Всяка година таксуването на разходите за отопление и експлоатация се отнася до асоциации на собственици, собственици на апартаменти и наематели. Кой поема кои постове, кои срокове се прилагат? Много сметки за комунални услуги за апартаменти под наем се създават неправилно година след година. Така нареченият втори наем представлява средно 34 процента от общия наем. Струва си да бъдете точни.
Всеки, който притежава апартамент, трябва да плаща месечни оперативни разходи за управление на апартамента. Но собственикът не трябва да заплаща сам тези разходи - някои могат да бъдат прехвърлени на наемателя. За да е възможно това обаче, двете страни трябва да приемат разпоредбата в договора за наем. Така наречената Наредба за експлоатационните разходи определя кои оперативни разходи на апартамент са пропорционални и кои като наемодател трябва да платите сами.
Повечето договори за наем предвиждат, че наемателят поема оперативните разходи и в допълнение към основния наем прави месечно авансово плащане за тях. След това наемодателят е длъжен да се урежда редовно. Не е тривиално. Според информация от Deutscher Mieterbund eV, всяко второ изявление за такса за услуга е неточно. „Задачата е истинско предизвикателство за неспециалистите“, потвърждава Райнер Шмит, адвокат от Баварската асоциация на собствениците на жилища. Досадно, когато правите грешни изчисления. „Но формалните грешки дори водят до фактурирането да стане неефективно“, предупреждава Шмит. След това на собственика могат да бъдат оставени разходите, които наемателят би трябвало да понесе.
Какви са оперативните разходи и какви допълнителни разходи?
На практика термините оперативни разходи и спомагателни разходи често се използват като синоними. Спомагателните разходи обаче включват няколко позиции. Допълнителните разходи включват също така разходи за администрация, ремонти и поддръжка. Наредбата за оперативните разходи (BetrKV) предвижда, че „всички разходи, направени от собственика чрез собствеността върху апартамента и текущото му управление, се считат за оперативни разходи“. Съгласно Наредбата за изчисление II, те включват следните 17 точки:
- Водоснабдяване
- Канализационни такси (отводняване)
- Разходи за асансьор
- осветление
- Почистване на улици / сметосъбиране
- Коминочистач
- почистване на дома
- Поддръжка на градината
- Домашна пералня (но не и разходите за ремонт!)
- Антена / кабелна телевизия
- Служител / гледач (но не и управител на имоти)
- Застраховка на имущество и отговорност (но не правна защита, разходи за ремонт, риск от загуба под наем или елементарна застраховка)
- Данък върху имуществото (но не и данък върху имуществото или имуществото)
- Други оперативни разходи (като басейн, сауна, поддръжка и изпитване на пожарогасители и др.)
- разходи за отопление
- Водно отопление
- Системи за отопление и водоснабдяване
Кои оперативни разходи не могат да бъдат прехвърлени?
Собственикът винаги трябва да поеме следните разходи:
- административни разходи
- Разходи за поддръжка и ремонт
- Разходи за свободни работни места
- Такси за управление на сметки или други банкови такси
- Данък върху доходите от доходи от наем
- Еднократни разходи, например за контрол на вредителите
Как се съставя сметката за комунални услуги?
В допълнение към студения наем, наемателите плащат месечна отстъпка за допълнителни разходи като вода, разходи за отопление, такси за боклук и обслужващи услуги. Топлият наем се състои от този студен наем плюс отстъпката. В най-добрия случай оперативните разходи и ключът за разпределение вече трябва да бъдат договорени в договора за наем. Ключът за разпределение определя как оперативните разходи на къщата се разпределят по отделните апартаменти.
Наемателят плаща оперативни разходи или като еднократна сума, или като авансово плащане, в зависимост от споразумението в договора за наем. Рядко има брутни наеми, в които оперативните разходи вече са включени. Тук наемодателят поема риска от увеличаване на оперативните разходи сам. При новите договори за наем се договаря или фиксирана ставка, която наемодателят не трябва да урежда, или авансово плащане.
В края на отчетната година всички разпределени оперативни разходи се събират и сравняват с авансовото плащане на наемателя. Ако наемателят е платил твърде много, той връща разликата. Може обаче да се случи и наемодателят да поиска допълнително плащане. Важно е да проверите това. Освен това наемодателят трябва да посочи изрично всички фактурирани стоки.
Как правилно да подготвим сметката за комунални услуги
Всеки, който трябва да подаде сметка за комунални услуги, трябва да знае правилата. Те са в Гражданския кодекс от § 556. Нататък сме обобщили най-важните неща за вас:
- Периодът на фактуриране не може да надвишава дванадесет месеца. Дори ако наемателят се изнесе след година и два месеца, трябва да се направят две изявления.
- Наемателят трябва да получи фактурата не по-късно от дванадесет месеца след края на отчетния период. Наемодателят вече не може да иска допълнително плащане след изтичане на този период. Наемателят обаче все още може да оспори твърде много платено.
- Не е достатъчно да се посочи общата сума. Отделните артикули трябва да бъдат изброени, от отпадъци до топла вода. Не е необходимо да прилагате разписки, но наемателят има право да ги инспектира.
- Наемателят трябва да може да разбере математически как се генерира всяка сума. Използваният ключ за разпространение трябва да бъде наименуван и обяснен.
