Прекратяването за лична употреба често води до правни спорове. Защото дава възможност на наемодателите да искат нает имот за себе си.
Поради навременното прекратяване, което се дава на наемателя в случай на прекратяване на личната употреба, не само наемодателят може да използва жилищната площ за себе си - той може да произнесе прекратяването, така че членовете на семейството му да могат да се преместят в имота.
Съществуват обаче фиксирани ограничения, които служат за защита на наемателите и поради това трябва стриктно да се спазват. Следващите точки изброяват подробно какво трябва да се спазва при прекратяване на личните изисквания, така че да успее. Изключения и случаи на трудности могат да бъдат намерени в решенията за прекратяване за лична употреба.
Най-важните неща с един поглед
Колко време отнема прекратяването на личните изисквания?
По принцип законоустановените срокове за предизвестие съгласно закона за наемане се прилагат за прекратяване за лична употреба. Ако наемателят е живял в апартамента по-малко от пет години, срокът е три месеца. За период от пет до осем години срокът е шест месеца, а за наем от повече от осем години трябва да разрешите период от девет месеца.
Какви права имат наемателите в случай на прекратяване за лична употреба?
Ако наемодателят е фалшифицирал само собствените си нужди, наемателят има право на обезщетение.
Какво се брои за лична употреба?
Личната употреба е, когато наемодателят се нуждае от наетия апартамент или за себе си, или за лице, което принадлежи към домакинството, или за определени членове на семейството.
Кога прекратяването на личната употреба е неефективно?
Прекратяването за лична употреба е неефективно, ако наемателят не може да провери въз основа на причините, че законовите разпоредби за лична употреба наистина съществуват.
Какво да направя, ако наемателят възрази срещу прекратяването за лична употреба?
Ако наемателят възрази срещу прекратяването за лично ползване, наемодателят може или да оттегли прекратяването си, или съдът да реши кои интереси имат приоритет. За това наемодателят трябва да подаде иск за изваждане.
Ако вие като наемодател искате да прекратите поради собствените си нужди, трябва да можете да докажете тази нужда.
Какво е правното основание за прекратяване за лична употреба?
Законът за наемането предвижда, че правото за прекратяване на договора за лична употреба съществува само при много специфични условия. Наемодателят трябва да може да докаже, че има легитимен интерес да прекрати съществуващия наем. Точният регламент може да се намери в § 573 BGB, който представлява правното основание за така наречената лична употреба.
В допълнение към други причини се говори и за законен интерес, ако наемодателят се нуждае от имота за себе си, за членовете на близкото си семейство или за други членове на собственото си домакинство. Прекратяването за лична употреба обаче не може да се извърши, за да се постигне увеличение на наема.
Съответното прекратяване на жилищната площ може да се приложи само ако наемодателят е вписан в поземления регистър като собственик на имота. Ако партньор или група за продажби действа като наемодател, влизат в сила специални разпоредби относно прекратяването на личната употреба. Раздел 577а от Гражданския кодекс на Германия предвижда, че периодът на блокиране се прилага за акционерите или купувачите. Този период е три години и започва от датата на покупката. Едва тогава те имат възможност да прекратят наемателите поради собствените си нужди.
Наемодателите, които имат свои деца, които търсят апартамент, могат да регистрират собствените си нужди и да им предоставят този апартамент, от който да живеят.
Прекратяване за лична употреба: за кого може да се прекрати?
Прекратяването за лична употреба може да бъде дадено само в полза на определени хора. Ако наемодателят иска сам да използва апартамента под наем, неговите собствени нужди са очевидни. Прекратяването за лична употреба обаче е възможно и за членове на семейството и членове на домакинството. Като цяло може да се каже, че уволнението е доста лесно за изпълнение, ако сте тясно свързани.
В зависимост от семейните отношения може да има и гранични случаи и изключения. Ситуацията не винаги може да бъде ясно изяснена, така че наемодателят може да се наложи основателна причина, за да успее с прекратяването им. Например далечните роднини често изпитват проблеми.
