Законът за наемането регулира правата и задълженията на наемателите и наемодателите - но те често не се упражняват или възниква спор по други причини. Счетоводно отчитане на оперативните разходи, наем, дължими ремонти, дефектно отопление, велосипеди в коридора - какво е позволено и какво не? Как най-добре действате в спор? Ние даваме съвети.
Съществуват широк спектър от спорове между наемодатели и наематели: те варират от фактуриране на комунални услуги до шумово замърсяване от съседи до дефекти в жилищата, искания за увеличение на наема или модернизация. Ние обобщихме най-честите причини за спорове за вас. По този начин можете да видите с един поглед какво казва правната основа на вашия случай и в следващата стъпка можете да решите дали спорът си заслужава или трябва да се търси компромис.
Какво казва законът за наемането за най-честите причини за спорове?
Помощно таксуване
- Апартамент и търговско пространство
Според Федералния съд (BGH), наемодателите не са задължени да фактурират оперативните разходи за апартаменти и търговски площи отделно, стига наемателят да не е в неравностойно положение. Наемателят може да види документи за фактури в помещенията на наемодателя. Наемодателят трябва да прави копия, само ако това е неразумно за него поради разстоянието (BGH VII ZR 78/05). Съвет: Разберете тук за най-често срещаните грешки при таксуването на комунални услуги. - Свободни места и разходи
Ако апартаментите са празни, наемодателят трябва да поеме допълнителните разходи за тези апартаменти, ако разпредели оперативните разходи според съотношението на площта на апартамента под наем към общата жилищна площ (BGH VIII ZR 159/05). Наемателите могат да откажат да променят договора, ако само няколко апартамента са свободни за кратко. - Разпределението е разрешено
Според BGH наемателите на приземни апартаменти също трябва да допринесат за експлоатационните разходи за асансьора. Диференцирано разпределение на експлоатационните разходи, например за обслужващо обслужване, почистване на общи части, осветление, поддръжка на градината или асансьор, не е осъществимо (BGH VIII ZR 103/06). Наемодателят може да споделя нови оперативни разходи - например за новосключената застраховка „Гражданска отговорност“ - с наемателя, при условие че е запазил това в договора за наем (BGH VIII ZR 80/06).
Козметични ремонти
След като BGH вече обяви клаузите в договорите за наем за невалидни през 2004 г., според които наемателите трябва да ремонтират „най-късно” или „при всички случаи” след определен период, през април 2006 г. той направи една крачка по-напред: Според това, договорът за наем трябва ясно да посочва, че сроковете са гъвкави. Ако няма добавка като „като правило“ или „като цяло“, клаузата е неефективна (BGH VIII ZR 178/05).
- Клаузи за обезщетение
Ако в договора за наем има клаузи за компенсация, наемодателят може, ако периодите на обновяване все още не са изтекли, да поиска процент от разходите за ремонт за периода на износване от последния козметичен ремонт. Клаузите за обезщетение обаче не трябва да се основават на строги срокове. В противен случай те поставят в неравностойно положение наемателя, тъй като не отчитат състоянието на апартамента (BGH VIII ZR 52/06).
Жилищно пространство
Знаете ли как правилно да измервате жилищното си пространство? Това може да ви спести пари, защото: Ако жилищната площ е с повече от 10 процента под посоченото в договора за наем, има дефект, който ви дава право да намалите наема (BGH VIII ZR 205/03 и 347/04).
Кога да потърсите правен съвет
И двете страни трябва да попитат за своите права и задължения, например в следните допълнителни членове:
Наемно право: вашите права и задължения като наемател и наемодател
Общност на собствениците: права и задължения на собствениците на имоти
Прекратяване за лична употреба: вашите права и задължения
Специално право на ползване: примери, права и задължения
Сред съседите: Тези права и задължения се броят през лятото
Това трябва да бъде последвано от разумен разговор. Ако има конфликти със съседите, трябва също да информирате наемодателя. Ако има недостатъци в апартамента, трябва да информирате наемодателя възможно най-скоро и да го помолите да ги отстрани. В случай на увеличение на наема, можете да проверите местния индекс на наемите в общинското жилищно управление или в някоя от групите по интереси.
Законодателство за наем: пример за конфликтен сценарий "увеличение на наемите"
Стопанинът иска от наемателя си да увеличи наема от 6 на 7 евро на квадратен метър. За апартамента от 100 квадратни метра това означава 100 евро повече наем на месец. Наемателят отхвърля увеличението на наема. Местният индекс за наем предвижда 6 евро отдолу и 7 евро отгоре за сравнително голям апартамент. Таблицата по-долу (източник: Deutscher Mieterbund Berlin) показва възможни стъпки по пътя към споразумение.
|
мярка |
разходи |
|
|
1-ва стъпка |
Личен разговор между наемодател |
- Без разходи - |
|
2-ра стъпка |
Участие на медиатор (чрез асоциацията на наемателите |
Може да бъде уговорено свободно, например 50 евро |
|
3-та стъпка |
1-ва инстанция: Районен съд |
При спорна стойност от |
|
4-та стъпка |
2-ра инстанция: обжалване пред регионалния съд |
Около 820 евро за |
Съвет : Преди да решите да се обърнете към съда: Окръжният съд често предлага споразумение. Това означава, че ще покриете разходите пропорционално. По отношение на резултата, можете да получите по-евтино с посредник. Ако разговорът лице в лице не успее, предложете медиация.
След фактическа консултация и двете страни обсъждат как изглежда следващата стъпка. Има обаче случаи, в които не е възможен компромис или едната страна отказва да го приеме. Ако фронтовете се втвърдят, ще има спор в съда.