Имотът като пенсионно осигуряване си струва, ако подходите правилно към проекта. Тук можете да разберете дали собствеността на жилище струва за вас, какво да търсите при покупка и финансиране или отдаването под наем би било алтернатива за вас.
Независимо дали е етажна собственост в града или къща в страната - вашият собствен имот е идеално подходящ за пенсиониране. В крайна сметка собствеността на жилище предлага много предимства: Собствениците се възползват от бъдещата си сигурност от деня, в който се нанесат. Никога не трябва да се страхувате от увеличаване на наема или от прекратяването на вашия съдоговор поради вашите собствени нужди. Спестеният наем е особено забележим в сметката при пенсиониране: Веднага след като имотът е без задължения, собствениците разполагат с няколко стотин евро повече на месец от сравними домакинства наематели - това показва текущо проучване.
Добре е да се знае:48 процента от германците живеят в собствените си четири стени и по този начин се осигуряват финансово за старостта си. Наетите жилищни имоти под наем за възрастни хора обаче са по-малко популярни - само 15 процента от германските граждани правят условия за пенсиониране по този начин (източник: Vermögensbarometer 2017).
Купуване на имот за осигуряване на старост, вместо под наем
Въпреки че цените на недвижимите имоти непрекъснато растат, инвестирането в собственост на жилища все още има смисъл. Тъй като разходите за наем се увеличават през годините. „С основен наем от 1100 евро сте прехвърлили добри 535 000 евро на наемодателя си за 30 години“, изчислява финансовият професионалист Анджела Райхл от LBS. Взимат се предвид увеличенията на наемите, средно два процента годишно. „Вместо това можете да вложите сумата във вашия имот“, предлага тя. Така имате трайна стойност за вашата старост, докато наемът само гарантира правото на живот. И само докато все още можете да си го позволите - което става все по-трудно за много хора в най-скъпите градове в Германия.
Мога ли да си позволя дори собствеността на дома?
Наличният собствен капитал е предпоставка за солидно домашно финансиране. Тя трябва да бъде 20 до 30 процента от покупната цена. В крайна сметка допълнителните разходи за покупка вече са около десет процента от общите разходи. Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти и таксите за посредничество варират в зависимост от федералната държава.
Планирайте финансирането си така, че месечните плащания да са по-високи по време на професионалната фаза, отколкото при пенсиониране. Като правило трябваше да платите поне 90 процента от заема до пенсионирането си. За целта ви е необходим добре обмислен план за финансиране. Това трябва да се основава както на доходите ви, така и на възрастта ви.
Във всеки случай договорът за жилищен заем и спестявания помага системно да се изгради необходимата финансова възглавница. Благодарение на редовните месечни вноски спестяването се случва почти автоматично и се превръща в навик. Държавата също ви подкрепя в изграждането на вашите активи, например със субсидии от договора за заем на строителното общество. Граждани, чиито доходи са в определени граници, също могат да кандидатстват за жилищна субсидия.
Недвижимите имоти остават достъпни - въпреки повишените изкупни цени
През 2000 г. можете да обслужвате заем от 200 000 евро с месечна ставка от 1450 евро. Благодарение на ниската лихва по кредита, финансовата свобода сега се е увеличила до 300 000 евро. Освен това общият размер на финансирането след двадесет години е само малко по-висок, тъй като по-голям дял от вноските по кредита се използва за погасяване.
Благодарение на ниските лихвени проценти, разходите за финансиране на имот не са се увеличили значително през 18 години - въпреки значително по-високите разходи за придобиване.
Покупката на недвижими имоти на ранен етап подкрепя пенсионното осигуряване
Много хора не се замислят сериозно за закупуване на дом като пенсионен план, докато навършат четиридесет или по-късно. Изплащането на всички дългове, докато се пенсионирате, става по-трудно. Това обаче не трябва да е причина да се откажете от собствените си четири стени: Уверете се, че правите подходящо погасяване и специални погашения по време на професионалния си живот, така че тежестта да е възможно най-ниска в напреднала възраст. Пенсионерите трябва да отделят почти половината от доходите си за разходи за живот. Това означава, че месечните разходи за храна, облекло и ипотечни заеми, наред с други неща, са по-значителни в напреднала възраст, отколкото мнозина очакват днес.По-специално, повишаването на цените поради инфлация за периоди от 20 години и повече често се подценява - и обикновено не се компенсира адекватно от корекциите на пенсиите.
