Всеки, който е открил свойствата за грижи като капиталова инвестиция, инвестира в печеливш и нискорисков бъдещ пазар. Защото това е много безопасна форма на инвестиция с много предимства и управляеми рискове.
Поради демографските промени имотите за грижи се превръщат в привлекателна капиталова инвестиция. До 2050 г. в Германия ще има около четири милиона нужди от грижи. Но все още не сме подготвени за това. Около 90 процента от грижите са напълно използвани. Само през следващите десет до петнадесет години ще са необходими стотици хиляди нови места за грижи, за да се отговори на нарастващото търсене. Има и апартаменти за живот, подходящ за възрастта. Това изисква инвестиции, които досега са били направени главно от банки, застрахователни компании или фондове. Междувременно обаче пазарът е отворен и за частни инвеститори. И за тях имотите за грижи, особено инвестицията в апартаменти за грижа, са полезна инвестиция.
Какво е апартамент за грижи?
Апартаментите за грижи са жилищни единици в дом за грижи. Те са приблизително сравними с кооперация. Апартаментите за грижи обаче са единични или двойни стаи с баня, някои с балкон или тераса. Те са без бариери и достъпни за хора с увреждания. Има системи за спешни повиквания и общи части като трапезарии, кухни и зелени площи. Стаите са средно от 25 до 35 квадратни метра и се отдават под наем на обитателите от оператора на старческия дом. Точното разделяне на старческия дом се извършва от предприемача на имоти и оператора на старческия дом. Защото когато купувате апартамент за грижи, вие не само придобивате жилищна единица, но и пропорционално общинската площ. Управляваща компания поема задълженията на наемодател.
Кой предлага домове за възрастни хора?
Изграждането на домове за възрастни хора обикновено се планира и изпълнява от предприемач или оператор на имоти. Имотът също е разделен на отделни единици въз основа на Закона за жилищната собственост (WEG), които се поемат от различни инвеститори. Специализираните брокери познават особеностите на тази капиталова инвестиция и се грижат за всички формалности вместо вас. Ако не просто искате да инвестирате собствения си капитал, трябва добре да помислите за финансирането предварително. По принцип можете да инвестирате в нова сграда или да закупите съществуващ старчески дом от друг инвеститор. Можете да направите последното, например, чрез пазарите на недвижими имоти в Интернет. Операторите на сестрински грижи често са благотворителни организации,все повече и повече общински и частни доставчици навлизат на бъдещия пазар.
Какво струва старческият дом?
Разходите за старчески дом включват не само жилищната площ в квадратни метри, но и пропорционално общата площ - и това може да варира значително в зависимост от системата. В допълнение към размера на апартамента за грижи и общата площ, местоположението и оборудването също играят роля - и двете могат да окажат силно влияние върху рентабилността на капиталовата инвестиция. Планирайте поне 80 000 евро като инвестиция. Средно обаче можете да платите от 120 000 до 200 000 евро за атрактивен имот. Освен това има резиденции за възрастни със специално местоположение и атмосфера за до 300 000 евро. Не е нужно да покривате цялата инвестиция с собствен капитал, но трябва да имате на разположение поне 30 000 до 50 000 евро. Можете да финансирате останалите разходи за старческия дом с външен капитал.След това можете да поискате и лихвите за данъчни цели.
Инвестирането в старчески дом е особено доходоносно, ако имотът е на добро място и е убедителен от гледна точка на качество и оборудване.
За какво трябва да внимавате, когато купувате старчески дом?
По същество има два вида социална собственост: допустима и недопустима. Недвижимите имоти, допустими за финансиране, получават държавно финансиране чрез социални фондове. Асистираният живот, от друга страна, обикновено не отговаря на условията и не получава никаква финансова подкрепа от фондове за социално осигуряване. Ако отдавате под наем в рамките на асистиран живот с лизинг, няма да бъдете покрити от фондовете за социално осигуряване. Асистираният живот без наем, от друга страна, има подобни предимства и недостатъци, както при етажната собственост: Вие сами вземате решения в общност от собственици, но носите и разходите за поддръжка. На какво също трябва да обърнете внимание:
- Атрактивно място с добра инфраструктура (лекари, паркове и магазини наблизо)
- Връзка с градския транспорт
- Опитен оператор с подходящ кредитен рейтинг
- Висококачествено оборудване
Ако обмисляте финансиране от Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), имотът трябва да отговаря на обичайните критерии за икономия на енергия. Ако искате да използвате собствеността сами по-късно, може би си струва да инвестирате в подходящ за възрастта начин на живот или подпомаган живот в непосредствена близост.
