Индексът под наем е удобен начин за наемодателите редовно да увеличават наема за недвижими имоти. Наемът е свързан с индекса на потребителските цени и следователно обикновено се повишава година след година. Прочетете тук дали индексът под наем е препоръчителен и за вашия имот и на какво трябва да обърнете внимание.
Какво представлява индексът под наем?
Увеличаването на наемите е предмет на строги разпоредби в Германия. От една страна, спирачната цена на наема се прилага в много градове и региони, а от друга страна, трябва да се спазва ограничението в случай на увеличение на наема. С индекс под наем можете частично да заобиколите тези ограничения и редовно да постигате по-високи доходи от наем.
В § 557б от Гражданския кодекс на Германия (BGB) е предвидена възможността за индекс под наем. Дължимата рента се базира на индекса на потребителските цени за Германия. Това се публикува ежегодно от Федералната статистическа служба и предоставя информация за средните разходи за живот в частни немски домакинства. Ако този индекс се повиши, наемът се увеличава съответно, ако се договори индексът.
Какви условия трябва да бъдат изпълнени за наем на индекс?
Следователно индексният наем е преди всичко много удобно средство за наемодателите да повишат наема. Следните точки се изискват за законно прилагана индексна рента:
- Наемът трябва да остане непроменен поне една година след всяко увеличение. Единствените изключения тук са корекцията на предплащането на оперативните разходи и разпределението на разходите за наемателите след официално или законно поръчана модернизация.
- Индексът под наем трябва да бъде договорен в писмена форма.
- Ако наемът трябва да бъде увеличен, изчислението, което води до необходимото увеличение, трябва да се направи в писмена форма и също да се оповести, така че наемателят да може да го разбере. За целта трябва да дадете на наемателя си представа за индекса на потребителските цени и да обясните изчисляването на новия наем по разбираем начин.
Индекс на наема: как се изчислява наемът?
За да се изчисли новият наем за договорно договорен индекс, се изискват две стойности:
- Стойността на индекса при подписване на договора или при последно увеличаване на наема
- Текущата стойност на индекса
Ако тези две стойности са налични, процентното увеличение на наема се изчислява чрез разделяне на новата стойност на индекса на старата стойност на индекса, след което се умножава по 100 и накрая се изважда от нея 100 Така определената процентна стойност показва размера на евентуалното увеличение на наема.
Следователно формулата за изчисляване на новия наем за наем на индекс е:
(Нова стойност на индекса / стара стойност на индекса х 100) -100 = процентно увеличение на наема
Ако, например, новата стойност на индекса е 112,4, а старата 109,8, резултатът е Увеличение от 2,4%, защото
(112,4 / 109,8 x 100) - 100 = 2,4%
Така че ако предишният наем без отопление е бил 1000 евро, наемът ще бъде увеличен с 24 евро до 1024 евро. Това увеличение обаче ще влезе в сила едва в началото на месеца след следващия след обявяването на увеличението на наема.
Въпреки че текущите стойности на индекса и тези от миналото са достъпни от Федералната статистическа служба, все пак е препоръчително да се записва стойността на индекса в договора за наем при сключване на договора.
Допълнителен съвет: Федералната статистическа служба предоставя и процентна промяна в индекса в сравнение с предходната година на своя уебсайт. Това ще ви спести малко аритметична работа.
Можете да получите процентното увеличение на наема, като разделите новата стойност на индекса на старата стойност на индекса, след това умножите по 100 и накрая извадите 100 от нея.
Кога има смисъл отдаването под наем на индекс?
Винаги е препоръчително наемодателите да се договорят за индекс под наем, ако може да се предположи, че индексът на потребителските цени ще се повиши по-бързо от местните сравними наеми според индекса на наемите.
Индексният наем не е препоръчителен, ако в апартамента или сградата предстоят големи мерки за модернизация. В случай на уговорен индекс под наем, разходите за това могат да бъдат прехвърлени на наемателя само ако модернизацията е извършена въз основа на официално изискване или законова разпоредба.
Примери за това биха били инсталирането на нови разпределители на разходите за топлина поради наредбата за разходите за отопление или подмяната на котела поради по-строги разпоредби за отработените газове.
Спирачката за наем прилага ли се за индекс на наема?
Наемната спирачка се прилага само когато имот се преотдава. Следователно при индексния наем е изключително важно наемът, договорен при сключване на договора, да отговаря на изискванията на наемната спирачка. Няма законово установен максимален лимит за годишните увеличения.
Ако наемната спирачка вече е в сила в региона, който ви занимава, или ако това се очаква в близко бъдеще, трябва да разберете какъв точно може да бъде първоначалният наем при сключване на договора.
