По-специално при закупуване на къща разходите за посредничество съставляват не маловажна част от спомагателните разходи, а когато става въпрос за отдаване под наем, има повтарящи се оплаквания относно разпределението на разходите, което е ново регулирано от 2015 г. насам. В нашето интервю експертът по проверка на разходите обяснява какво всъщност струват агентите за недвижими имоти и от какво зависи това.
Въпрос: Какви са разходите на агента за недвижими имоти?
Експерт за проверка на разходите: Той варира от регион до регион и също е отчасти въпрос на преговори - така че не можете да кажете това навсякъде .
На първо място, човек трябва фундаментално да прави разлика между:
- продажба на жилищен имот
- отдаване под наем на жилищен имот и
- ситуацията с търговските недвижими имоти
продажба
Агентите за недвижими имоти получават пропорционално плащане от двете страни при продажба на имот
Когато продават имот , както купувачът, така и продавачът плащат процент от продажната цена на агента. Отклонявайки се от това обаче е възможно също така да плаща само продавачът (т.нар. „Вътрешна комисионна“) или да плаща само купувачът (т.нар. „Външна комисионна“).
За общия размер на комисионната на брокера има различна горна граница в зависимост от федералния щат според така наречената „местна комисионна за брокер“.
В повечето федерални провинции това е 7,14% от покупната цена, в Хамбург е 6,25%, а в Хесен и Мекленбург-Западна Померания е 5,95% от покупната цена. Отделните градски квартали също могат да имат различни разпоредби по отношение на местната комисия.
Разпределението между купувач и продавач може да бъде проектирано свободно. Необходимата външна комисионна трябва да бъде посочена във всички реклами от брокера; по принцип купувачът може също така да договори размера на комисионната с брокера.
В повечето федерални провинции максималният лимит за разпределение между купувач и продавач е половината от общата комисионна и за двамата. Само в Берлин, Бранденбург, Хамбург и Хесен на купувача може да бъде наложена цялата комисионна за покупка.
Отдаване под наем
При отдаване под наем на жилищен имот , така нареченият принцип на нареждане е в сила от 1 юни 2015 г. Това означава, че този, който трябва да плати на брокера, който също го е „поръчал“, т.е.
Ако наемодателят наеме агент за брокер на апартамента, той сам трябва да плати комисионната на агента (максимум две нетни наеми плюс ДДС).
Прехвърлянето на тези разходи на наемателя е недопустимо и наказуемо. Нарушенията срещу това се наказват с глоби до 25 000 евро. Винаги обаче има отделни случаи на недопустимо разпределение на разходите, например чрез прекомерни плащания на обезщетение при поемане на апартамента, принуждаване да подпише договор за посредничество след това или чрез фонови споразумения и използване на различни брокери. Черните овце са изобретателни.
Като наемател трябва да платите комисионна на брокер, само ако действително поръчате брокера сами и писмено да потърсите апартамент. Трябва да има посредничество, което може да бъде проследено обратно до брокера - брокерът може да няма апартамента в портфейла. Едва тогава наемодателят има право да поиска плащане на комисионната на брокера.
Ситуация в търговските недвижими имоти
Що се отнася до наемането на търговски имот, принципът на нареждане не се прилага. Тук наемателите плащат и брокерски такси, както беше преди 2015 г.
Примерни разходи
Купуваме къща за 350 000 евро в Тюрингия. Комисионната (максималната ставка) се разпределя поравно между купувача и продавача.
| Публикувай | цена |
|---|---|
| Обща комисионна (7,14%) | 24 990 евро |
| Дял на продавачите (3,57%) | 12 495 евро |
| Дял на купувачите (3,57%) | 12 495 евро |
Показаните тук разходи са свързани с конкретна федерална държава извън градските квартали. Брокерските комисионни в други федерални провинции и след договаряне с брокера също могат да бъдат различни.
Въпрос: Какво определя разходите на агента за недвижими имоти?
Обикновено брокерът получава процент от стойността на имота за посредничеството
Експерт за проверка на разходите: Тук зависи:
- независимо дали се продава или дава под наем
- независимо дали става въпрос за жилищен имот или търговско пространство
- каква сума на комисионната се договаря с брокера
- кое разпределение на комисионната (в случай на продажба) се договаря между купувач и продавач
Помещението за преговори с брокера може да не е особено голямо в отделни случаи, но определено трябва да се опитате да се възползвате максимално от него. Особено с наемодателите е препоръчително да се договарят услугите, включени в пълен пакет и евентуално по-ниска комисионна.
Въпрос: Могат ли разходите за посредничество да бъдат приспаднати от данъка?
Експерт за проверка на разходите: По принцип това е възможно както за наематели, така и за наемодатели.
Това е относително лесно с наемодателя: той може лесно да приспадне платените (и документирани) брокерски разходи от доходите си от наем, ако трябва да ги декларира в данъка.
С наемателя е малко по-трудно. Ако има такси за посредничество, те могат да бъдат поискани в хода на движещите се разходи. В повечето случаи това вероятно ще надхвърли нормалната движеща се фиксирана ставка (811 EUR за неженени или 1622 EUR за двойки, разведени и самотни родители плюс 357 EUR за всяко дете, което се движи). В този случай обаче, съответните индивидуални разходи за преместването могат да бъдат заявени с подходящи разписки. Най-доброто нещо, което трябва да направите, е да попитате собствения си данъчен съветник или да потърсите съвет от данъчната помощ за заплати, тъй като има други възможности за данъчно облекчение във връзка с преместването.