Бихте ли искали най-накрая да си купите собствена къща или апартамент, но ви липсва капитал? Спонсорираната от държавата покупка на наем звучи като добро решение. Експертът от LBS за недвижими имоти Аксел Гутман също вижда значителни рискове.
Всеки, който живее в голям германски град и се интересува от кооперация, вероятно вече е бил раздразнен от трудните условия за постигане на тази цел. Германският институт за икономически изследвания (DIW) би искал да помогне на повече хора да намерят собствените си четири стени с последното си предложение за финансиране от правителството на наем. Но какво обещава концепцията - и въобще възможно ли е?
Какво ще направи политиката по въпроса?
През септември 2018 г. федералното правителство въведе Baukindergeld, който помага на семейства с деца и самотни родители да финансират собствената си къща или кооперация. Както се надявахме, Baukindergeld вече е оказал влияние и се кандидатства предимно от семейства с ниски и средни доходи. Освен това, според коалиционното споразумение, правителството иска да подобри жилищната субсидия. Това трябва да послужи като стимул за спестяване на собствен капитал в началото.
Защо е толкова трудно да се получи собственост в дома?
Поради дългия период на ниски лихвени проценти вследствие на еврокризата, цените на имотите се покачват от години и изглежда, че няма край. Особено в градове като Мюнхен, Франкфурт, Хамбург и Берлин е трудно да си купите собствен дом. Основната причина: Повечето хора нямат необходимия собствен капитал. Всеки, който мечтае за собствен апартамент или дори къща, трябва да може да финансира поне 20 процента от общата инвестиция от собствените си ресурси. Спомагателните разходи за покупка като данък върху прехвърлянето на недвижими имоти, нотариални такси и вписване в поземления регистър увеличават чистата покупна цена на имота с около 13 процента. Докато изкупните цени непрекъснато растат, капиталът често пада по пътя - ниските лихвени проценти по спестяванията и нарастващите наеми затрудняват спестяването на дома, за който копнеете.
Защо финансирана от държавата покупка на наем?
Предишните мерки за държавно финансиране не са достатъчни за DIW. Институтът предлага друга алтернатива: Държавата трябва да построи многофамилни къщи възможно най-евтино на собствената си земя. Жителите няма да плащат наем, а ще финансират закупуването на новия си дом с безлихвени месечни изплащания - така наречената покупка под наем. Според DIW финансовата тежест за жителите няма да бъде значително по-висока от нормалния наемател. В своите примери за изчисление берлинските икономисти са изчислили период от 24 и 33 години за облекчаване на дълга.
Какви са недостатъците на държавната покупка на наем?
Колкото и примамливо да звучи закупуването на държавно наем, някои въпроси остават без отговор: Какво се случва, ако наемателят трябва да се премести в друг град по професионални причини преди края на финансовия период? Или наемателят вече не може да плаща вноските навреме по различни причини? Според Аксел Гутман, директор на асоциацията на Landesbausparkassen, последният случай не е толкова малко вероятен. И: къде е мотивацията за спестяване на собствен капитал, ако можете да вземете собствения си дом като доход с ниски доходи без никакви спестявания?
Как може да се предотврати критерият за подбор на онези, които имат право да наемат покупка, че трябва да има малко или никакъв собствен капитал, да не доведе до абсурдни ситуации? Ако искате да купите евтин апартамент от държавата, трябва по-често да се поглезите със скъпа ваканция и да спестите възможно най-малко. Личната отговорност обаче изглежда различно.Решете проблема при подхода
Експертът от LBS вижда значително по-разумни, а също и по-малко бюрократични лостове, за да улесни купувачите на жилища с ниски доходи:
- Намаляване на строителните разходи
Търсенето на собствени къщи и апартаменти вече е по-високо от предлагането. За да се промени това, градовете трябва да имат повече земя за строителство. Освен това прекомерните изисквания, които правят строителството ненужно скъпо, трябва да бъдат премахнати.
По-нисък собствен капитал Държавата ще трябва да намали допълнителните разходи за покупка, които съставляват лъвски дял от собствения капитал. Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти трябва да започне.- Правене на собствения капитал по-привлекателен
Правителството трябва да се справи с планираната преоценка на премията за строителство на жилища в близко бъдеще. В крайна сметка хубавото е, че помага на хората да си помогнат: с бонуса за строителство на жилища държавата подкрепя собствените си усилия за спестяване - и не ги прави излишни, както би било в случая с покупката на наем.