Предимствата на грижите като капиталова инвестиция
Когато инвестирате в имоти за домове за възрастни хора, много от недостатъците на етажната собственост са премахнати. Например не е нужно да се притеснявате за наемането и управлението на имота лично. Лизинговите договори обикновено се изпълняват за период от 20 до 30 години. Разходите за нуждаещите се от грижи се покриват от фондовете за социално осигуряване в зависимост от нуждата от грижи. Ако доходът от наем е загубен поради нужда, това първоначално не ви засяга като инвеститор. Получавате наема от наемателя независимо от това дали апартаментът за възрастни хора е зает или наемателят не може да плати. След това загубата от наем се изплаща на наемателя от социалноосигурителните фондове - и те частично получават „авансовото плащане“ от роднините. Но това не важи и за вас. Така че имате определена степен на сигурност по отношение на вашата инвестиция.Предимства с един поглед:
- Дългосрочни договори за наем до 30 години с един наемател
- Наемателят поема ежедневната поддръжка
- Нуждаете се от по-малко резерви, отколкото при други имоти
- Управителят се грижи за притесненията на собственика, като например изготвянето на сметки за комунални услуги
- Наемателят плаща наем, дори ако наемът е свободен или наемът е забавен
- Вписване в поземления регистър с всички права и задължения за продажба, раздаване, завещаване и заемане на старческия дом
- Имотът вече е проверен чрез проверки за оценка на нуждите, например от оператори, банки и социални агенции
- Предпочитаното право на обитаване в случай на нужда в семейството е често срещано
Всеки, който инвестира в старчески домове като капиталова инвестиция, се радва на много предимства.
Рисковете от домовете за възрастни хора като инвестиция
Когато инвестирате в старчески дом, фалитът на оператора е вашият най-голям риск. Това се случва много рядко в Германия (по-малко от един процент). Независимо от това, трябва да се уверите, че имотът за грижи е зает с най-малко 85 процента, така че операцията да остане икономична. Лошото местоположение, например с малка нужда от място за грижи, лошо оборудване или конкуренция в непосредствена близост, може да бъде причина за неефективността на дома за грижи. Ако лизингополучателят не изпълни задълженията за издръжка, съществува риск от загуба на наем, както и от прекратяване на лизинг. В пряко сравнение с наета кооперация обаче тези рискове са доста ниски.
Как да наемете старчески дом?
Търсенето и подборът на наематели поема имота за грижи. Като инвеститор не е нужно да се притеснявате за това. Сключвате договор за наем с оператора. Следното трябва да бъде определено в договора:
- Продължителност на договора, обикновено от 20 до 30 години
- Размер на наема и компенсация на инфлацията чрез индексиране
- Права и задължения на лизингополучателя, като мерки за издръжка
Какви допълнителни разходи има?
За разлика от нормалната кооперация, вие като собственик на имот за грижи понасяте само ниски допълнителни разходи, като разходи за поддръжка. Те са ограничени най-вече до „покрив и отделение“. Следователно като собственик вие отговаряте за поддръжката на носещата конструкция на сградата, включително покрива. Операторът на старческия дом обикновено плаща допълнителни разходи за ремонт и поддръжка. Ръководството на имота се грижи за резервите за поддръжка, което изяснява и гласува на годишното събрание на собствениците. Като цяло трябва да вземете предвид следното като допълнителни елементи:
- Данък върху прехвърлянето на недвижими имоти, около 3,5 до 6,5 процента, в зависимост от държавата
- Нотариални и съдебни разходи, около 1,5 процента
- административни разходи
- Разходи за поддръжка, около две до три евро на квадратен метър
- Брокерски разходи
Печеливши ли са имотите за грижи?
В момента свойствата за грижи все още са ниша. Но те се считат за особено безопасна инвестиция с висока възвръщаемост. До пет процента и повече са възможни със съответния собствен капитал. Средно можете да очаквате възвръщаемост от 3,5 до 5,5 процента. Когато инвестирате в старчески дом, получавате високо ниво на сигурност при изчисленията чрез дълги наеми и нисък риск от отказ. В лизинга посочвате автоматично увеличение на наема (индексация), което се изчислява въз основа на инфлационния процент и ви дава определено ниво на защита от инфлация. Получавате изгодни условия за финансиране на имоти за домове за възрастни хора и можете да приспадате сгради и лихви по заеми от данък. Поради увеличеното търсене продажбата на старчески дом често е по-лесна от продажбата на кооперация.Тук можете да се възползвате и от данъчните облекчения, ако имотът е във ваше притежание от десет години.
По-изгодни ли са апартаментите за грижи от кооперациите?
В пряко сравнение с етажната собственост, домовете за възрастни хора са много по-малко рискови и по-надеждни. С етажната собственост имате не само по-високи административни разходи и разходи за поддръжка. Също така трябва да очаквате съвместни настройки или дори номади под наем. Трябва да изчислите резервите си съответно по-високи. Търсенето от инвеститорите на домове за възрастни хора се увеличава. Доходите от наеми от домове за възрастни хора не зависят от икономиката и инфлацията. Следователно наемът е предвидим и стабилен и следователно е подходящ и като пенсионно осигуряване и застраховка.