С форуърден заем може да се осигури атрактивен лихвен процент за последващо финансиране, ако ипотечното кредитиране е към своя край. Тук можете да разберете какво е важно и колко рано трябва да се погрижите за него.
След като домът бъде закупен и преместен, финансирането на недвижимите имоти, необходимо за него, бързо се забравя. Въпреки това, в зависимост от продължителността на периода с фиксиран лихвен процент, може да си струва да се справите с него много скоро и да вземете заем, например. Това е така, защото валидните в момента благоприятни лихвени проценти могат да бъдат осигурени за в бъдеще.
Какво е срочен заем?
Форвардният заем е специална форма на последващо финансиране за заем за недвижими имоти. Кредитополучателите трябва да се погрижат за това най-късно, когато фиксираният лихвен процент на предишното им ипотечно кредитиране изтече.
Докато „нормалното“ последващо финансиране може да бъде организирано не по-рано от шест до дванадесет месеца преди изтичането на фиксирания лихвен процент, в зависимост от доставчика, това може да стане много по-рано с форуърдния заем: с форуърдния заем може да се уреди до пет години преди изтичането на фиксирания лихвен процент . По този начин кредитополучателите могат да осигурят в момента благоприятни условия за заема и да се предпазят от покачващите се лихвени проценти в бъдеще.
Форвардният заем е възможен само с жилищен заем; той не е предназначен за други видове заем.
Как работи форуърд заемът?
За да получи срочен заем за последващо финансиране, кредитополучателят се свързва с финансовата банка много преди изтичането на първоначалното финансиране и в идеалния случай, в допълнение към други доставчици или портали за сравнение.
Сравнението на условията за заема е важно, тъй като кредитополучателят не е принуден, както при „нормалното“ последващо финансиране, да вземе това с първоначално финансиращата банка. Междувременно други кредитни институции могат да предложат по-изгодни условия.
Следва сравнение на различните доставчици и настоящите лихвени проценти по кредита. Въз основа на тези условия се създават подходящи оферти за последващо финансиране. Ако кредитополучателят приеме една от офертите за заем, е сключен обвързващ договор за заем и двамата договорни партньори са обвързани с това последващо финансиране. Това важи и ако форуърдният заем е бил сключен няколко години преди да изтече първоначалното ипотечно кредитиране.
След това форуърдният заем веднага следва първото финансиране и го замества. Месечните вноски за форуърдния заем също трябва да се плащат само от този момент нататък. Няма интерес за ангажимент от сключването на договора до началото на форуърдния заем, т.е.в така наречената форуърдна фаза.
Тъй като кредитополучателят не е обвързан с първоначалната финансираща банка с срочен заем, струва си да сравните различни доставчици. Това ви позволява да намерите по-изгодни условия и да спестите много пари.
Колко време предварително може да бъде изтеглен форуърдният заем?
Важно е да знаете, че форуърдният заем е възможен само ако настоящият договор за заем е по-дълъг от дванадесет месеца и максимум 60 месеца (при някои доставчици също 66 месеца). Ако текущият заем приключи за по-малко от дванадесет месеца, може да се избере редовно последващо финансиране.
Благодарение на този дълъг срок за получаване, кредитополучателят може да получи изключително обширна гаранция за планиране: ако, например, сключи форуърден заем с фиксиран лихвен процент от 15 години пет години преди изтичането на текущото ипотечно кредитиране, той знае точно какви месечни такси са във връзка със заема през следващите 20 години.
Какво струва форуърд заем?
Форвардният заем носи определено ниво на риск и за двете страни:
- В случай на спад на лихвените проценти кредитополучателят рискува да плати повече за форуърдния заем, отколкото би трябвало да плати за „нормално“ последващо финансиране.
- Банката рискува да обещае благоприятен лихвен процент, който би могъл да бъде значително надвишен по време на последващото финансиране.
За да намалят рисковете от страна на кредитната институция, банките обикновено добавят лихвена надбавка към предлаганите в момента лихвени проценти за срочни заеми. С тези разходи можете да получите компенсация за ранното одобрение на заема и да намалите риска от финансови загуби.
Размерът на лихвената премия винаги зависи от това как банката оценява очакваното развитие на лихвения процент. Колкото по-вероятно е лихвеният процент да се повиши, толкова по-висока ще бъде лихвената премия.
Понастоящем груба оценка е премия от 0,01 процентни пункта на месец до края на фиксирания лихвен процент, т.е. докато "старият" заем не бъде изкупен. (Някои доставчици се отказват от тези разходи през първите шест до дванадесет месеца.)
По принцип се прилага следното: колкото повече време отнема ипотеката да бъде изкупена, толкова по-висока е лихвената премия. И това е съвсем логично, защото колкото по-малко точно може да се оцени развитието на лихвените проценти, толкова по-висок е рискът за банката по отношение на кредита.
