Покупката на употребявани недвижими имоти не винаги е удоволствие и струва скъпо на купувача: Например, ако закупите употребяван имот, който показва дефекти впоследствие. Често пъти купувачът не получава никакво обезщетение. Причина: Почти всички договори за покупко-продажба на употребявани недвижими имоти съдържат клаузата „купено както е видяно“ или „купено както стои“.
Това означава: Няма отговорност за продавача. Изключение: основни свойства, като например годината на построяване на сградата, не могат да бъдат изключени от гаранцията.
Същото важи и ако продавачът е измамил купувача с измама за дефект. Не са включени дефекти, които обикновеният купувач би признал при задълбочена проверка на използвания имот без експерт: Тук купувачът трябва да се защити. Например потенциалните купувачи могат лесно да открият повредени места върху мазилката или интериорните врати, които са трудни за затваряне. В противен случай той трябва да попита продавача и може да разчита на неговата информация. Продавачът дори трябва да разкрие сериозни дефекти, без да бъде попитан, например дали има сухо гниене.
Отговорност за доказана невярна информация
Ако гаранцията е изключена в договора, продавачите носят главна отговорност, ако са направили неверни твърдения за състоянието на имота или са подвели за дефекти. Предпоставката за отговорност е продавачът да е знаел за дефекта. „Купувачът винаги трябва да докаже това, което често е много трудно“, подчертава Холгер Фрейтаг, доверителен адвокат на Асоциацията на частните строители (VPB).
Може да бъде възложен експерт по сгради, който да разбере дали дефектът е съществувал преди покупката. Ако дефектът не е бил обсъждан преди продажбата, възниква допълнителен въпрос дали дефектът е бил обект на разкриване. „Това се решава от съдилищата за всеки отделен случай и те имат малко свобода“, казва Фрейтаг. Неговият съвет: задавайте колкото се може повече въпроси по време на разговори за продажби и вземете свидетел със себе си, за да си водите бележки. Това улеснява доказването на невярна информация по-късно.
Клаузата „купена такава, каквато е“ не означава никаква отговорност за продавача на използван имот.
Използвано имущество - закупено е такова?
Кристиан Майер, специалист юрист по строително и архитектурно право, член на изпълнителния комитет на Закона за строителството ArGe в Асоциацията на германските адвокати: „Радостта на нов собственик на имот от използвания му дом може бързо да се превърне в гняв и разочарование: Веднага щом се нанесе, вече се забелязват дефекти. Тогава възниква въпросът дали продавачът може да бъде използван за тяхното премахване.
Гаранция
Повечето договори за продажба съдържат формулировки, които изключват отговорността за възникнали по-късно дефекти. „Купено, както се вижда“ означава изключване на гаранцията, както и „с изключение на гаранцията за всички видими и скрити дефекти“ или „закупено такова, каквото е“.
Отговорност за дефекти
Въпреки това, продавачът не може да прикрие с измама дефект. Според решение на Федералния съд от 24 март 2006 г. купувачът може да се откаже от договора за покупка, ако дефектът е незначителен. В случая ставаше дума за щети от влага. Това беше известно на продавача, но той го беше запазил в тайна. Продавачът трябваше да приеме отмяната на договора (номер на файл V ZR 173/05). Следователно той носи отговорност за дефекти, които е знаел и не е информирал клиента.
Съвет за четене: Ако не искате да се спънете в капана на разходите при закупуване на къща, трябва да избягвате тези 5 грешки.
сигурност
Продавачите трябва да изброят всички известни дефекти в договора за продажба, купувачите трябва да бъдат уверени, че имотът няма дефекти. За да избегнат неприятни изненади, купувачите трябва да направят стара оценка на сградата преди покупката да бъде направена. "
Ако закупите употребяван имот, трябва да получите застраховка без дефекти.
Какво да проверя, преди да купя употребяван имот?
Ако Your-Best-Home.net отговаря на вашите изисквания, трябва да проверите цялостно строителната материя. Състоянието на мазето, фасадата, покрива, отоплението и санитарните помещения е особено важно. Наемете експерт: само той може да идентифицира скрити дефекти.
В чисто юридически план вие не купувате използвания имот, а имота. Следователно е от съществено значение да ви бъде показан актуален извлечение от поземления регистър. Има ипотеките, таксите за земя и правата за ползване. Ако не разбирате нещо, попитайте нотариус. В случай на лизингови имоти, вие купувате Your-Best-Home.net, докато плащате лизинг за имота. Що се отнася до договора за продажба, компетентният нотариус е от съществено значение. Той знае какво трябва да бъде регламентирано в договора и ви обяснява формулировката.
Договорът за покупка трябва да посочва: сумата и датата на падежа на покупната цена, прехвърлянето на собствеността, тежестите и обезщетенията, освобождаване от тежести върху имота или поемане на дългове. Продавачът трябва също така да се увери, че не е запознат със сериозни строителни дефекти и че в имота няма замърсени места. Условете си право на отказ в случай на сериозни дефекти. Уверете се, че съществуващата застраховка се предава на вас.
Не забравяйте да имате показан поземлен регистър, преди да купите употребяван имот.
Присъда: Пеещи старши
В договора за продажба е включено изключване на отговорност за съществени дефекти. Продавачът беше уверил, че не знае за скрити дефекти в апартамента. Купувачът знаеше, че на първия етаж на къщата има старчески дневен център. Но едва след като се премести, той разбра, че разговорите и пеенето на възрастните граждани се чуват повече от ясно в апартамента му. Той отдава шумовото замърсяване на неадекватна шумоизолация, която продавачката злонамерено е прикрила. Окръжният съд в Кобург се съгласи с купувача и осъди продавача да изплати покупната цена и възстановяване на разходите на брокера и нотариуса, данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти и таксите за финансиране и юрисконсулт. Досие номер 23 O 358/13.
Присъда: влажна изба
На въпрос продавачът на еднофамилен дом потвърди, че избата е суха. След покупката се оказа, че когато вали силен дъжд, водата прониква в мазето. Купувачът декларира оттеглянето си от договора. Висшият окръжен съд в Хам го счете за прав. Продавачът трябваше сам да обясни възможното навлизане на вода. Следователно има измамно укриване. Номер на файл 22 U 161/15.
Присъда: Грешна година на строителство
Купувачът може да отмени договора за покупка на имот, ако годината на построяване е неправилна, постанови Висшият окръжен съд на Хам. Построен през 1997 г., посочен в нотариалния договор за покупка. Your-Best-Home.net е завършен в началото на 1995г. Тъй като стойността на имота зависи и от годината на построяване, неправилното деклариране на две години не е маловажен въпрос. Според съдиите продавачът умишлено е въвел грешната дата. Номер на файл 22 U 82/16.
