За повечето хора закупуването на собствена къща е много специален момент в живота им. Но какво, ако решите срещу имота със задна дата? Оттеглянето от подписания договор за продажба е възможно само ако има сериозни причини - и в повечето случаи това води до високи разходи.
Ако договорът за покупка на къща е подписан от двете договарящи страни, той се счита за обвързващ - тоест отказът от направената покупка е изпълним само ако има уважителни причини. Препятствията са високи по някаква причина, защото бизнесът с недвижими имоти е свързан със значителни финансови рискове и за двамата партньори: Купувачът е взел заем от банка и трябва да плаща лихви и изплащания месечно. От друга страна, продавачът често вече е планирал приходите от продажби, за да финансира нов дом. Следователно нормалното право на отказ се прилага само в ограничена степен.
Има случаи, в които и двете страни могат да се откажат от договора за покупка - но обикновено не без изплащане на финансово обезщетение на договорния партньор. Това не се прилага само ако купувачът и продавачът са се споразумели за право да се откажат от договора без обезщетение при определени условия или ако желаят да прекратят договора по взаимно съгласие.
Договорно и законово право на отказ
Анулирането на нотариално заверения договор за покупка е възможно, ако двете страни изрично са запазили правото на отказ. Това се препоръчва, ако договорът вече трябва да бъде подписан, въпреки че важни правни въпроси не са изяснени - като например издаването на разрешение за строеж или съществуването на ангажимент за финансиране. По-късни разходи за теглене обаче, тъй като нотариалните и евентуално разходите за поземлен регистър са направени, когато договорът за покупка е нотариално заверен и сделката е сторнирана. Първоначално се начислява и данък върху прехвърлянето на недвижими имоти, дори ако той може да бъде възстановен по-късно при определени условия. Следователно трябва да изясните най-важните ключови моменти, преди да подпишете договора за покупка на новата си къща или имот в присъствието на нотариус.Между другото, можете също така да се споразумеете за едностранно договорно право на отказ - например като продавач, за да се предпазите от несъстоятелността на договорния си партньор.
Законовото право на отказ винаги се прилага и влиза в сила автоматично, ако не е договорена клауза за отказ или не се прилага в настоящия случай. Само изключителни обстоятелства или особено сериозни нарушения от страна на договорния партньор оправдават законно оттегляне от договора за покупка. Това включва например, че купувачът не плаща покупната цена, въпреки че е длъжен да го направи, или че продавачът е скрил сериозни дефекти.
Оттегляне от договора: най-честите причини
В зависимост от това дали продавачът или купувачът искат да се откажат от вече подписания и нотариално заверен договор за продажба, причините са много различни. Валидна причина за продавача съществува, ако например купувачът не преведе сумата на покупката и по този начин не изпълни договорното си задължение за плащане. Няма значение дали умишлено удържа сумата, защото впоследствие е взел решение срещу имота, или е в несъстоятелност, тъй като банката не му отпуска заем. И в двата случая продавачът има право да се откаже от договора, след като даде на договарящата се страна разумен срок за прехвърляне на покупната цена. В този случай купувачът остава обвързан от договора за покупка. Освен това продавачът може да изисква от негоза възстановяване на направените разходи като комисионната на брокера.
Ако продавачът не се възползва от правото си на отказ, договорът за покупка остава валиден. В този случай купувачът трябва да плати и лихва по подразбиране в допълнение към покупната цена, ако договорената дата на покупка или сроковете за плащане са надвишени.
Друга, но много по-рядка причина продавачът да се откаже от договора може да бъде, ако купувачът промени структурата на придобитата сграда, въпреки че това беше изключено в договора за покупка. Такива договорни клаузи обикновено съществуват, когато става въпрос за изброена сграда или когато тя има специална архитектурна стойност - в последния случай архитектът като автор дори може сам да се намеси в съда.
Ако купувачът желае да се откаже от договора за покупка, обикновено има напълно различни причини. Най-често срещаните са сериозни дефекти в сградата, които продавачът умишлено е скрил. В такива случаи съдилищата говорят за това, което е известно като „измамно невярно представяне“. Сериозни недостатъци могат да бъдат например голямо нападение от сухо гниене или структурно критично увреждане на гниенето на покривната конструкция. Същността на въпроса: Купувачът трябва да докаже на продавача, че е знаел за тези дефекти преди подписването на договора - той може да се възползва от законовото си право на отказ само ако успее. На практика обаче това се оказва трудно. Доказателствата обикновено са успешни само ако купувачът може да намери свидетел - например собственик на специализирана компания,че продавачът вече се е свързал преди сключването на договора за покупка, за да оцени скритите дефекти.
Сериозните дефекти са най-честата причина за отказ от договора за продажба.
Незначителните дефекти в използваните имоти не са причина за отказ от договора, особено след като много често става въпрос за очакваните признаци на стареене. Освен това в договора за продажба може да бъде уговорено изключване на гаранция за открити или скрити дефекти, които не са известни на продавача. За да избегнете подобни проблеми, е изключително важно вие като купувач внимателно да инспектирате желания имот заедно с продавача, преди да подпишете договора за покупка и да съставите протокол за предаване. Ако е възможно, консултирайте се със строителен експерт, ако сами не сте специалист.
Съвет: За да избегнете грешки при покупка на къща, трябва предварително да подготвите контролен списък и да го преминете последователно, преди да подпишете договора.
В по-редки случаи се оказва само след подписване на договора за покупка, че закупеният имот е обременен със земя и банката на продавача не е готова да го изтрие - обикновено особено ако продавачът и неговата банка относно Размер на неустойките за предсрочно погасяване по неговия заем. Таксата за земя ще премине към купувача с придобиването на имота и ще бъде изправена пред изключително високи финансови тежести, които оправдават оттеглянето от договора за покупка.
Обхват на обезщетението
Ако купувачът или продавачът използва договорно фиксирано право на отказ, въпросът за обезщетението или обезщетението в случай на отказ обикновено се регламентира и в договора за покупка. Въпросът е различен, обаче, ако една от договарящите се страни приложи законово право на отказ. Например, ако продавачът се откаже от договора за продажба, тъй като купувачът не плаща, той може да го търси отговорен за направените разходи. Те включват вече споменатите разходи за посредничество, но също така и по-ниски доходи: Ако продавачът постигне по-ниски приходи от продажби, например при повторна продажба, той може да поиска разликата до първоначално договорената покупна цена от подалия оставка първи купувач. Има ли друга заинтересована странакойто купи имота няколко дни по-късно на същата цена, обезщетението ще бъде съответно по-ниско. В такива случаи продавачът не може да продаде къщата си на изгодна цена, но трябва да поиска обичайна местна цена с разумна рамка за договаряне.
Ако купувачът се оттегли от покупката на имот поради умишлено прикрити значителни дефекти, той може да фактурира продавача за разходите за финансиране, вписването в поземления регистър, направените разходи за обновяване и, ако е приложимо, експертни и процедурни разходи. Ако първоначалните договорни партньори не могат да постигнат споразумение, арбитър или дори съд трябва да определи сумата.
Сторниране на покупката на имот
Ако се прилага законното или договорното право на отказ, покупката на имота трябва да бъде отменена - на официален немски се говори за отмяна на договора за покупка. Това се инициира от продавача чрез нотариуса и е свързано с допълнителни разходи, тъй като например вписването в поземления регистър трябва да бъде променено отново. На практика, в зависимост от дизайна на която и да е клауза за отказ в договора за продажба, тези разходи обикновено се поемат от купувача - например, ако той не е превел сумата на покупката навреме.