Следващият списък показва кои случаи са ясни и кога става трудно да се наложи прекратяване за лична употреба. Според настоящата правна ситуация в Германия, следните отношения обикновено се признават без никакви проблеми за регулирането на личните изисквания:
Принадлежност / връзка с наемодателя:
- деца
- родители
- внук
- Дядо и баба
- братя и сестри
- племеннички и племенници
- Съпрузи, които са разделени, но не са разведени
- регистриран партньор в живота без настоящо споразумение за отмяна
- Деверите и свекървите
Доказателство за специалната връзка с наемодателя / собственика се изисква за следните степени на взаимоотношения:
- братовчеди
- Страхотни племенници и племенници
- Stiefenkel
В случай на отношенията, изброени по-долу, прекратяването за лична употреба обикновено е осъществимо. Въпреки това, дали трябва да се предоставят специални доказателства за близост до наемодателя, може да варира в отделни случаи:
- Доведени бащи и доведени деца
- Швагер и снаха
- чичо и леля
Прекратяването за лична употреба не е възможно за:
- разведени съпрузи
- Бивши закони
- Бивши деца в закон
В напреднала възраст възрастните хора често искат да се преоблекат отново или да се преместят в по-малък апартамент.
Кой може да уведоми за прекратяване за лична употреба?
Наемодателят, който е регистриран като собственик на имота по време на прекратяването, може да прекрати договора. Това може бързо да се провери, като се погледне поземления регистър. Трябва обаче да се има предвид, че не всички наемодатели имат право да прекратят договора за собствено ползване. За съжаление се случва отново и отново, че новите собственици на имот вече планират свои собствени нужди при закупуване на имот и затова изброяват тази причина за прекратяване, ако искат да се отърват от дългосрочните наематели. Именно поради това законът за наемане съдържа строги разпоредби, за да се гарантира, че прекратяването се прилага само ако е разрешено.
Ако собственикът на имота действа като юридическо лице, например като GmbH, прекратяването за лична употреба обикновено не е възможно. В решение (Az. VIII ZR 232/15) обаче Федералният съд вече е предоставил на акционерите на GbR съответно право на прекратяване, когато е била регистрирана лична употреба. Следователно регламентът не винаги е ясен и поради това в много случаи се разглежда индивидуално, за да се оцени правилно ситуацията. Ако се съмнявате, потърсете правен съвет.
Прекратяването за лична употреба е валидно само при определени условия.
Прекратяване на лична употреба в съда: какво е позволено? Какво не?
По принцип законът предвижда, че наемодателят, който дава предизвестие за прекратяване за лична употреба, трябва да представи разбираеми и рационални причини. Прекратяването на договора за наем поради лична употреба е валидно само ако е представена тази причина.
Една от разрешените причини за прекратяване на личната употреба е разбираемото желание да живеете в собствена собственост. Много наемодатели купуват апартамент или къща, защото искат да се изнесат от предишния си апартамент под наем. Дори ако наемодателят се нуждае от настаняване поради фаза на дългосрочен ремонт в собствената си къща, прекратяването поради лична употреба е разрешено. Други признати причини са:
- желанието за деца
- използването на имота от собственото потомство на наемодателя
- планирането на имота като дом за пенсионери, което често е свързано с желанието за пространствено намаляване
- професионалната необходимост от втори дом
- значително по-кратко пътуване до работа от въпросния апартамент
Някои причини за прекратяване за лична употреба обаче не са достатъчни или не са признати в съда. Ако имотът трябва да служи като заместващ апартамент за кратък период, наемодателят не може просто да уведоми настоящите наематели.
Прекратяването също е невалидно, ако въпросният имот не отговаря на действителните изисквания на наемодателя. Това може да се види, като се разгледат изискванията и обзавеждането на дома. Ако наемодателят има друг апартамент под наем, който е съпоставим и в момента не е нает, той също няма право да уведомява за прекратяване за лична употреба, тъй като той също може да използва този апартамент като алтернатива.
Споровете, свързани с лична употреба, често се разглеждат като единични случаи. Винаги трябва да се проверява подробно съответната ситуация, за да се определи дали прекратяването от наемодателя е законно или наемателят има право да остане в апартамента. Експертите по недвижими имоти и юридически лица са запознати със законодателството за наемане и помагат на засегнатите да направят оценка на отделните случаи. По този начин наемодателят може предварително да определи колко добри са перспективите в случай на правен спор. Най-добре е да се свържете с адвокат на ранен етап, за да не допускате грешки. Това избягва ненужните спорове и изключва неуспехите.
