Наемното право в Германия е много сложно. За да избегнете правен спор, можете да разберете в тази статия какви права и задължения имате като наемател или наемодател.
Договорът за наем играе тази роля в правото за наем
Според правото за наем, договор за наем е договор съгласно задължителното право, който се сключва между две различни страни - наемателя и наемодателя. Този договор задължава наемодателя да позволи на наемателя да използва определен имот под наем. В замяна наемателят е длъжен да плати на наемодателя договорения наем. Освен това договорът за наем регулира други права и задължения на наемателите и наемодателите, някои от които обясняваме по-подробно по-долу.
Наемно право до модернизации
Мерките за модернизация са структурни промени. Свързаният закон за наемането е обяснен в §555 b BGB. Трябва да се спазват следните права и задължения:
Обявяване на модернизация
Съгласно закона за наемане, наемодателят трябва да уведоми писмено наемателя за проекта за модернизация поне три месеца преди началото на строителните работи (§555 в, параграф 1 BGB). Писмото трябва да съдържа степента на модернизацията, кога работата ще започне, колко дълго ще продължи и какъв наем се увеличава наемателят може да очаква. В случай на енергично обновяване, наемодателят трябва само да се позове на общоизвестните фиксирани ставки в мотивационното писмо.
Задължение на наемателя да толерира модернизации
Едно предимство за наемодателите е, че когато мярката бъде обявена, наемателите вече не могат да откажат модернизацията поради вероятното увеличение на наемите. От 2018 г. наемателите трябва да толерират мерките в по-голяма степен от преди. Можете да твърдите трудности само един месец след получаване на уведомлението за мерките. Наемодателите трябва да информират наемателя за този срок.
Това е ново: увеличение на наемите след модернизация
Според раздел 559 от Германския граждански кодекс (BGB), наемодателите са успели да добавят само осем процента от разходите за модернизация към наема на година вместо предишните единадесет процента. В хода на това в рамките на 6 години беше определена граница от 3 евро на квадратен метър, с която наемът може да се увеличи след модернизация. Ако наемателите преди това са плащали наем под 7 евро на квадратен метър, ограничението е 2 евро.
Без намаления на наемите за енергийна модернизация
Енергийно ефективните модернизации изключват правото на наемателя да намали наема за три месеца. Ако например изолацията на външната фасада е свързана със строителни шумове и мръсотия, наемателят не може да намали наема веднага до 2018 г. поради влошаване на качеството му на живот. Сега това е възможно едва от четвъртия месец, при условие че строителните работи продължават да ограничават наемателя при нормалното използване на апартамента. Промененото намаление на наема обаче се отнася само за модернизации, свързани с енергията, които спестяват енергия в дългосрочен план - било то чрез инсталиране на ефективно отопление, подмяна на прозорци или инсталиране на изолация. Наемателят също трябва да толерира инсталирането на слънчева технология или вентилационни системи с рекуперация на топлина в продължение на три месеца.
В случай на енергийна модернизация, като изолация на външната фасада, намалението на наемите поради влошаване на качеството на живот е разрешено едва от четвъртия месец съгласно закона за наемане.
Прехвърлете инвестиционните разходи за модернизация на наемателя
Обикновено разходите за нова отоплителна система трябва да се поемат от наемодателя. Въпреки това, така нареченото свиване на топлина се използва все по-често от няколко години. С този принцип новата отоплителна система се инсталира и управлява от отоплителна компания или доставчик на енергия срещу месечна такса. Това е изключително привлекателно за наемодателите, тъй като разходите могат да бъдат прехвърлени на наемателите. Разходите за доставка на топлинна енергия обаче могат да бъдат прехвърлени на наемателя като оперативни разходи в съответствие с раздел 556 в (3) BGB само ако преминаването е неутрално за него. Освен това проектът трябва да бъде обявен поне три месеца предварително. По този начин съответният наемател може да провери дали действително съществуват условията за по-късно разпределение на разходите за топлоснабдяване като оперативни разходи.
Законодателство за наем за забавено плащане на депозит
Ако наемателят не плати депозит, въпреки че е задължен да го направи съгласно договора за наем, наемодателят може да прекрати договора за наем без предизвестие в съответствие с раздел 569 (2а) BGB, ако просрочените задължения съответстват на двумесечен наем. При изчисляване на месечния наем обаче наемът се взема за база без авансовите плащания за оперативни разходи. Предупреждение не е необходимо. Според решение на Федералния съд (досие номер VIII ZR 175/14), наемодателите могат дори да прекратят договора без предизвестие, ако просрочените задължения са причинени от неизпълнението на задълженията на центъра за работа.
