Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти се дължи при закупуване на имот или парче земя и варира в Германия от държава до държава. Разберете кога да платите данъка и как можете да спестите пари тук.
Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти е въпрос на федералните провинции от 2006 г., за да могат те сами да определят данъчната ставка (виж член 105, параграф 2а, изречение 2 от основния закон). Следователно в Германия не са необичайни данъчните ставки да се различават значително от държава до държава. Докато Бавария е запазила старата си данъчна ставка от 3,5 процента и по този начин е с най-ниска ставка, в Бранденбург, Северен Рейн-Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Холщайн и Тюрингия трябва да копаете много по-дълбоко в джоба си за данък върху прехвърлянето на недвижими имоти (6,5 процента всеки) Процент).
Понастоящем данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти е един от най-големите собствени източници на данъци във федералните провинции. Докато доходът за държавата през 2005 г. е бил 4,8 милиарда евро, през 2019 г. той вече е бил 15,8 милиарда.
Кога се дължи данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти?
Данъкът върху прехвърлянето на недвижим имот винаги се събира при закупуване на имот или имот и е част от допълнителните разходи при изграждане на къща или покупка на имот. За разлика от данъка върху собствеността, той се дължи само веднъж и се плаща на данъчната служба. Така че определено трябва да се вземе предвид при финансирането на къщата.
Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти обикновено възлиза на няколко десетки хиляди евро, поради което не трябва да го забравяте при финансиране.
Когато купувате недвижим имот, трябва да посочите в договора за покупка кой трябва да плати данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти, тъй като съгласно раздел 13 № 2 GrEStG, както предишният собственик, така и купувачът първоначално носят обща данъчна отговорност. Веднага след като договорът за покупка е договорен, той трябва да бъде нотариално заверен и възложен на данъчната служба от нотариуса. След това данъчната служба записва данъчния длъжник с оценката на данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти и го моли да плати данъка в рамките на един месец. Така нареченият сертификат за разрешение се издава само когато вие като купувач сте платили данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти. Без него вписването в поземления регистър не може да се извърши.
Разлика между данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти и данъка върху недвижимите имоти
Тези два вида данъци често се бъркат от собствениците на сгради и бъдещите купувачи. Ето защо тук обобщихме най-важните разлики за вас:
| Данък върху прехвърлянето на недвижими имоти | Данък върху имуществото |
|---|---|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ще се дължи ли и данък върху прехвърлянето на недвижими имоти в случай на възбрана и дълъг наем?
Когато купуват къща, възбраната и дългосрочният наем заемат специално място, защото се различават от обичайната процедура за закупуване на къща и съставят свои собствени договори. Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти така или иначе се начислява. В случай на възбрана, сумата на данъка е резултат от най-високата оферта, за която е закупен имотът. В случай на дългосрочен лизинг, той се изчислява от покупната цена, договорения лизинг и срока на лизинга.
Как изчислявате данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти?
Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти е резултат от договорената покупна цена, умножена по процента, определен от федералната държава.
Данък върху прехвърлянето на недвижими имоти = покупна цена * текущ процент по федерални провинции
За къща на стойност 500 000 евро трябва да платите 25 000 евро данък върху прехвърлянето на недвижими имоти в Баден-Вюртемберг (5,0 процента).
Изчисление: 500 000 x 0,05 = 25 000
За къща със същата стойност данъкът върху прехвърлянето на имоти в Тюрингия (6,5 процента) е 32 500 евро.
Колко е висок данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти във федералните щати?
|
държава |
Данъчна ставка стара |
Нараства |
Данъчна ставка нова |
Покупна цена: 200 000 евро |
|---|---|---|---|---|
|
Баден-Вюртемберг |
3,5% |
05/11/2011 |
5,0% |
10 000 евро |
|
Бавария |
3,5% |
няма промяна |
7000 евро |
|
|
Берлин |
4,5% |
01.01.2014г |
6,0% |
12 000 евро |
|
Бранденбург |
5,0% |
01.07.2015 |
6,5% |
13 000 евро |
|
Бремен |
4,5% |
01.01.2014г |
5,0% |
10 000 евро |
|
Хамбург |
3,5% |
01.01.2009 |
4,5% |
9 000 евро |
|
Хесен |
5,0% |
01.08.2014г |
6,0% |
12 000 евро |
|
Мекленбург-Западна Померания |
3,5% |
01.07.2019 |
6,0% |
10 000 евро |
|
Долна Саксония |
4,5% |
01.01.2014г |
5,0% |
10 000 евро |
|
Северен Рейн-Вестфалия |
5,0% |
01.01.2015 |
6,5% |
13 000 евро |
|
Рейнланд-Пфалц |
3,5% |
01.03.2012 |
5,0% |
10 000 евро |
|
Саар |
5,5% |
01.01.2015 |
6,5% |
13 000 евро |
|
Саксония |
3,5% |
няма промяна |
7000 евро |
|
|
Саксония-Анхалт |
3,5% |
01.03.2012 |
5,0% |
10 000 евро |
|
Шлезвиг-Холщайн |
5,0% |
01.01.2014г |
6,5% |
13 000 евро |
|
Тюрингия |
5,0% |
01.01.2017 |
6,5% |
13 000 евро |
* Към октомври 2020г
Кога не трябва да се плаща данък върху прехвърлянето на недвижими имоти?