Например, ако наемателят се чувства в неравностойно положение и се отнася несправедливо, той може да откаже да освободи апартамента и в най-лошия случай това дори може да доведе до съдебен процес за изселване. Ако наемодателят подаде иск за изваждане, съдът може да вземе решение срещу него, в зависимост от ситуацията. В резултат наемателят вероятно ще остане в апартамента.
Когато семейството расте, често е необходим по-голям апартамент.
Кога не е разрешено прекратяването на самообслужване?
В допълнение към гореспоменатите предпоставки за прекратяване на самоупотребата има и други условия, които трябва да бъдат изпълнени, за да бъде допустимо прекратяването. И те трябва да се спазват стриктно, защото в противен случай наемателят може просто да възрази срещу прекратяването.
Следните изисквания също ограничават възможностите на наемодателите:
- Ако наемодателят е юридическо лице, прекратяването за лично ползване не е възможно.
- Наем, който е ограничен във времето от самото начало, не може да бъде прекратен поради лична употреба.
- Ако договорът за наем съдържа отказ от прекратяване от страна на наемодателя, прекратяването за лично ползване също е изключено тук.
- Когато апартамент под наем стане етажна собственост, започва период на блокиране от три години от вписването на новия собственик в поземления регистър. Само след този период наемодателят може, ако е необходимо, да уведоми за прекратяване поради лична употреба.
В определени случаи прекратяването за лично ползване също може да бъде оттеглено. Това е възможно, ако причината за прекратяване на апартамента вече не се прилага по време на периода на предизвестие. Тогава наемодателят трябва да изпрати съответната информация на наемателя, за да може той да остане в апартамента.
Прекратяване за лична употреба: Кои срокове трябва да се спазват?
Сроковете за прекратяване поради лична употреба се основават на законовия регламент, който е посочен в раздел 573в от BGB. Тъй като прекратяването за лична употреба е подобно на обикновено прекратяване, няма разлики по отношение на сроковете.
Законът предвижда, че известието за прекратяване на апартамента трябва да бъде получено не по-късно от третия работен ден от календарния месец, ако трябва да влезе в сила в края на месеца след следващия. Срокът за предизвестие обаче се удължава за наемодателя след определен период на наема:
- За период на наем до пет години срокът за предизвестие е три месеца.
- Ако периодът на наема е между пет и осем години, периодът е шест месеца.
- За период на наем от осем или повече години срокът за предизвестие е девет месеца.
Законовите срокове за предизвестие също трябва да се спазват в случай на прекратяване за лична употреба.
Как трябва да изглежда официално прекратяването за лична употреба?
Всяко прекратяване на договор за наем трябва да бъде направено в писмена форма. Разбира се, това се отнася и за прекратяване за лична употреба. Цялата необходима информация трябва да бъде включена в писмото за прекратяване. Дори малка формална грешка може да направи прекратяването за лична употреба неефективно. Ето защо се препоръчва предпазливост с формуляри от съмнителни източници в Интернет. По-препоръчително е да потърсите съвет от адвокат, специализиран в наемателското право, или да използвате формуляра, който сме предоставили тук.
Известието за прекратяване трябва да съдържа съществената информация като имената на наемодателя и наемателя, датата и адресите на договарящите се страни. Необходима е и следната информация:
- Споменаване на лицето, за което е регистрирана личната употреба и лични данни, ако не е самият наемодател
- в случай на членове на семейството, правилната степен на взаимоотношения
- ако е необходимо, по-подробна информация за близките отношения, ако връзката е далечна
- за членовете на домакинството, допълнителна информация за настоящите обстоятелства, свързани с тази принадлежност и доказване на връзката
- изброяване на разбираемите причини за оправданата лична употреба
- В зависимост от причината, допълнителни разяснения относно предишната жилищна връзка, за да може да се провери точно интересите за използване на наемодателя или упълномощеното лице
- препратка към правото на възражение на получателя съгласно § 574, параграф 1 BGB, както и свързаните изисквания за форма и срок
- Списък на вашите собствени, неотдавани под наем недвижими имоти, които могат да станат свободни по време на периода на предизвестие, но са неподходящи за нуждаещото се лице, включително съответните причини, поради които обстоятелствата класифицират този алтернативен апартамент като неподходящ
- ако е необходимо, предложение или оферта за алтернативен апартамент под наем за наемателя
Услуга: Примерен термин за самообслужване за изтегляне:
Може ли наемателят да възрази срещу прекратяването за лична употреба?
