Управителите на имоти в общност от собственици имат важна роля и определено трябва да са подходящи за тази позиция. По-долу обясняваме как вие като общност от собственици можете да намерите точния човек и какво се случва, когато трябва да бъде намерен нов мениджър на собственост.
Управителят на имоти в жилищен комплекс има мощна позиция: разполага със средствата от асоциацията на собствениците на жилища (WEG). Той свиква събрания на собствениците и изпълнява приетите там резолюции. Той се грижи за ремонти и поддръжка на общинския имот. За целта той трябва да следи сложния закон за жилищните имоти. Това изисква (най-вече) професионалист.
Намерете мениджър на имоти
WEG може по принцип също да управлява себе си. Това може да работи за малък жилищен комплекс. Но щом само един собственик иска „истински” мениджър, общността трябва да го назначи. За да направи това, тя първо се нуждае от подбор на кандидати. „Трябва да има три оферти. В противен случай липсата на алтернативи може да доведе до по-късно собствениците да оспорват решението за поръчка “, казва Анет Енгел-Линднер, адвокат, специализиран в правото на наемане и етажна собственост.
При проучване общността (или членовете, които се грижат за нея) може да се съсредоточи върху близките кандидати. В крайна сметка късите разстояния са важни, за да може управителят да може редовно да проверява имота по-късно. Първата проверка е трябвало да се извърши преди изборите. Джулия Вагнер от сдружението на собствениците Haus & Grund Germany обяснява защо: „Кандидатите трябва да познават жилищния комплекс, за да могат да представят добре обоснована оферта.“ Тя също така съветва да се обърне внимание на членството в професионална асоциация, дори само това да не гарантира качество.
Какво прави добрия администратор?
Добрата връзка с вашия мениджър на собственост трябва да бъде основен приоритет за асоциацията на собствениците на жилища. За да успеете, обърнете внимание на заповед номер едно: Като общност изберете специалиста, който всъщност ви подхожда, който може да предостави препоръки, който излъчва компетентност и професионализъм и който ви се струва симпатичен.
Лошият мениджър на имоти често може да бъде разпознат само по-късно, ако например е дал на собствениците лоши съвети за поддръжка и са вложени неправилно много пари. Така че достатъчно причина собствениците да избират внимателно управителя и да ги наблюдават отблизо. За щастие през лятото на 2018 г. влезе в сила закон за управител на имоти. Вече се нуждаете от одобрение. Те получават това само ако могат да докажат надеждност, стабилни финансови обстоятелства и сключването на застраховка за професионална отговорност, както и да посещават редовно курсове за обучение.
Предварителният избор на мениджъра на имота
Предварително управителният консултативен съвет или предварително избраните лица трябва да водят целенасочени преговори, за да могат да предложат три управляващи дружества на собствениците на апартаменти. След това кандидатът се избира с обикновено мнозинство за максимум пет години. Договорът за управление регламентира неговите задължения и възнаграждения, както и продължителността на назначението. Колко свобода предоставя общността от собственици на управителя на имота, може да се определи от тях.
Всеки, който се грижи за предварителния подбор, трябва да създаде контролен списък с всички точки, които се изискват от кандидата. Така че решението е обективно и независимо от цената и човека. В допълнение към застраховката за отговорност на бизнеса, предписана в одобрението, това включва и застраховка за отговорност за финансови загуби и отговорност. Освен това, кандидатът трябва да има професионален офис, така че собствениците да могат да се свържат с него и да му се даде заместител по време на празничния сезон. Администраторът също трябва да вземе предвид специалните характеристики на отделната система. За съжаление, някои кандидати предлагат само нисък стандарт.
Идеалният мениджър на собственост трябва да отговаря на редица изисквания.
Договорът за управление
През повечето време мениджърът на имота представя проект, който обикновено взема предвид неговите интереси. „Следователно собствениците трябва да го разгледат критично“, препоръчва Габриеле Хайнрих от сдружението за защита на потребителите „Живот в собственост“. Договорът за управление трябва да предоставя на собствениците възможности за контрол, например да задължи управителя на имота да събира жилищни плащания от съсобственици, които не желаят да плащат, да изпраща протокола от събранието на собствениците в рамките на две до три седмици и да получи одобрението на консултативния съвет за договори с майстори, които надвишават определена сума. Ако договорът предвижда специални плащания за администратора, тяхната допустимост трябва да бъде проверена.
