Основната цел на шапката е да поддържа жилищната площ в Германия достъпна. Той регулира точно къде наемите могат да се увеличат до каква сума. Но къде се прилага и какви граници определя наемодателите? Преглед.
Какво е ограничението на ограничението?
Ограничението се основава на раздел 558 (3) от Гражданския кодекс на Германия (BGB). Това регламентира доколко наемодателят може да увеличи наема в рамките на ограничен период от време.
Основният период за ограничението е три години. По правило наемът може да бъде увеличен с максимум 20 процента в този период. В същото време обаче не трябва да се надвишава местната сравнителна рента. Това е наемът, договорен за апартаменти със съпоставимо оборудване през последните четири години.
Стойността на този местен сравнителен наем може да дойде от няколко различни източника. От една страна, наемодателят може да определи това чрез становище на експерт, който е публично назначен и положи клетва. Като алтернатива има квалифициран индекс за наем и база данни за наеми. Важно е наемодателят да обясни в известието си за увеличението на наема определянето на местния сравнителен наем и спазването на лимита на ограничението.
В допълнение към ограничението, спирачката с цената на наема, която беше въведена през 2015 г. за нови наеми и която също може да се наложи да се вземе предвид, се прилага в някои региони. Ограничението за ограничаване, заедно с местния сравнителен наем и новата спирачка за наем, е законно средство за ограничаване, за да се гарантира, че жилищната площ остава достъпна.
В кои федерални щати има разпоредби за ограничението на лимитите?
В допълнение към националното регулиране на ограничението на границите, отделните федерални провинции имат възможност да определят още по-ниска граница чрез наредба. Предпоставката за това обаче е, че в обозримо бъдеще няма да се предлагат имоти под наем при приемливи условия.
По-голямата част от федералните провинции са се възползвали от това и по този начин са намалили ограничението до 15 процента. Наредбите са влезли в сила по различно време, но обикновено се прилагат за пет години.
Към 1 юли 2015 г. Баден-Вюртемберг е направил регламент за 44 града и общини. В Бавария намалената горна граница е в сила за 137 места от 1 януари 2016 г. Берлин има разпоредби за цялата държава от 11 май 2018 г. В Бранденбург наемодателите ще бъдат ограничени до 30 места от 01.09.2014. За разлика от тях, провинция Бремен е освободила град Бремерхафен от наредбата му, която е в сила от 1 септември 2014 г. Хамбург вече е приел втората наредба за цялата област, считано от 1 септември 2018 г. Хесен е регулирал 30 града и общини от 18 октомври 2014 г. В Долна Саксония към 1 декември 2016 г. са засегнати 19 населени места. Наредбата в Северен Рейн-Вестфалия обхваща общо 59 града от 01.06.2014 г. Ландау, Шпайер, Майнц и Трир имат от 13 февруари.2015 г. в Рейнланд-Пфалц намалената граница на ограничението. Саксонският регламент от 31 юли 2015 г. обаче засяга само Дрезден. В Шлезвиг-Холщайн трябва да се вземе предвид съответната наредба в 16 града и общини. Четирите федерални провинции, Саар, Саксония-Анхалт, Тюрингия и Мекленбург-Западна Померания все още не са приели никакви разпоредби. Като цяло наемодателите в 385 града в Германия трябва да спазват ограничението от 15 процента.Като цяло наемодателите в 385 града в Германия трябва да спазват ограничението от 15 процента.Като цяло наемодателите в 385 града в Германия трябва да спазват ограничението от 15 процента.
Преглед на намалената капачка
|
държава |
Намален лимит на ограничение от 15% |
|---|---|
|
Баден-Вюртемберг |
Да, 44 града и общини |
|
Бавария |
Да, 137 града и общини |
|
Берлин |
Да |
|
Бранденбург |
Да, 30 града и общини |
|
Бремен |
Да, с изключение на Бремерхафен |
|
Хамбург |
Да |
|
Хесен |
Да, 30 града и общини |
| Мекленбург-Западна Померания | Не |
|
Долна Саксония |
Да, 19 града и общини |
|
Северен Рейн-Вестфалия |
Да, 59 града и общини |
|
Рейнланд-Пфалц |
Да, 4 града (Ландау, Шпайер, Майнц и Трир) |
| Саар | Не |
|
Саксония |
Да, (Дрезден) |
| Саксония-Анхалт | Не |
|
Шлезвиг-Холщайн |
Да, 16 града и общини |
|
Тюрингия |
Не |
Коя граница се прилага за увеличение на наема?
