Нерешеното предимство може да превърне собствеността на мечта в реален проблем. Защото така възникват спорове между съседите. Но има начини да се предпазите от това. Прочетете кога правото на път се превръща в спорна точка и каква е правната ситуация.
Проверете предимството преди покупката
Някои имоти нямат пряк достъп до улица или обществена пътека. До такива бек-енд имоти може да се стигне само като се използва чужда частна земя като път. Като жител на задния имот вие сте зависим от предимството, което е нотариално заверено като сграден товар. И това може да доведе до много конфликти.
Ако правото на път е вписано в поземления регистър, то трудно може да бъде оспорено. Преди да закупят парцел пред имота, бъдещите купувачи трябва да проучат задълбочено извлечението от поземления регистър на имота.
Ако закупите парцел на улицата, вие сте длъжни да предоставите на съседа на парцела зад вас правото на път, ако направите вход. Неизбежно ще загубите значителна част от имота, което значително ще намали стойността на имота и неговата използваемост. Определено трябва да проверите това, преди да купите.
Проверете предимството преди да купите имот. Може да се наложи да споделите имота си с други хора.
Предимство като част от имот
Ако в поземления регистър не е отбелязано предимство, съседните собственици могат да сключват частни договори помежду си относно възможното използване на пътя за достъп, но вписването в поземления регистър е трайно по-сигурно. В крайна сметка частните договори се прилагат само между конкретните договарящи страни. Това означава, че ако съседът се промени (например поради преместване или смърт), правната ситуация може да бъде отворена отново без вписване в поземления регистър.
Вписванията в поземления регистър, от друга страна, описват свойствата на имотите. И те продължават дори при промяна на собствеността. Германският граждански кодекс (BGB) е ясен в това отношение: „Правата, свързани със собствеността върху даден имот, се считат за част от имота“ (Раздел 96 BGB).
Всеки, който закупи имот със съответно вписване в поземления регистър, автоматично придобива задълженията или правата, произтичащи от така наречените сервитути като закрепеното в тях право на проход.
Ако съседите се сменят, старият частен договор вече не е валиден. Вписване в поземления регистър осигурява обработката на пътеката.
Обслужващи и управляващи имоти вдясно
Законодателят нарича имота, който се ползва от сервитут, "господстващо имущество". За разлика от това е "обслужващото свойство", от което части от правото на път трябва да бъдат предоставени като път.
По отношение на поземления регистър, собственикът на управляващия имот винаги има по-добрите карти в случай на спор. Промените в обслужващия имот, като сгради или растения, не трябва да възпрепятстват упражняването на правото на път.
Вписването в поземления регистър значително ограничава собственика на обслужващия имот: Той трябва да приеме подходяща тежест от използването на пътеката от непознати и поне частично да съгласува действията си с интересите на другите.
Правото на път трябва да се упражнява внимателно
Въпреки че правото на път е ясно, винаги има спорове относно дизайна.
Въпреки че концепцията за правото на път е ясна, винаги има спорове по отношение на дизайна: жителите на господстващия имот често паркират коли на пътеката, издигат бариери или разширяват градината си до зоната на пътеката. Техният аргумент: те биха могли да правят каквото си искат със своя път и да паркират по него.
Но те не са прави за това. Правото на път позволява само използването на друга част от имота като начин, тъй като това е записано в поземления регистър. Ако искате да паркирате близо до къщата си, трябва да създадете място в собствения си имот. Тъй като дори при съществуващо предимство пътят остава собственост на съседа и трябва да се третира като такъв.
Следователно по принцип се прилага всеобхватното изискване за внимателно упражняване на всички сервитути (§ 1020 BGB): Съгласно закона, интересите на собственика на обслужващия имот трябва да бъдат „пощадени колкото е възможно повече“. Излишно силен мотор, вой, съзерцание на съседния имот или увреждане на чуждо имущество не са съвместими с това изискване.
Заменя ли общото право предимството?
Но дори и без вписване в поземления регистър и без писмен договор, има вероятност правото на път да възникне като обичайно право през годините на използване.
Докато съседите живеят спокойно рамо до рамо и не се притесняват от поведението на останалите жители, няма остра нужда от разяснения - и в този случай обикновено нищо не се записва в писмена форма. Тези неясни условия, които досега не са създавали проблем, заплашват да станат критични, ако например структурни промени на предния имот отрежат пътя към задния имот или го стеснят толкова много, че превозното средство вече не може да премине.
От друга страна, промените в начина на живот на потребителите на маршрута също могат да доведат до конфликти. Когато децата пораснат, броят на превозните средства, които замърсяват пътя с шум и изгорели газове, се увеличава, един човек се нуждае от грижи и службата за грижи идва редовно - потенциалът за конфликт е голям.
В случай на спор не винаги е лесно да се изясни дали има обичайно право и до каква степен. Например, анализ на всеки отделен случай може да покаже, че е обичайно маршрутът да се използва само пеша, но не и с моторизирани превозни средства. В такива случаи спешно се препоръчва правен съвет. Ако търсите заедно със съседите си, често можете да договаряте финансова компенсация. В интерес на добросъседството винаги е препоръчително желанието за сътрудничество от страна на всички участници.