Делът на разходите в дохода за финансиране на основните нужди се променя значително с пенсионирането.
Бързо освободете дълга на имота
„Договорът за жилищен заем и спестявания може също да помогне за по-бързото намаляване на дълга за собствеността на жилището“, обяснява Райхл. Специални погашения винаги са възможни в зависимост от дизайна на договора за заем. Всеки, който получи бонус в края на годината, направи наследство или се радва на плащането на застрахователна сума, може да използва парите за намаляване на дълговете си по всяко време. „В случай на заем за строително общество, процентът на изплащане автоматично е толкова висок, че заемът обикновено може да бъде изплатен в рамките на 8 до 10 години“, обяснява Райхл.
Ако искате да намалите дълговете си за недвижими имоти особено бързо, можете да увеличите дела на заема за строителното общество до 40 до 45 процента от покупната цена. „Това увеличава месечната тежест, но вие се наслаждавате на максимална гъвкавост при изплащането“, казва Райхл. Освен това трябва да проверите дали финансиран от правителството заем KfW е опция - това важи за нови сгради, при условие че отговарят на изискванията за енергоспестяващи къщи KfW.
Трябва да обърнете внимание на това, когато купувате къща
По-специално младите семейства са привлечени от собствените си четири стени. Тъй като повечето от тях искат да живеят в една къща дори когато се пенсионират, изискванията за местоположението се увеличават: Първо, нужни са училища и педиатри. При пенсиониране е особено важно възможностите за пазаруване и местният обществен транспорт да са на пешеходно разстояние.
С имот като пенсионно осигуряване, трябва да обърнете внимание и на метода на строителство. Your-Best-Home.net не трябва да има твърде много етажи - или да предлага опции за инсталиране на стълбищен лифт. Помислете и колко къща и градина са ви необходими, за да сте щастливи. Голяма градина създава работа от най-ранна възраст, която може да стане наистина досадна с възрастта. Това основно се отнася и за жилищното пространство: Ако вече не се нуждаете от горния етаж на къщата си в напреднала възраст, можете да помислите за отдаването му под наем като апартамент, за да увеличите значително месечните си доходи.
Имотите на добро местоположение имат голям потенциал за оценка - но за това те трябва редовно да се поддържат.
Поддръжка на имота
Трябва обаче да се има предвид, че собствениците трябва сами да финансират ремонта във и на собствените си четири стени. Ако решите да притежавате дом, трябва да имате предвид това: Дори при пенсиониране се нуждаете от финансова гъвкавост, за да платите за ремонт и да поддържате дома си в добро състояние. Поради това е важно вашето имущество да не е единственият ви план за пенсиониране.
„Някои дейности по поддръжката са свързани с високи разходи и не винаги са разпознаваеми на пръв поглед“, казва Манфред Йост, президент на асоциацията на жилищните имоти в Бон. И дори ако: „Повечето жители се примиряват с недостатъците.“ Постепенното изоставане в реновирането не означава само липса на комфорт, но също така води до щети и непропорционално високи последващи разходи.
По-добрата стратегия се използва от собственици, които редовно поддържат и поддържат собствеността си. Александър Кролзик, финансов експерт в Потребителския център в Хамбург, препоръчва да се натрупат достатъчно резерви: „Всеки, който се премества в нова сграда, трябва да отдели 1 евро на квадратен метър за поддръжка.“ Това означава, че първите големи мерки могат да бъдат платени след около 15 години от Подмяна на отоплителната система (за около 10 000 евро). Собствениците на стари сгради са по-добре да изберат по-висока сума за спестяване - до 3 евро на квадратен метър на месец, в зависимост от състоянието на имота.
Пенсионерите, които живеят в добре поддържан, подходящ за възрастта и платен имот, все още са в добро положение. „Дори управляемият остатъчен дълг е наред“, казва експертът по финансирането Кролзик: „Въпреки това разходите за жилище, включително месечната ставка, не трябва да надвишават 40 процента от дохода.“
Наемете имот в напреднала възраст
Но какво, ако тежестта всъщност е твърде голяма в напреднала възраст? Има различни опции в зависимост от ситуацията и желанията. Можете да наемете имота или да го продадете срещу анюитет. Така че собствениците използват така нареченото бетонно злато, но продължават да живеят в него. Други продават, за да използват приходите за закупуване на нещо по-малко - и по този начин да намалят разходите за поддръжка.