В определени случаи прекратяването на наема може да бъде неразумно за настоящия наемател. Тогава той има възможност да възрази срещу прекратяването за лично ползване. Решаващи за това са личните обстоятелства и продължителността на наемането. Често има специални случаи на трудности, които пречат на прекратяването, например:
- напреднала възраст
- Болести
- Риск от самоубийство
- бременност
- Вкоренено в местната среда
- предстоящи изпити и изпити
- Деца в училище, от които не може да се очаква да сменят училище
- изключително ниски доходи
Възражението на наемателя трябва да бъде направено в рамките на законоустановения срок за възражение. По принцип такова възражение трябва да бъде подадено до наемодателя не по-късно от два месеца преди края на срока за предизвестие.
В допълнение към споменатите по-горе случаи на трудности може да има и други причини за възражението. Наемателят може да се съмнява в причините за собствената си употреба и следователно да възрази срещу прекратяването. В този случай наемодателят трябва да предостави доказателства, че регистрацията за самостоятелно използване е оправдана. Затова той трябва да може да обясни своите разбираеми и разумни причини.
В определени случаи на затруднения съдът може да отхвърли прекратяването на личната употреба. Например, ако възрастна жена живее в апартамента, често не може да се очаква да се премести.
Може ли личната употреба да бъде само напреднала?
Никой наемодател няма право да използва личните нужди само като претекст. Ако се открие такъв случай, наемодателят трябва да плати обезщетение на наемателя в съответствие с раздел 280 (1) BGB. Например в решение (Az.: VIII ZR 99/14) Федералният съд присъди на ищеца 28 500 евро обезщетение, тъй като наемодателят просто фалшифицира собствените си нужди. Следователно наемодателите трябва да гарантират, че тяхното известие за прекратяване е действително законно и че то може да издържи на задълбочен преглед.
Прекратяване за лична употреба: какво да направя, ако наемателят не се изнесе?
След законното прекратяване за лична употреба, наемателите все още могат да останат в апартамента. Без писмено възражение наемодателят трябва да предприеме действия бързо, ако апартаментът не е бил освободен до края на срока за предизвестие.
На първо място, в такъв случай наемодателят трябва да възрази срещу продължаващото използване на имота под наем. Това възражение трябва да бъде получено от съда в рамките на първите две седмици от незаконно използване. Без това писмено възражение съдът ще приеме, че наемният договор е удължен, което двете страни мълчаливо приеха.
Ако наемателят просто остане в апартамента, въпреки че е прекратен поради лични нужди, наемодателят трябва да се свърже с адвокат. Той притежава необходимия опит за заобикаляне на законните капани и подкрепя последващото изпълнение на действието за изселване. Той се представя на отговорния местен съд и получава правото на изселване чрез съда. Тогава със заглавието за изселване наемодателят има право да започне изселване от съдебния изпълнител.
Между другото, заглавието за изселване се отнася до всички лица с право на собственост върху имота, например също до съпруга на наемателя и, ако е приложимо, до наемателите.
Ако наемателят откаже да се изнесе, можете да заведете дело за изселване.
Прекратяване за лична употреба при покупка: допустимо ли е това?
Когато се купува имот, това често се дължи на желанието да живеете в собствените си четири стени. Всъщност тази обосновка се счита за допустима в случай на прекратяване на личната употреба. Такива случаи обаче обикновено са хора, които преди това са живели под наем и след това търсят собственост. Не купувате апартамент, за да го отдавате под наем, а сами да живеете в него, така че често това е първият и единствен имот. През 1996 г. регионалният съд в Майнц потвърди законността на прекратяването за лично ползване на купувач на имота (решение от 6.2.96, Az. 3 S 248/95).
Във връзка с покупката на еднофамилна къща няма специални блокиращи периоди за прекратяване. След закупуването на къщата новият собственик може да даде на настоящите наематели известие за лично ползване, което се основава на обичайното известие и отчита приложимите срокове.
Въпреки това, в зависимост от ситуацията, може да се прилагат определени периоди на блокиране за етажната собственост. Те влизат в сила, например, при преобразуване на апартаменти под наем в кооперации. Ако предишният собственик (напр. Жилищна асоциация) ги продаде на трета страна, периодът на блокиране съгласно раздел 577а от Гражданския кодекс на Германия (BGB) е три или повече години и започва с вписването на новия собственик на имот в поземления регистър. Едва след това собственикът на апартамента може да изпрати известие за прекратяване за лично ползване.