Увеличаването на наемите за съществуващ лизинг има общ максимален лимит. Тази горна граница е местният сравнителен наем. Ако предишният наем е бил под този лимит, се прилага таванът. Тогава е възможно увеличение от само 20 процента в рамките на три години. Освен ако в наредбата на съответната федерална държава не се прилага по-ниска граница на ограничението от 15 процента.
Има и области, в които се прилага новата спирачка за цената на наема, където таванът също е 15 процента. Изчислението се основава на нетния наем за последните три години. Времето на последното увеличение е без значение. Дори по-дългите секции без никакво увеличение на наема нямат влияние върху изчислението. Ако, от друга страна, се е увеличил наемът през този период поради по-високи оперативни разходи или поради модернизация, те не се вземат предвид.
Трябва ли наемателят да се съгласи с увеличение на наема?
Обикновено наемодателят изисква съгласието на наемателя да увеличи наема. Има смисъл да поговорим предварително с нас и да вдигнем наема приятелски. Ако наемателят плати увеличената сума без допълнителна реакция, се дава мълчаливо съгласие. Тогава не са необходими допълнителни действия от страна на наемодателя.
Ако има пълно одобрение, също няма проблеми. За това обаче трябва да се спази краен срок: В допълнение към месеца, през който се доставя увеличението на наема, наемателят има още два месеца, за да проучи увеличението и решението, свързано с него. Възможно е и частично одобрение, като в този случай обикновено се одобрява само определен размер на увеличението. Това е особено полезно, ако ограничението не е спазено правилно и поради това новият наем е твърде висок като цяло, но сроковете са спазени. Тогава обаче са необходими разяснения между двете договарящи страни, за да се предотвратят съдебни производства.
Ако, от друга страна, не е дадено нито плащане, нито съгласие, наемодателят може да съди за съгласие. За целта той трябва да спази тримесечен срок. И накрая, разбира се, наемателят има възможност да прекрати договора за наем, ако не се съгласи с увеличението. За това той има специално право на прекратяване съгласно раздел 561 от Гражданския кодекс на Германия. Това право важи и за договори за наем, които са сключени за ограничен период.
Тук можете да намерите много повече информация по темата „увеличение на наема“ (връзка към статия „увеличение на наема“?).
Какви са крайните срокове за ограничението на ограничението?
По отношение на ограничението има някои важни срокове, които трябва да се спазват. От една страна, има период на изчакване от дванадесет месеца. Това трябва да лежи между искането на наемодателя за увеличение на наема и ефективността на последното увеличение. Освен това е важен така нареченият фиксиран период от 15 месеца. Този период трябва да лежи между отделните увеличения, които влизат в сила. Тези два срока са решаващи и за съда в случай на съдебно производство поради липса на съгласие на наемателя в случай на увеличение на наема.
В контекста на процеса на одобрение периодът на разглеждане също е от значение. Това започва с месеца, през който е доставено увеличението, и приключва в края на втория месец след това. Той ще влезе в сила през следващия месец. Тук трябва да се плати новият наем.
Ако, от друга страна, не бъде постигнато споразумение, крайният срок за подаване на иска е важен. Това приключва след петия месец след доставката.
Ограничението прилага ли се и след модернизация?
Увеличаването на наема поради модернизация е това, което е известно като такса за модернизация. Трябва да се прави разлика между две форми: От една страна, има енергийно ефективно обновяване. Това включва например инсталирането на нови прозорци или изолацията на външната фасада и покрива. В този случай разходите, разпределени за наемателите, също могат да надхвърлят спестените енергийни разходи в бъдеще, тъй като в този случай това е увеличение на стойността на имота и имота под наем. В крайна сметка тези мерки също спестяват пари на наемателя за разходи за отопление. В този случай капачката не се прилага.
От друга страна има поддръжка и модернизация. Има няколко неща, които трябва да се вземат предвид от наемодателя. Наемателите имат право да участват в разходите само ако ситуацията на живот се подобри в резултат на мярката. Това включва увеличение на полезната стойност на имота, постоянно подобряване на условията на живот и спестяване на допълнителни разходи.
Това може да бъде например чрез инсталиране на слънчеви системи, асансьори и водомери, чрез мерки за защита от шум или допълнително осветление. Тук капачката не важи.
В случай на увеличение на наема поради модернизация, таванът обикновено не се прилага.