Какви предимства предлага индексният наем на наемодателите?
Споразумението за индекс под наем ви носи като наемодател следните основни предимства:
- Увеличаването на наемите не трябва да бъде одобрено.
След като декларацията за корекция бъде изпратена на наемателя, наемателят трябва да плати увеличения наем от месеца след следващия след получаване на декларацията. - Спестявате усилия.
С "нормалното" увеличение на наемите вие сте обвързани с местния сравнителен наем. Тук ще трябва да оцените индекса на наемите и да обосновете планираното увеличение на наема въз основа на три сравнителни наема. Това усилие не е необходимо за наем на индекс. - Те избягват конфликти.
Тъй като размерът на увеличението на наема е договорен и стойността на индекса не оставя място за дискусии, корекциите на наемите са безконфликтна тема. - Печелите финансово.
Тъй като индексът на потребителските цени нараства от години (и промяна в това не е предвидима в началото), вие печелите по пътя с индекса под наем. - Вие заобикаляте капачката.
Тъй като ограничението на ограничението се прилага в съответствие с раздел 558, параграф 3 от Гражданския кодекс на Германия, индексът под наем може да бъде идеалният начин да извлечете максимума от имота си, тъй като ви позволява да увеличите максималния наем от максимум 20 или 15 процента, зададен с ограничението в три Години.
Индексът под наем може да бъде идеалният начин да извлечете максимума от имота си. Защото: Можете да избегнете максималното увеличение на наема от 20 или 15 процента за три години.
Какви недостатъци има индексният наем за наемодателите?
Индексът под наем е доста лесна форма за съставяне на договор. Приемането на индекс под наем обаче не е напълно безрисково. Тези недостатъци могат да възникнат за наемодателите:
- Наемът също може да намалее.
Тъй като наемът се основава на индекса на потребителските цени, теоретично също е възможно той да е по-нисък от предходната година. Понастоящем това е малко вероятно, но основно има вероятност да се наложи да коригирате наема надолу. - Разходите за модернизация не могат да бъдат разпределени.
С "нормалните" договори за наем е възможно да се прехвърлят част от всички разходи за модернизация, които могат да възникнат на наемателя. По принцип това не е възможно при лизинг на индекс, освен ако модернизацията не е извършена поради официална заповед или законово изискване (вж. По-горе). - Не са възможни бързи корекции на наема.
Особено когато договореният наем е значително по-нисък от местния сравнителен наем, не е възможно рязко увеличение на наема с договорен договор за наем на индекс. За сравнение: При нормален договор за наем вие като наемодател бихте били обвързани само с ограничението, което ви ограничава, доколкото наемът не може да се увеличи с повече от 20 процента (в някои региони само с 15 процента) в рамките на три години. Освен това типичните местни наеми в силно конкурентни жилищни райони могат да се повишат по-бързо от индекса на потребителските цени. Така че тук ще бъдете по-добре посъветвани с нормално споразумение за наем. - Търсенето на наемател е затруднено
Много наематели се отказват от наетите с постепенно или индексиране, тъй като "нормалните" наеми обикновено водят до по-слабо изразени увеличения на наема. Следователно в региони, в които търсенето на апартаменти е доста ниско, ще бъде доста трудно да се намери наемател за такъв модел на договор. В столичните райони, където жилищният пазар е изключително тесен, имате много по-голям шанс да намерите наемател, който да се съгласи на постепенно или индексирано лизинг.
Кога за предпочитане е градуираният наем пред индексния наем?
Като алтернатива на индексния наем някои наемодатели разчитат на градуиран наем. Може да се намери в § 557а BGB. При нея редовното увеличение на наемите не се основава на индекса на потребителските цени, а на стойностите, определени при подписването на договора. Веднага след като наемателят подпише договора за наем, наемателят знае кога ще се очаква увеличение на наема. Дори при градуиран наем, наемът трябва да остане непроменен поне една година, преди да може да се осъществи следващото увеличение.
Но кога се препоръчва индекс под наем, кога се наема под наем? Това зависи главно от региона, в който се намира имотът, който ще бъде нает. Местният пазар и икономическото развитие, заедно с други фактори, решават коя от двете алтернативи е по-добра за наемодателя. Постепенният наем е особено препоръчителен, ако вие като наемодател искате да планирате сигурност. Индексът под наем винаги се препоръчва, когато индексът на потребителските цени нараства дори по-бързо от местния съпоставим наем.
Ако предстои по-обширна модернизация, и двата типа договори са по-малко препоръчителни, тъй като, както вече беше споменато по-горе, разходите за модернизацията не могат да бъдат прехвърлени на наемателите в договор за дипломиран и индексиран лизинг.