Принципът на поръчка се прилага от 1 юни 2015 г. до 22 декември 2020 г. и регламентира поемането на разходите за комисионната на брокера между наемател и наемодател. По-нататък ще разберете какви са разликите в предишната правна ситуация и какви са проблемите.
Ако търсите нов апартамент или искате да продадете собствен апартамент, обикновено наемате брокер. Но кой всъщност плаща комисионната на брокера? Преди въвеждането на принципа на поръчка е било възможно собственикът на имот да наеме брокер и да прехвърли разходите си за комисионни на следващия наемател. Законодателят е признал, че това представлява неблагоприятна цена, особено за наемателя, и следователно е въвел принципа на нареждане.
Какъв е принципът за подреждане?
Накратко, чрез принципа за нареждане е взето решението: „Който поръча, плаща.“ Следователно, ако собственик използва помощта на брокер, за да намери нов наемател, той също трябва да плати комисионната. В същото време това се отнася и за наемател, който намери нов апартамент с помощта на брокер. По този начин вече не е законно разрешено като наемодател просто да прехвърли комисионната за посредничество на наемателя. Федералният конституционен съд мотивира новия регламент с декларацията, че това "противодейства на социалните и икономическите неравенства".
За кого се прилага принципът на поръчка?
По принцип трябва да правите разлика между три категории: отдаване под наем на недвижими имоти на частни лица, продажба на имот и отдаване под наем на търговски имоти. Официално принципът на подреждане се прилага само за наеми на частни лица. Например, ако става въпрос за продажба, принципът на клиента не се прилага. На практика купувачът обикновено плаща цялата комисионна за посредничество. В някои случаи обаче купувачът и продавачът също решават да разделят комисионната на брокера. Третата категория е търговски недвижими имоти. Принципът на подреждане и тук не важи. Така че, ако искате да наемете офис сграда, трябва да платите пълната такса за посредничество.
Критика на принципа на подреждане
След въвеждането на принципа за поръчки, по-специално се оплакаха сдруженията на имоти и брокери. Асоциацията за недвижими имоти Германия (IVD) - към която принадлежат агентите за недвижими имоти, консултантите по недвижими имоти, администраторите и други професионални групи - продължава да се страхува, че апартаментите все повече ще се раздават под покрива и че съществуването на агенти за недвижими имоти ще бъде застрашено. Съществува и рискът комисионната на брокера просто да бъде разпределена към цените на наемите в бъдеще, което ще продължи да поставя в неравностойно положение наемателите.
Като наемодател трябва да знаете това
Обикновено наемодателят наема брокер и следователно трябва да поеме и разходите. Имайте предвид, че не е законно прехвърлянето на комисионната на брокера индиректно на наемателя, например с помощта на твърде висока такса за трансфер за оборудвана кухня. Законово беше предвидено, че таксата за трансфер не може да надвишава настоящата стойност с повече от 50 процента.
Трябва също така да знаете, че размерът на комисионната на брокера за наемодател не е регулиран от закона. Ако наемател ангажира брокер, защото търси нов апартамент, комисионната на брокера не може да бъде по-висока от две нетни месечни наеми плюс ДДС.
Добрата новина за всички наемодатели обаче е, че те могат да поискат таксата за посредничество, платена под формата на разходи, свързани с доходите, в своята декларация за данък върху доходите. При условие, че имотът под наем е придобит, за да получи доход от наем, който се облага с данък.
Трябва да знаете това като наемател
Принципът за нареждане е предназначен предимно за облекчаване на наемателите. Независимо от това, тук се прилагат и определени правила:
Като наемател трябва да платите разходите за посредничество само ако умишлено сте възложили на брокер да търси апартамент със знание за задължение за комисионна и е сключен договор чрез негово посредничество.
Ако имате чувството, че вашият наемодател се опитва да заобиколи принципа на поръчка с високи допълнителни разходи за наем, имате възможност да си върнете тези пари. Съгласно Закона за жилищната агенция споразуменията за плащане са „неефективни, ако са забележимо непропорционални на стойността на съоръжението“.
В определени случаи наемателите също имат възможност да приспаднат комисионната на брокера за данъчни цели. Имате добър шанс, ако се наложи да търсите нов апартамент поради нова работа и сте наели брокер за това.
Заобикаляйте принципа на подреждане: Какво е недопустимо?
Наемодателите редовно се опитват да заобиколят принципа на подреждане. Много случаи обаче са незаконни. Ние изброяваме няколко примера по-долу:
- Не е необичайно хората, които търсят настаняване, да бъдат подложени на особен натиск. Тогава бързо се случва отчаян бъдещ наемател доброволно да подпише, когато разглежда апартамента, че е наел риелтора.
Не забравяйте да прочетете дребния шрифт на рекламите на жилища. Често тук е посочено, че заявка за търсене се поставя с заявка за контакт. Тук искането за комисионна става недействително дори след сключване на договор. - Поради силно конкурентния жилищен пазар все по-често някои реклами за недвижими имоти вече не се показват на обикновени портали за недвижими имоти, които всеки може да разглежда. По-скоро рекламите вече се качват на частни сайтове, на които само брокерите имат изключителни права за достъп. В този случай бъдещият наемател не може да избегне наемането на брокер.
- Освен това, като брокер, е незаконно да има поръчка, издадена от наемодател, и в същото време да чакате наемател да го възложи, за да ги събере заедно. В резултат на това брокерът се плаща от двете страни, което е незаконно.
Добре е да знаете: Ако имате опасения, че комисионната на брокера не е законна и може да обоснове това законно, имате три години, за да си върнете плащането в съответствие с раздел 5 WoVermittG (закон, регулиращ брокерството на жилища).