Нов закон за наемане: запор и изселване
Залогът на наемодателя
Съгласно раздел 562 (1) от Германския граждански кодекс (BGB), наемодателят има право да събере запор върху обектите на наемателя, които са внесени в помещенията под наем, ако наемателят има просрочие с плащанията си. За упражняване на запора е достатъчна декларация от наемодателя, че ще се възползва от правото си. Ако наемателят след това се опита да изнесе вещите си от апартамента без знанието на наемодателя, той обикновено подлежи на наказателно преследване съгласно § 289 StGB.
Изгонване: Наемодателят има право да направи това съгласно наемния закон
Възбрана за освобождаване на имота под наем се изисква, ако наемателят не иска да напусне апартамента, след като лизингът приключи и запорът е упражнен, или ако наемодателят откаже да влезе. Действието по изселване предвижда наемателят да прекара внесените си вещи в хранилище и да предаде наетите стаи.
Съдът трябва да се справи с подобни искания за изселване по-бързо, отколкото преди няколко години. Целта е да се намали рискът на наемодателя, че неизпълнението на плащанията ще се увеличи поради дългия правен спор. По време на процеса съдът може да разпореди наемателят да внесе дължимата сума. Ако това не реагира, той може да нареди евакуацията на апартамента чрез заповед.
Разходите, направени, наред с други неща, за транспортиране, опаковане и съхранение на вещите, трябва да бъдат заплатени от наемодателя предварително на съдебния изпълнител. Тъй като тези разходи могат да стигнат до хиляди, има друг вид изселване, за да се избегнат разходите - така нареченият Берлински модел.
За да избегне високите разходи за транспорт и съхранение, наемодателят може само да ограничи евакуацията до наетия имот. Това включва инструкциите на наемодателя за предметите на наемателя в апартамента. Това значително намалява авансовите разходи за изпълнение, тъй като няма разходи за освобождаване и транспорт.
Законът за наемането уточнява подробно кога наемодателят може да освободи апартамент.
Наемно право: преобразуване в собственост
След дълговете за наем личните нужди са втората най-често срещана причина, поради която наемателят е уведомен. Тук обаче наемодателите трябва да отговарят на строги изисквания. Наемателите често имат добри шансове да избегнат изгонването или да поискат обезщетение.
Ако наемодателят е физическо лице, той може да прекрати договора за наем, ако иска да използва имота под наем за себе си или за свой роднина. Личната употреба обаче трябва да бъде доказана в съответствие с §573, параграф 2 № 2 BGB.
Юридическо лице, като компания или корпорация, не може да прекрати наема поради собствени нужди. Изключение от това е дружество по гражданско право. Тук акционерите имат право да уведомят за прекратяване поради собствените си нужди.
В писмото за прекратяване наемодателят трябва да посочи точно за кои роднини би искал да регистрира лично ползване. Ако наемодателят притежава няколко апартамента, трябва също да е ясно защо е необходим имотът под наем. Освен това законът за наемане предвижда, че наемодателят обосновава датата на прекратяване.
Наемодателят също трябва да се придържа към сроковете за предизвестие. Трябва да се спазва тримесечен срок за предизвестие за период на наем до пет години, шестмесечен срок за договор за наем до осем години и срок за предизвестие от девет месеца за период на наем над 8 години.
Опасност: След превръщането на нает апартамент в кооперация, трябва да се спази период на блокиране на предизвестие от 3 до 10 години в случай на прекратяване поради лична употреба съгласно раздел 577а BGB, ако мнозинството от лицата (като компания по гражданско право) са придобили имота.
Съгласно закона за наемане, прекратяване за лично ползване може да се даде само ако наемодателят е физическо лице. Изключението е прекратяване от дружество по гражданско право.
Това казва законът за наемането на жилища за увеличаване на наема
Увеличаването на наема за съществуващите наеми
По принцип, съгласно § 558 BGB, наемодателят може да коригира наема си според местната ставка, ако има съществуващ наем. Местният наем се базира на средните цени за сравним имот под наем на същото място през последните четири години. Увеличение не се допуска, ако е оправдано с индекса на наемите на съседната община.
Най-рано една година след като наемателите се нанесат, може да се твърди увеличение на наема съгласно § 558, параграф 1, точка 1 BGB. Освен това увеличението на наема е ограничено. Корекцията на местния наем не може да възлиза на повече от 20 процента в рамките на три години. Ако тази граница е достигната на 20 процента, наемът може да бъде увеличен отново само след три години. Увеличаването на наемите поради модернизация остава незасегнато.
В градовете и общините в столичните райони, в които адекватното снабдяване на населението с жилища е изложено на риск, таванът е намален от 20 процента на 15 процента. Последица: В рамките на три години наемът не може да бъде увеличен с повече от 15 процента (§558 Abs. 3 BGB).