Съществуват обаче някои изисквания за законно сигурно разпределение на разходите под формата на увеличение на наема. Наемодателят трябва да обяви работата писмено най-малко три месеца предварително. Освен това разходите трябва да бъдат представени и изчислението на увеличението да бъде обяснено по разбираем начин. Трябва да е използван и ключ за разпределение на разходите за различните наематели. Като цяло трябва да се представи писмено изчисление, което дава възможност на наемателя да разбере направените разходи и произтичащото разпределение за него.
Наемателят има право да провери съответните съответни документи. Ако изчислението е неадекватно, увеличаването на наема също е неефективно. Възможно е обаче по всяко време да се коригира и компенсира нова декларация за увеличение на наема.
Между другото, за наемодателите е важно да знаят това: разходите за модернизация не включват лихви по заеми, административни разходи и разходи за развитие и загуба на наем. Следователно те не могат да бъдат предадени на наемателите.
Ограничението важи ли и за индекси и градуирани наеми?
Индексите и градуираните наеми играят специална роля в сектора на наемите. Градуираният наем съгласно раздел 557а от Гражданския кодекс на Германия е договор, който предвижда редовни годишни увеличения на наема предварително. С подписването на договора за наем и двете договарящи страни са се съгласили с тази наредба, поради което не е необходима отделна декларация за съгласие от наемателя, ако настъпи увеличението. Следователно са възможни дори увеличения с повече от 20 процента, тъй като те са предварително договорени. Следователно ограничението не се прилага за градуирани наеми.
Ежегодно публикуваният индекс на потребителските цени е основата за рентата на индекса, който е регламентиран в § 557б от Германския граждански кодекс. Съответно увеличението в такъв договор е различно и може също да бъде над границата от 20 процента. Тъй като обаче тази процедура е била взаимно договорена при сключването на договора, таванът не се прилага и тук. Ако впоследствие наемателят откаже да плати увеличената сума, наемодателят има право да прекрати договора. Това важи и ако увеличенията надвишават местния сравнителен наем и ограничението на ограничението.
Какви изключения има ограничението?
Ограничението не се отнася и за други два специални случая. От една страна, това се отнася до частично приобщаващия наем. Тук част от допълнителните разходи вече са включени в наема. Това позволява увеличаване на наема, което е по-високо и надвишава обичайните граници. Тъй като този частичен наем се използва като основа за изчисляване, а не изчисленият нетен наем. Следователно ограничението не е напълно приложимо.
Освен това има зона на неправилна резервация. Публично субсидираните жилища обикновено са предназначени за хора с ниски доходи. Щом обаче финансовото състояние на наемателите се подобри, финансирането е лошо. Това обикновено не се отстранява, когато наемателят се изсели, а по-скоро чрез плащане на неправилен данък за обитаемост. Това е такса за компенсиране на съществуващото, неоправдано предимство от наемането. В този случай ограничението не се прилага.
Също така не се прилага, ако фиксираната цена на субсидирания апартамент вече не се прилага и преди това наемателят е бил задължен да плати таксата. Тогава наемодателят може да увеличи наема до размера на данъка. Ако обаче не е била платена неправилна такса за резервация, преди фиксираната цена да е престанала да съществува, таванът ще стане валиден отново.
Какви са последиците от нарушаването на ограничението на ограничението?
Ако наемодателят увеличи уговорения наем, без да спазва лимита, наемателят може да откаже необходимото съгласие. Той обаче трябва да прави това само за сумата, която се иска твърде много. Тъй като превишаването на горната граница не води до неефективността на пълното увеличение на наема. По-скоро прекомерното изискване е намалено до допустимото ниво.
В случай на пълен отказ от съгласието на наемателя, наемодателят има възможност за правен иск. Ако всички други срокове и изисквания бъдат спазени, съдът ще осъди наемателя да даде одобрение за намалената сума.
Ако наемодателят направи увеличения, които прекомерно надвишават горната граница, това е престъпление. Увеличенията с над 20 процента над местните сравнителни наеми са административно нарушение. За разлика от това се говори за прекомерен наем, когато той е надвишен с повече от 50 процента. По този начин наемодателят не само нарушава наемателското право с ограничението на горната граница и обичайното ограничение, но също така и срещу гражданското право. Така че той си прави престъпление. По правило това се наказва с глоба. В случаи, които са особено сериозни, обаче е възможно и затвор.