Законови задължения на администратора
- Мерки за правилна поддръжка и ремонт на общинската собственост
- Извършване и получаване на плащания и услуги
- Управлявайте получените средства
- Утвърждаване на искове от асоциацията на собствениците на жилища
- води сметка
- допълнителни правомощия, например свикване, председателство и изготвяне на протоколи от решения на събранието на собствениците на апартаменти
- Провеждане на процеса на вземане на решения
„Добрата администрация има както търговско, така и техническо ноу-хау. И има лични контакти “, казва Габриеле Хайнрих. „Функциониращата администрация реагира бързо на уведомленията за дефекти и резултатите от документите. Тя следи за състоянието на сградите, настоява за мерки за обновяване, формиране на резерви и поема посредничеството при конфликти между собственици. “За администрациите застраховката за отговорност на бизнеса и имуществото също е наложителна. Колкото по-голяма е системата, толкова по-високо трябва да бъде покритието. Застраховката за вярност предпазва от умишлени щети, причинени от служители на администрацията.
Коректно и неправилно управление на акаунта
Централната задача на управителя е да следи приходите и разходите на асоциацията на собствениците на жилища (WEG). Сметките на собствениците все още често са така наречените доверителни сметки, които се изпълняват от името на управителя на имота. „Днес обаче са приемливи само сметки в общността на собствениците“, казва Хайнрих. Предимство за двете страни: Правата недвусмислено са в общността, администраторът поема управлението на акаунта само от името на собственика. Такива сметки за чуждестранни пари предлагат повече сигурност в случай на фалит или смърт на администратора и са по-лесни за контролиране от собствениците.В допълнение, общността трябва да ограничи правото на разпореждане на администратора над сметката и да направи това зависи от одобрението на собственик на апартамент или консултативен съвет, например за резервната сметка или от определени суми.
Възнаграждението на управителя на имота
Таксата за управление може свободно да се договаря. Зависи от техническия стандарт и размера на имота. Основно правило: колкото повече единици има една система, толкова по-евтино е възнаграждението. Диапазонът е между 25 и 30 евро на месец за жилищна единица. Професионалистът може да прилага специално възнаграждение за услуги като одобрението на администратора за продажба на апартамент. Няма допълнително възнаграждение за управление на събирането на решения, дори ако това е предвидено в договора за управление.
Уволнение на администратора
Администраторът често е защитен от пасаж в договора: че той може да бъде извикан само по важна причина, например ако произволно възлага поръчки за основен ремонт. Оказа се полезно да се договори период за среща от една до две години предварително. Достатъчно време и двете страни да разгледат връзката си - без да се налага да чакаме заедно ненужно дълго време, ако сътрудничеството не се получи.
Облекчение на управителя на недвижими имоти
Много собственици на апартаменти не знаят дали трябва да освободят управителя на имота в събранието на собствениците. „С освобождаването от отговорност се отказвате от правото си на обезщетение за всички известни или разпознаваеми грешки на администратора по време на изписването“, предупреждава Хайнрих. Следователно, това винаги трябва да бъде внимателно обмислено.
Променете мениджъра на собствеността
На всеки няколко години WEG гласува администратора. Ако обаче стане очевидно в навечерието на изборите, че настоящият администратор вече няма да получи мнозинство, започва търсенето на нови кандидати. Ако се заемете с тази задача във вашия WEG, трябва да получите три оферти и да информирате своевременно съсобствениците за тях. Позволете поне три месеца предварително. По-малките WEG по-добре започнете по-рано. Често се нуждаете от повече опити, за да намерите достатъчно кандидати. Старият администратор, ако все още е на поста си, трябва да свика и проведе събранието на собствениците. Така той помага да определи собствения си наследник.
Какво трябва да имате предвид при смяна
В идеалния случай договорът изтича паралелно с поръчката. Ако не, собствениците трябва да се съобразят с уговорените срокове за предизвестие - и да се уверят, че новият мениджър винаги комбинира поръчката и периода на договора. В противен случай може да се случи WEG да освободи администратора от длъжност, но договорът продължава и искането за възнаграждение продължава.
Пример: Администраторът е назначен за неопределен период. Тогава максималната продължителност е пет години. Събранието на собствениците обаче може да го освободи по всяко време с обикновено мнозинство, при условие че не е уговорено нищо друго (например само по важна причина). Договорът приключва, когато срокът му е ограничен до мандата. При липса на такава клауза тя продължава да се прилага. Освен това не всеки договор може да бъде прекратен лесно, например защото съдържа минимален срок. Ако обаче има важна причина за уволнението, като производство по несъстоятелност или неизпълнение на решения, WEG може при всички случаи да прекрати договора без предизвестие.