасяване е поне малко по-ниска.
Как мога да избегна неустойката за предсрочно погасяване?
Има три начина за избягване на неустойка за предплащане:
1. Осигурете
сигурност при замяна Ако вашите родители или баби и дядовци имат необременено имущество, това може да служи като обезпечение на заема в бъдеще. Предпоставката е този имот да има стойност, която е идентична или по-висока от собствеността, за която първоначално е сключено финансирането. И разбира се собствениците трябва да се съгласят.
2. Вземете заема със себе си
Ако продадете имот и вместо това купите нов имот, който е поне толкова ценен, може да успеете да вземете съществуващия заем с вас. И двата варианта работят само ако ценните книжа са еквивалентни.
3. Купувачът поема стария договор за заем
Купувачът влиза в договора вместо продавача. Тази възможност рядко се среща на практика, но може да стане по-важна, ако лихвените проценти са значително по-високи от днешните. Тогава договорът за заем на продавача може да бъде много привлекателен за купувача.
Какво струва свързването на финанси?
Вторият купувач трябва да плати лихвите, но не носи отговорност за изплащането на заема. Веднага след като приходите от продажби са налични, вие връщате сумата с един замах. „Когато купувате къща, свързването на финанси почти винаги има кратък срок. Това поддържа разходите в разумни граници “, обяснява строителното общество и финансов служител. Мостовият заем става скъп, ако кредитополучателят дълго време не намери купувач - и евентуално трябва да поддържа празен имот в допълнение към новия си дом.
Колко време отнема свързващ заем?
Това зависи изцяло от конкретния случай, тъй като някои имоти се продават по-трудно от други. Това може - но не е задължително - да се дължи на нереалистични ценови очаквания. Ето защо има смисъл пазарната стойност на имот да се определя професионално. В допълнение, продавачите намаляват риска, че ще трябва да коригират цената и че приходите няма да бъдат достатъчни, за да заменят изцяло мостовия заем.
И обратно, Antje Hilke също така знае случаи, при които старият дом бързо изчезва, а новият дори не е готов да се премести: „Ако имате богат потенциален купувач под ръка, това може да бъде опция за незабавна продажба и, например, за известно време стария имот да наемете, докато не намерите нов. “Това съкращава срока на мостовия заем или дори го избягва изцяло. Между другото, няма санкции за предсрочно погасяване за свързване на финанси.