- Звучи банално, но е склонен към грешки: Всички авансови плащания, извършени от наемателя, трябва да бъдат посочени и приспаднати от действително направените оперативни разходи.
Какво трябва да има в договора за наем?
Пасажът „ Наемателят плаща оперативните разходи" задължава наемателя да поеме всички разходи съгласно Наредбата за експлоатационните разходи. Трябва да бъдат посочени само „ други разходи " като поддръжка на пожарогасители и димни аларми, както и почистване на улука
. Съществуващият договор за наем продължава да се прилага и зависи от формулировката. В случай на съмнение се заплащат само изброените там елементи. Договорът може да бъде променен само със съгласието на наемателя.
Колко всъщност са оперативните разходи?
През октомври 2019 г. сдружението на германските наематели публикува таблица на оперативните разходи, която се отнася за 2017 г. Според този документ наемателите плащат средно 2,16 евро оперативни разходи на квадратен метър жилищна площ на месец. Преглед на елементите:
| Данък върху имуществото | 0,18 евро |
| Вода, включително канализация | 0,35 евро |
| Отопление, включително топла вода | 1,03 евро |
| Асансьор | 0,17 евро |
| Почистване на улици | 0,03 евро |
| Извозване на отпадъците | 0,17 евро |
| Почистване на сгради | 0,18 евро |
| Поддръжка на градината | 0,10 евро |
| Общо електричество | 0,05 евро |
| Почистване на комина | 0,03 евро |
| застраховка | 0,19 евро |
| Служител | 0,31 евро |
| Служител (почистване на сгради, зимна служба) | 0,15 евро |
| Антена, кабел | 0,13 евро |
| Други | 0,03 евро |
Наемателите в Германия плащат най-високи суми за отопление и топла вода. Средно се дължат 1,03 евро на месец и квадратен метър. През 2014 г. беше 1,39 евро. Спадът се дължи на спада на цените на енергията.
Като наемател можете да използвате огледалото, публикувано ежегодно, за да проверите дали сметката ви за комунални услуги е правдоподобна.
Изберете правилния ключ за разпространение
Няколко ключове за разпределение стават под въпрос: според потреблението, жилищната площ, жилищните единици и хората. Отоплението и топлата вода обикновено се таксуват според потреблението. Отделно от това, наемодателят може свободно да се споразумее за ключа за разпределение. Нашият съвет за етажната собственост: За да не усложняваме сметката за комунални услуги, има смисъл винаги да избираме разпределителния ключ и да го записваме в договора за наем, за който се е съгласила общността на собствениците. Това има предимството, че можете просто да поемете информацията от годишните отчети на сдружението на собствениците, без да се налага да изчислявате допълнително. Между другото, ключът за разпределение по човек никога не е добра идея: всеки път, когато броят на жителите се промени през отчетния период, наемодателят трябва да преразпредели разходите.
Добре е да знаете : Ако няма договорно регулиране, законовият ключ за разпределение се прилага според дела на жилищната площ, т.е. според квадратните метри.
Опитът показва, че оперативните разходи за отопление и топла вода са най-високи.
Срокове за плащане на оперативни разходи
Ако е уговорено месечно авансово плащане, наемодателят трябва да фактурира всеки наем поотделно в писмена форма веднъж годишно. Наемателят трябва да получи фактурата не по-късно от дванадесетия месец след края на отчетния период. Ако календарната година е определяща за фактурирането, 31 декември е ключовата дата. Ако наемодателят пропусне крайния срок, допълнителните искове срещу наемателя се изключват. Освен ако наемодателят не носи отговорност за късното уреждане. Той обаче трябва да носи отговорност за вината на счетоводната компания (Регионален съд в Кьолн, 1 S 161/06).
Според BGH (файл номер VIII ZR 107/08), наемодателят поема риска фактурата да не стигне навреме до получателя. Датата на пощенското клеймо не е определяща, а получаването от наемателя. Ако сетълментът не бъде извършен въпреки напомняне, наемателят може да задържи допълнителни авансови плащания, докато наемодателят действително не уреди оперативните разходи.
Съдебни решения и проверка
Наемодателите имат право да обобщават няколко вида оперативни разходи в своите сметки за оперативни разходи само в изключителни случаи. Това е позволено за разходи за прясна и мръсна вода, ако изчисляването на отпадъчните води е свързано с консумацията на прясна вода (BGH, VIII ZR 340/08). Наемодателят не трябва да разбива и разходите за застраховка на имущество и отговорност (BGH, файл номер VIII ZR 346/08).
Наемодателите винаги могат да насочат наемателите да проверят разписките. Наемателят може да си води бележки и да прави копия, написани на ръка или с помощта на компютър. Според решение на Окръжния съд в Мюнхен той също има право да снима или сканира касовите бележки (412 C 34593).
Подайте възражение срещу сметката за комунални услуги
Ако искате да възразите, трябва да го направите в рамките на 12 месеца от получаване на декларацията. След това вече няма никакви права (раздел 556, параграф 3, изречение 5 BGB). Имате следните възможности в случай на възражение:
- Възражение и плащане с резервация
Можете да възразите и да платите разходите с резервация при поискване. - Възражение и частично плащане
Ако грешката е ясна, можете да възразите и да платите само оправданата част.
Винаги пишете възражението писмено и се уверете, че можете да докажете, че възражението е стигнало до наемодателя навреме.