Следващата таблица показва пример за лихвените надбавки, които могат да бъдат събирани от банката за срочен заем за ипотечно кредитиране.
|
Текущ лихвен процент |
Лихвена надбавка в |
Време до |
Изчислено |
Фиксиран |
|---|---|---|---|---|
|
0,5% |
0,01 |
24 месеца |
0,24% |
0.74% |
|
0,5% |
0,01 |
36 месеца |
0,36% |
0,86% |
|
0,5% |
0,01 |
48 месеца |
0,48% |
0.98% |
|
0,5% |
0,01 |
60 месеца |
0,60% |
1,10% |
Какви са възможностите и рисковете с срочен заем?
Възможността да можете да се погрижите за последващо финансиране на ранен етап има предимства, но също така крие и рискове: Чрез сключването на предсрочния заем както кредитополучателят, така и банките залагат и спекулират по отношение на бъдещото развитие на лихвените проценти. С подходящата експертиза е възможно приблизително да се оцени посоката, в която е вероятно да се развият лихвените проценти, но никой не може да предвиди това с абсолютна точност. И това важи още повече, колкото по-нататък в бъдеще се изисква последващо финансиране.
Следователно вземането на решение за лихвен процент за последващо финансиране много години предварително е особено полезно, ако лихвените проценти по време на по-късния старт на новото финансиране са значително по-високи от сегашните. Ако обаче те паднат, също е възможно кредитополучателят, който е осигурил предсрочен заем по-рано, да плати повече за последващото финансиране, отколкото би трябвало, ако сключи договора за заем по-късно.
Явно предимство за кредитополучателя обаче е, както при анюитетния заем, сигурността на планирането. С тегленето на форуърд заема той вече знае какви вноски ще трябва да плати, след като първоначалният заем е изплатен. Тази сигурност относно бъдещите разходи може да бъде изключително полезна в много случаи.
Дали лихвените проценти ще паднат или ще се увеличат в бъдеще, остава спекулация. Ранното осигуряване на лихвен процент чрез форуърдния заем следователно крие определени рискове, но също така предлага възможности и най-вече планиране на сигурността.
Бъдещ заем: предимства и недостатъци с един поглед
Преди да вземете решение за доставчик и форуърд заем след щателно сравнение, струва си да прецените предимствата и недостатъците един срещу друг.
Предимствата на заема са:
- Възможност за осигуряване на благоприятни лихвени проценти за в бъдеще, като по този начин голям потенциал за спестявания при рязко нарастващи лихвени проценти
- Планиране на сигурност за финансиране
- липса на ангажиращ интерес във фазата напред
Недостатъците:
- Доплащане за лихва по заема
- Възможно по-високи разходи за заема с падащи лихви
- Необходим е опит
- Липса на гъвкавост поради ранно вземане на решение за последващо финансиране
Кога има смисъл форуърд заем?
Сключването на срочен заем винаги си струва, ако лихвените проценти са ниски към момента на сключване на договора и едновременно могат да се очакват повишаващи се лихвени проценти. Ако кредитополучателят разполага с необходимите пазарни познания или само с подходящия нос, срочен заем от правилния доставчик може да осигури ниски лихвени проценти и бързо да спести от четири до петцифрени суми за последващо финансиране.
Ако, от друга страна, трябва да се очакват падащи лихвени проценти, срочен заем няма смисъл, тъй като кредитополучателят отнема шанса да получи по-евтино последващо финансиране в бъдеще, отколкото би било възможно с форуърден заем.
Примерно изчисление: Възможни спестявания чрез срочен заем
Ако лихвените проценти се повишат - дори ако те се покачат само с 0,5 процентни пункта - това оказва значително влияние върху разходите, свързани с кредита. Тогава срочен заем може да се окаже доста доходоносен, както показва следното примерно изчисление:
|
Авансов заем |
Последващо финансиране |
|
|---|---|---|
|
Заета сума |
200 000 евро |
200 000 евро |
|
Ефективен лихвен процент |
1,0% |
1,5% |
|
Фиксиран лихвен процент |
десет години |
десет години |
|
Погасяване |
5% |
4,5% |
|
Оставащ дълг след края на фиксирания лихвен процент |
94 875,10 евро |
102 964,75 евро |
|
Месечна вноска |
1000 евро |
1000 евро |
|
Разходи за лихви |
14 875,10 евро |
22 964,75 евро |
Примерът показва, че форуърдният заем си струва, дори ако лихвеният процент се увеличава само леко. В конкретния случай директното сравнение на заема с избрания доставчик спести разходи от над 8 000 евро.