В зависимост от средата на живот периодът на ембарго може да бъде дори по-дълъг. В район с само няколко свободни апартамента срокът може дори да бъде удължен до десет години.
Прекратяване на лична употреба в случай на няколко имота под наем: Какво трябва да се има предвид?
Наемодателите, които притежават няколко имота под наем, трябва да бъдат особено внимателни, когато регистрират собствена употреба. Особено ако апартаментите, принадлежащи към имота, са сходни, препоръчва се повишено внимание. Всеки, който предпочита определен имот и уведоми за прекратяване за собствена употреба, трябва да очаква, че причината за прекратяването му няма да бъде призната, тъй като подобен апартамент се предлага като алтернатива. В такъв случай наемодателят е длъжен да използва свободния, сравним апартамент.
Решението дали свободният апартамент под наем е сравним с предпочитания апартамент, в който все още живеят наематели, зависи главно от размера, местоположението и оборудването.
Ако наемодателят не притежава никакви апартаменти, той има свободния избор кой нает имот да даде предизвестие за прекратяване за лично ползване. Наемодателят може да бъде насърчаван да използва този апартамент само ако апартамент под наем стане достъпен скоро. Освен това при избора на апартамент, за който трябва да бъде издадено известие за прекратяване, си струва да се направи оценка на съответните наематели и тяхното положение. В случай на трудности може да има противоречие. На практика това означава, че уволнението е по-лесно да се приложи за една-единствена средна работодателка, отколкото за по-възрастна, може би дори болна дама, която след 40 години в апартамента ще бъде особено трудно да се преориентира напълно в нов апартамент.
Наемодателите, които притежават няколко имота под наем, трябва да бъдат особено внимателни, когато регистрират собствена употреба.
Наемодателят трябва ли да предложи алтернативен апартамент?
Винаги има смисъл да предложите на наемателя да бъде прекратен алтернативен апартамент, ако наемодателят може да посочи няколко имота, които притежава. Тук е важно алтернативата да бъде сравнима. Следователно на обитателя на четиристаен апартамент с луксозно обзавеждане не може да се предлага двустаен апартамент с отопление с печка. Който посочи алтернатива като предпазна мярка, създава по-добра изходна позиция във възможен правен спор.
В тези случаи наемодателят трябва не само да предложи алтернативен апартамент, той дори е длъжен:
- Наемодателят има съпоставим апартамент, който се намира в същата къща или в същия жилищен комплекс. (BGH, решение от 4.6.08, Az. VIII ZR 292/07)
- Алтернативният апартамент ще бъде освободен най-късно до края на срока за предизвестие. (BGH, решение от 9 юли 2003 г., Az.VIII ZR 311/02)
- Наемодателят би искал да отдаде апартамента под наем. (BVerfG, решение от 23 ноември 1993 г., Az. 1 BvR 904/93)
- Няма обстоятелства, които правят новия наем с наемателя да изглежда неразумен. (Висш окръжен съд Карлсруе, юридическо решение от 27 януари 1993 г., Az. 3 ReMiet 2/92)
Каква алтернатива има прекратяването за лична употреба?
За тези, които се страхуват, че прекратяването за лична употреба няма да бъде успешно, споразумението за прекратяване или прекратяването на наема е идеално. Това предлага малко повече сигурност, тъй като и двете страни се споразумяват за прекратяване на лизинга. Тази алтернатива е особено препоръчителна, ако наемодателят не може да каже със сигурност дали личните му нужди ще бъдат признати.
Споразумението за прекратяване също така позволява да се договори конкретен срок за освобождаване на имота. Това се случва независимо от приложимия закон за наемане. В замяна наемателят получава надбавка за преместване, която му помага да намери апартамент след това. След това наемодателят може сам да използва, продава или по друг начин да наема свободния апартамент. Със споразумението за прекратяване имате повече възможности, но то изисква прецизна подготовка и интензивна координация с наемателя.
Съветите на правния експерт помагат да се оценят шансовете и рисковете и да се реши кой начин е по-разумен: прекратяване за лична употреба или споразумение за прекратяване. В тези случаи компетентни съвети се предоставят предимно от адвокати, специализирани в наемателското право.
