Саниране на стари сгради - разходи и финансиране

Изграждането или реновирането на къща не е като купуването на завършен продукт като кола. Определени обстоятелства, като времето или фалита на компания, участваща през периода на строителството, са неизчислими. Следователно даден строителен проект винаги носи определен риск от разходи. Това се увеличава отново при ремонт на стара сграда, тъй като не са налице всички необходими мерки преди започване на строителството. Тези несигурности се компенсират от планирането на финансирането, което изисква висока степен на точност на прогнозните строителни разходи, но въпреки това трябва да се извърши на много ранен етап от проекта.

Енергично обновяване © Gina Sanders, fotolia.com

Определена степен на сигурност на разходите обаче може да бъде постигната, като се разгледат няколко съвета как да се процедира при определяне на разходите. Точното измерване на съществуващата структура и анализът на строителната тъкан са от съществено значение, за да се определят необходимите услуги възможно най-изчерпателно. Освен това е важно да следите отблизо строителните разходи по време на строителния проект, за да можете да реагирате бързо и компетентно на възможни промени.

Основи на себестойността и мониторинга на разходите

Две неща са от съществено значение за точната оценка на разходите:

Подробен анализ на инвентара и
конкретно планиране на последващата строителна мярка

Докато инвентаризацията трябва да предоставя информация за структурното и енергийно състояние на сградата, планирането отразява получените решения за обхвата на мерките. Въз основа на тези планови документи от своя страна могат да се определят очакваните строителни разходи.

Планиране на модернизация на къщата © Franck Boston, fotolia.com

В зависимост от планирането и напредъка на строителството, строителните разходи се изчисляват, детайлизират и контролират на различни етапи. Архитектите и инженерите определят строителните разходи според методите и нивата на класификация от DIN 276. Преглед на този вид изчисляване на разходите е полезен и за непрофесионалистите, тъй като отразява динамиката на развитието на разходите на строителната площадка.

Саниране на стари сгради: Поддържане на разходите под контрол Съвет: Намерете най-евтините регионални майстори и специализирани фирми, сравнете офертите и спестете до 30%. Запитване сега без задължение

Следните четири разбивки на разходите са предвидени в DIN 276 и трябва да се използват в зависимост от хода на строителството

1. Оценка на разходите

Оценката на разходите се извършва въз основа на предварителното планиране, което включва резултатите от анализа на инвентара. Освен всичко друго, той служи като основа за планиране на финансирането и обикновено се изисква и от банката, когато кандидатства за заем, за да провери кредитоспособността на проекта. В много случаи е необходимо да се представи и оценка на разходите, когато кандидатствате за финансиране. За да се организират различните разходи, оценката на разходите се разделя на седем групи разходи. Първите две групи включват покупната цена и разходите за развитие на имота.

Действителните строителни разходи, т.е. разходите, които са пряко свързани със сградата, са включени в двете следващи групи, разходите за изграждане на сградата и техническите системи. Определя се чрез умножаване на брутната площ на сградата или засегнатата част на сградата с параметрите на разходите на сравнима сграда. Разходите за външните съоръжения, обектите със специално оборудване и спомагателните строителни услуги в последните три групи разходи се изчисляват отделно.

2. Изчисляване на разходите

След финално планиране на проекта се извършва изчисляване на разходите. Това обикновено се прави на база на компонент, т.е. различните маси и количества на компонентите се умножават по съответните параметри на разходите. Следователно предпоставка е точно определяне на масата на отделните компоненти. Съответните параметри на разходите се определят, публикуват и актуализират на определени интервали от различни институти и доставчици на бази данни за строителните разходи. Ако в тази стъпка вече е назначена сделка за всяка позиция на разходите, това улеснява по-късно ориентираната към изпълнение структура, която е необходима за сравняване на офертите.

3. Оценка на разходите

Оценката на разходите се създава, след като услугите са възложени въз основа на сумите за поръчки на договорените занаятчийски компании. То показва разходите, които биха възникнали, ако ремонтът се извърши точно по план и само с възложените услуги. Тази разбивка на разходите може да се използва за контрол на разходите през цялата фаза на строителството. Ако възникнат допълнителни разходи поради непредвидени мерки, те ще бъдат добавени към списъка. Така винаги получавате общ преглед на текущото състояние на разходите.

4. Оценка на разходите

Оценката на разходите се създава след завършване на целия строителен проект въз основа на всички платени фактури и предоставя информация за това колко е струвал ремонтът в крайна сметка. За пълнота личните вноски не трябва да липсват. Тук се използват разходи, които биха могли да бъдат извършени от специализирана компания.

Планирайте финансиране

След като приблизителните разходи за обновяване бъдат определени въз основа на оценката на разходите, следващата стъпка е планирането на финансирането. Ако вашите собствени средства са недостатъчни, възможно е и външно финансиране, например чрез така наречените модернизационни заеми от домашната банка. Промоционалните програми на KfW Bank, които подпомагат собствениците на сгради с безвъзмездни средства или с отстъпка на заем, са особено привлекателни. За тези заеми може да се кандидатства и чрез банката, избрана за финансиране.

Финансиране © Doc Rabe, fotolia.com

За да не надвишите месечния си финансов лимит с изплащането на заема, трябва предварително да определите каква сума пари са на разположение за лихви и изплащане всеки месец. Това може да стане чрез съставяне на прост баланс, в който се приспадат месечните нетни приходи, разходи за издръжка, включително автомобил и ваканция, както и текущи разходи като осигурителни вноски. Резервите за бъдещи дейности по поддръжката на сградата също са част от разходите, тъй като те могат да възникнат от време на време дори след ремонта и следователно трябва да се появят в баланса. Остатъкът от нетната заплата след приспадане на всички тези суми дава възможната месечна такса за изплащане на заема.

Как да изчислим максималната месечна такса

БАКШИШ

Използвайте нашата безплатна услуга за котировки: Сравнете цените от майстори и спестете до 30 процента

Спестете, но на правилните места

Дори по време на оценката на разходите често става ясно дали строителният проект е в рамките на финансовите възможности. Ако границата на финансовата тежест бъде надвишена, проектът не трябва да бъде изоставен незабавно. Стъпка назад в планирането може да покаже дали все още има потенциал за спестявания. По принцип обаче има мерки, от които не може да се откаже. Това се отнася по-специално за отстраняване на структурни повреди. Защото, ако те не бъдат отстранени възможно най-бързо, те могат да се влошат и да доведат до последващи разходи.

Също така е задължително изпълнението на изискванията, които строителният орган или защитата на паметника изискват, и енергийни мерки, които са задължителни в Наредбата за енергоспестяване. Въпреки това, няколко корекции и промени в планирането и изпълнението могат да спестят реални пари.