Всеки, който купи апартамент под наем, влиза в съществуващите договорни отношения. Това може да бъде полезно за инвеститорите по някакъв начин, но носи и правни рискове.
Има много причини инвеститорите да купуват нает имот. Използваните апартаменти обикновено са много по-евтини от сравними новостроящи се имоти. Поради факта, че купувачът не може да се настани веднага, често има допълнителна отстъпка. В допълнение, досадното търсене на подходящ наемател вече не е необходимо, а доходът от наем се излива непосредствено след прехвърлянето на собствеността (вж. Съвет от експерти). По принцип закупуването на съществуващ наем може да доведе до проблеми. „Новият собственик едва ли има възможност да промени съществуващия договор за наем“, предупреждава Карстен Хот, адвокат от Асоциацията за защита на наемодателите в Германия. Следователно бъдещите купувачи трябва да знаят в какво се захващат.
Информирайте за наемателя, преди да купите нает имот
По правило инвеститорите изчисляват по такъв начин, че доходът от наем да носи голяма част от тяхното финансиране. Ето защо е от решаващо значение наемът да пристига навреме. „Попитайте конкретно сегашния наемодател дали наемането е било безпроблемно през последните години“, съветва адвокат Хот. Ако продавачът не отговори вярно, купувачът има право на обезщетение. Струва си да се обърнем към разпоредбите за компенсации. Може да се окаже, че наемателят е положил красивия паркет за своя сметка и наемодателят го е уверил в заплащане при изнасяне. Тогава това мито ще се прилага за новия собственик.
Уточнете къде е депозитът
Задължителна е задълбочената проверка на договора за наем. Не става въпрос само за наемната цена. Депозитът също е ключов момент. Наемодателите имат право на гаранционен депозит до три основни наема - при условие че това действително е регламентирано в договора за наем. Въпреки това купувачите не трябва да бъдат доволни от съответната клауза в договора. "Това се случва достатъчно често, че депозит е договорен, но не е изплатен изцяло или изобщо не", предупреждава адвокат Хот. Тук има нужда от разяснения. Ако депозитът е бил изплатен правилно, наемателят може да поиска възстановяване след края на договора - от новия собственик. Следователно е важно в договора за покупка на етажната собственост да се договори новият собственик да получи депозита.
Плаща ли наемателят за гледач и сътрудничество?
Има много пари, свързани с оперативните разходи. В идеалния случай договорът за наем е формулиран по такъв начин, че наемателят да плаща всички оперативни разходи, които наемодателят има законно право да му прехвърли. В противен случай собственикът може да остане с разходи, които са в полза на наемателя му - например такси за почистване на улици или портиер. По-конкретно по-старите договори за наем често се формулират неточно в това отношение. Въпреки това: оперативните разходи, които наемателят действително е платил в продължение на няколко години, трябва да продължат да се поемат - независимо от това, което е в договора. Следователно бъдещите купувачи трябва не само внимателно да инспектират договора за наем.
„Нека ви покажем всички документи, свързани със сметката за комунални услуги и да прочетем цялата кореспонденция между наематели и наемодатели“, съветва правният експерт Хот от Асоциацията за защита на наемодателите. Прогнозиращите инвеститори избират имот с безпроблемен наем, т.е. с наемател, който плаща оправдани искове навреме и без колебание. В крайна сметка излишните аргументи не трябва да развалят удоволствието от инвестирането.
Прехвърлете оперативните разходи
Наемодателите могат да прехвърлят много разходи на своите наематели. Предпоставката е това да е правилно регламентирано в договора за наем или че наемателят вече редовно е плащал разходите.
|
Тип оперативни разходи |
Средни |
Средни |
|
отопление и топла вода |
1,07 евро |
85,60 евро |
|
Вода и канализация |
0,34 евро |
27.20 евро |
|
Данък върху имуществото |
0,18 евро |
14.40 евро |
|
мениджър на съоръжения |
0,12 евро |
9,60 евро |
|
Извозване на отпадъците |
0,18 евро |
14.40 евро |
|
Асансьор |
0,16 евро |
12,80 евро |
|
Почистване на сгради |
0,16 евро |
12,80 евро |
|
Застраховка имущество и отговорност |
0,17 евро |
13,60 евро |
|
Антена на общността |
0,13 евро |
10,40 евро |
|
Поддръжка на градината |
0,10 евро |
8,00 евро |
|
Общо електричество |
0,05 евро |
4,00 евро |
|
Почистване на улици |
0,03 евро |
2,40 евро |
|
Почистване на комина |
0,04 евро |
3,20 евро |
|
други разходи, |
0,04 евро |
3,20 евро |
Източник: DMB индекс на оперативните разходи за 2018 г.
Експертен съвет: кога наемателят плаща на новия наемодател?
Карстен Хот, адвокат в Асоциацията за защита на наемодателите в Германия.
„Всеки, който купува нает имот, би искал да види наема за своя сметка възможно най-скоро. За предпочитане веднага след подписването на договора с нотариус. Все пак не е толкова бързо. В договора за продажба е уговорена дата за икономическия трансфер, на който ползите и тежестите на имота се прехвърлят на купувача. Купувачът има право на всички плащания под наем от този момент във времето. Често обаче той може да го изиска от наемателя много по-късно.
Вписване в поземления регистър
Купувачът има право на наемателя да прехвърли директно към неговата сметка, когато законното прехвърляне на собствеността е завършено. Това се случва с вписването в поземления регистър. Бюрократичен акт, който може да отнеме няколко седмици. Веднага след като купувачът получи известието за регистрация от поземления регистър, той официално е собственик. Сега той може, с копие от споменатото писмо, да поиска писмено от наемателя си да насочва услуги само към него, новия хазяин.
Продавачът превежда наема
Клауза за обезщетение трябва да бъде включена в договора за покупко-продажба на нает имот, който регламентира: От момента на икономическия трансфер продавачът ще предава плащанията за наем на новия собственик. "