Недвижими имоти, използвани от някой друг като пенсия
Използвайте доход от наем, за да добавите пенсията си
Разбира се, не е нужно сами да живеете в имот, за да го използвате като пенсионно осигуряване. Ако решите да купите къща или апартамент и след това да ги отдавате под наем, това също е чудесен начин да увеличите пенсията си. Защото това носи фиксиран месечен доход.
Разбира се, това си струва само при едно условие: Трябва вече да сте изплатили къщата или апартамента си под наем (в по-голямата си част). Тук се прилага същата насока, както за собствеността, заета от собственик: докато се пенсионирате, трябва да сте изплатили поне 90 процента от дълговете си по кредита. Освен това не бива да пренебрегвате, че като наемодател трябва да инвестирате време и нерви в допълнение към парите - например в създаването на сметки за комунални услуги. Настоятелно се препоръчва и застраховка за правна защита, която ще покрие разходите в случай на правни спорове с наемателя.
Регионът и местоположението определят пазарната стойност
За да си струва инвестицията ви в имот под наем, трябва да отдадете значение на местоположението му. Това е така, защото той решава дали можете да наемете къща или апартамент бързо и лесно и ако е необходимо, да ги продадете отново. Само в региони с голямо търсене можете да сте сигурни, че ще постигнете фиксиран месечен доход от наем или добра продажна цена - и това в крайна сметка е целта на вашия имот като пенсионно осигуряване.
В този случай „ЛИЛОВОТО местоположение“ е важен показател за вземане на решение за имот. Терминът " PURPLE " се формира от инициалите на четирите основни критерия: L andschaft (живеете там, където е хубаво), I nfrastructure (училища, лекари, пазаруване и добри транспортни връзки)L просто качество (Вие живеете там, където е действието) и A ork (Вие живеете там, където има работа).
Лилавото място е идеално за мото.
Струва ли си да отдавате имота под наем?
Едно нещо е 90-процентното изплащане на дълга ви по заема, докато не се пенсионирате. Другото: Трябва да се уверите, че всъщност печелите достатъчно с доходите от наем. В крайна сметка, наетата собственост е предимно инвестиция и трябва да генерира достатъчна възвръщаемост. Тези, които само спекулират с по-висока стойност при препродажба и трябва да „компенсират“ дохода от наем, за да не направят загуба, се излагат на висок риск на капиталовия пазар. Пазарът на недвижими имоти, подобно на фондовия пазар, е подложен на повече или по-малко силни колебания - доброто представяне през последните десет години не трябва да крие това. И: ако не инвестирате в собственото си място на пребиваване, често е трудно да се прецени колко всъщност е ценен имот.Във всеки случай потърсете съвет от експерт по недвижими имоти.
Как да разберете дали наемането си струва? Намерено в много реклами на имоти: брутният доход от наем. За да се определи тази стойност, покупната цена се определя спрямо очаквания доход от наем. Тази стойност обаче не стига достатъчно далеч, за да се определи каква е действителната ви печалба. В допълнение към покупната цена имате и други разходи: В началото има данък върху прехвърлянето на недвижими имоти или нотариални такси. По-късно административните разходи или разходите за ремонт и поддръжка се включват в така наречените спомагателни разходи.
Трябва да изчислявате нетната възвръщаемост под наем всяка година. По този начин можете да проверите дали печелите достатъчно от вашия имот. Средно трябва да постигнете стойност от поне три процента.
Данъчни облекчения под наем
Има много начини наемодателите да приспадат разходите си от данъци - много повече, отколкото е в случая с обитаван от собственик дом. Например можете да поискате покупната цена на етапи. Същото се отнася за данъка върху имуществото или разходите, които имате, когато търсите нов наемател или по време на администрацията. Можете да прехвърлите разходите за модернизация, която има положителен ефект върху качеството на дома на наемателите в сметката за комунални услуги.
В крайна сметка изборът е ваш: вие решавате как най-добре да използвате имота си като пенсионно осигуряване.