Промененият закон за наемане на контрол върху наемите и прекомерните наеми
В случай на ново споразумение за наем, така наречената спирачка за наемна цена гарантира, че наемът е само с 10 процента по-висок от местния съпоставим наем. Тъй като някои наемодатели се възползваха от многобройните изключения от закона, законът за наемането в това отношение беше затегнат отново през 2019 и 2020 г. За да направят по-трудно наемодателите да избегнат спирането на цената на наема чрез изключения, те трябваше да разкриват информация на наемателите, без да бъдат питани от 2019 г. насам. Например, трябва да посочите предварителния наем, ако претендирате за по-висок наем от допустимия лимит за наем (раздел 556д, параграф 1 BGB). Наемателите също имат право да получат информация за други обстоятелства, които позволяват заобикаляне на спирачната цена на наема, като например предишна модернизация (раздел 556д, параграф 2 BGB).Ако наемодателят не спази задължението за предоставяне на информация, той не може да приложи по-висок наем. Той обаче може да навакса информацията.
Спирането на цената за наем вече има обратна сила от деня, в който се настаните (раздел 556g BGB). След началото на наема, наемателят има 30 месеца, за да поиска връщане на всички прекомерни вземания за наем. Тази промяна в наемното законодателство влезе в сила на 1 април 2020 г. и се прилага за всички наеми, възникнали след тази дата. Също така е предпоставка наемателят да живее в апартамента, когато поиска парите обратно. За да се оплачете от прекомерния наем, не е необходимо квалифицирано оплакване от 2019 г., а само проста. Това означава, че наемателят вече не трябва да обяснява защо наемът не е подходящ, а просто споменава, че това е така и, ако е приложимо, наемодателят се позовава на изключение от наема на спирачката.
Опасност:За всички, които са живели в наетия си апартамент преди 1 април 2020 г., все още важи следното, че те могат да искат само обратно наеми, които са твърде високи, дължими след жалбата. Жалбата все още трябва да бъде в текстова форма; разрешени са както писмо, така и имейл.
През 2020 г. наемната спирачка също беше удължена до 2025 г. Това означава, че дотогава - вместо точно както първоначално е планирано до края на 2020 г. - градовете и общините могат да определят допълнителни области, в които да се прилага спирачката за наем.
Правата на наемателите също бяха засилени по отношение на прекомерните наеми. За да се защитят от това, наемателят трябва да представи по-малко доказателства от 2020 г. насам. Достатъчно е, ако обективно може да се разбере, че подобно жилищно пространство е трудно да се получи. Глобата, която тогава е направена за наемодателя, е увеличена от 50 000 на до 100 000 евро.
Закон за наемане на градина и балкон
Наемателите могат да използват градина, принадлежаща на къщата, само ако тя им е била дадена под наем в договора за наем или ако е достъпна за всички жители на къщата. Това важи и за апартаментите на приземния етаж. Градината автоматично се счита само за отдаване под наем в еднофамилна къща, освен ако не е уговорено друго.
Поддръжка на градината в наемното право
Ако наемателят трябва да се грижи и за градината, това също трябва да бъде посочено в договора за наем. Ако е договорено, че наемателят ще се грижи за поддръжката на градината, това означава само косене на тревата, изгребване на листа и дърпане на плевели. Ако например живият плет също трябва да бъде отрязан, това трябва да бъде посочено отделно. Ако наемодателят поддържа поддръжката на градината от доставчици на услуги, той може да предаде цената на наемателите чрез сметката за комунални услуги. Това обаче се отнася само за нормална работа като косене на тревата, а не за поддръжката на огромно градинско езерце, което хазяинът е създал.
Наемно право за проектиране на градината
Наемателите имат право на „предназначението“ на градината. Това означава, че можете да го засадите и украсите - но не без ограничения. Деко, мебели и оборудване за игра, като люлка, трябва да могат да бъдат премахнати, без да оставят следи. Според наемателския закон засаждането или изсичането на големи храсти или дървета е възможно само със съгласието на наемодателя. Ако наемателите премахнат и заменят съществуващи, добре запазени растения, наемодателят може да поиска наемателят да върне градината в първоначалното й състояние при изнасяне (Окръжен съд Detmold, Az. 10 S 218/12).
Наемно право за ползване на балкона или терасата
Правата на наемодателя и други съквартиранти също трябва да бъдат взети предвид при използване на балкон или тераса. Цветните кутии трябва да бъдат добре закрепени. Ако са прикрепени към външната страна на парапета на балкона, който е част от фасадата на къщата, наемодателят може да каже думата. Съседите трябва да се примирят с падащите листа. Това обаче не се отнася за диви и буйни растения като възли или бръшлян, които дори могат да причинят щети на строителната тъкан. Наемателите имат право да сушат дребно пране. Приятелите и познатите също имат право да се слънчеви бани и да пият кафе на балкона. След 21 ч. Обаче трябва да се спазват останалите. Пушенето на балкона обикновено е разрешено. Наемателите, които се чувстват обезпокоени от тютюнопушещите съседи, обаче имат право на време без тютюнопушене (BGH, Az.V ZR 110/14).