Ако даден имот се наследи или дари, се дължат само данъци върху наследството и подаръците. Продажбата на роднини от първа степен също е освободена от данък върху прехвърлянето на недвижими имоти. Родителите могат да прехвърлят къщи на децата си, както бабите и дядовците могат да си дават внуците и съпрузите си един на друг.
Друго изключение е ограничението за освобождаване: Това означава, че придобиването на земя за по-малко от 2500 евро се извършва без заплащане на данък върху прехвърлянето на собственост.
Изменение на закона за предотвратяване на сделки с акции
Тъй като обаче данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти може да бъде заобиколен напълно законно чрез така наречените сделки с акции дори за сделки с големи проекти, които струват много милиони, голямата коалиция реши на 31 юли 2019 г. да промени закона за данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти.
Контекст: Големите инвеститори използват дупка в данъчното законодателство и придобиват до 94,9 процента от акциите в компанията, която притежава недвижимото имущество. Останалите поне 5,1 процента или остават при продавача, или се продават на трета страна. Тогава данък върху прехвърлянето на земята не се дължи. Според оценките на експертите това означава, че страните ще загубят значителни суми от данъчни приходи.
Промяната в закона трябва да влезе в сила на 1 януари 2020 г. Целта е да се намали лимитът за участие от 95 на 90 процента и да се удължи периодът от 5 на 10 години. Това трябва да ограничи злоупотребата с избягване на данъка чрез сделки с акции. През октомври обаче реформата беше отложена за първата половина на 2020 г. и след това отстъпи на заден план поради кризата в Корона.
Как да намалим данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти
- Купете незастроена земя и постройте нова сграда
Обикновено, когато купувате къща в Германия, трябва да платите данък върху прехвърлянето на недвижими имоти върху общата стойност на имота и сградата. Това се нарича още пазарната стойност на имота. Ако обаче купите свободна партида и след това построите нова къща върху нея, можете значително да намалите данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти. Предпоставката за това обаче е продавачът на имота и строителната фирма да нямат отношения помежду си и двата договора да се сключват независимо един от друг.
Купуването на земя и къща поотделно е един от начините за намаляване на данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти.
- Определете мобилните екстри в договора за продажба
Всеки, който закупи имот, който съдържа така наречените „подвижни екстри“ като вградени кухни, комини, сауни или сенници, може да спести данък върху прехвърлянето на недвижими имоти чрез конкретен договор. Тъй като само имуществото, сградата и инвентара влизат под въпрос за данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти. Това означава: артикулите, които могат да бъдат премахнати и преинсталирани, не се облагат с данък. Затова избройте тези екстри отделно. Уверете се обаче, че стойността на движимите екстри не надвишава 15 процента от общата покупна цена, в противен случай данъчната служба заплашва да стане подозрителна. Най-добре е продавачът да ви даде всички фактури и касови бележки, за да можете да ги представите, ако е необходимо.
- Избройте отделно разходите за поддръжка
Когато купувате етажна собственост, можете да покажете общата сума на разходите за поддръжка отделно в договора за покупка, така че покупната цена да бъде намалена с тази сума. Вие плащате данък върху прехвърлянето на недвижими имоти само върху покупната цена. Резервът за поддръжка е сума, която всеки член от общността на собствениците трябва да отдели, за да може да финансира ремонти и разходи за поддръжка на сградата.
Добре е да знаете : защо трябва да плащате данък върху прехвърлянето на недвижими имоти за етажна собственост? Това може да не звучи напълно очевидно в началото. Но тъй като вие също придобивате дял от имуществото и общия имот с апартамента, данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти се дължи и тук.
Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти се дължи и при закупуване на кооперация.
- Последващо намаляване на данъка чрез намаляване на покупната цена
Ако впоследствие продавачът и купувачът се споразумеят за намаляване на покупната цена и нотариално заверят това, данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти може да бъде намален. В този случай купувачът трябва да подаде заявление до отговорната данъчна служба в рамките на две години, което след това ще възстанови излишната сума. Такова последващо намаляване може да бъде причинено, например, от строителни дефекти.
