Комисионната на брокера е един от допълнителните разходи при покупка на къща и отдаване под наем. Тук можете да прочетете колко високо е това в различните федерални щати и кой плаща за това.
Опитен брокер може да бъде особено полезен при закупуване на имот, тъй като той има подробни познания на местния пазар и знае на какви цени се продават сравними имоти в региона. Като правило той придружава клиентите си до сключването на договора за покупка и получава комисионна за услугата си.
Изисквания към комисионната на брокера
Съгласно §652 BGB трябва да бъдат изпълнени определени изисквания, така че брокерът да има право на комисионна. Във всеки случай трябва да бъде сключен ефективен брокерски договор, в който брокерът е извършвал брокерска дейност. Освен това въз основа на тази брокерска дейност е сключен договор за покупка или наем. Важно е договорът да не се счита с обратна сила за недействителен поради дефект.
Добре е да знаете: Ако бъде нает агент за недвижими имоти, продавачът или наемодателят сключва договор за посредничество. Договорът за посредничество обаче се сключва и между брокера и бъдещия купувач или наемател, ако потенциалният клиент желае да разгледа предлагания имот и приеме условията на брокера. Съответните брокерски договори са в основата на иска за комисионна.
Ако се сключи договор за продажба, който е възникнал чрез посредничеството, се дължи комисионна.
Кой плаща комисионната на брокера за наем?
До юни 2015 г. нямаше регламент кой да плаща таксата за посредничество. В случай на наем, обикновено бъдещият наемател трябваше да заплати разходите. След като федералното правителство въведе принципа за нареждане, купувачът на агента за недвижими имоти, т.е. обикновено наемодателят, трябва да плати комисионната на брокера.
Добре е да се знае: От въвеждането на регламента някои наемодатели се опитват да поискат високи компенсационни плащания, за да възстановят косвено разходите за посредничество чрез наемателя. Официално обаче тези възможности за заобикаляне са забранени.
Кой плаща комисионната на брокера при продажба на къща?
Досега обикновено беше обичайно купувачите на недвижими имоти да поемат всички разходи на агента за недвижими имоти - или поне повечето от тях. През август 2019 г. обаче голямата коалиция се съгласи продавачът и купувачът да споделят комисионната за посредничество в бъдеще. Така нареченият „закон за разпределението на разходите на брокера при брокериране на договори за продажба на апартаменти и еднофамилни къщи“ се прилага от 23 декември 2020 г. Който наеме брокера в бъдеще, трябва да плати и комисионната на брокера, но той може да постигне тази половина от разходите да се споделя между купувача и продавача.
Комисионна на брокера при покупка на къща: нови функции от 2021 г.
-
Договор между брокер, купувач и продавач
Съгласно § 656в BGB е възможно брокерът да сключи договор с купувача и продавача и по този начин да договори двойна комисионна, така че купувачът и продавачът да плащат по 50 процента от комисионната на брокера.
-
Брокерът сключва договор с една страна (обикновено продавачът)
Ако брокерът сключи договор само с една страна, тази страна се задължава да поеме цялата комисионна съгласно § 656d BGB. След това продавачът може да получи част от комисионната обратно от купувача. Но той трябва да плати най-малко 50 процента сам.
-
Една страна плаща пълната комисионна за посредничество
Дори след 23 декември 2020 г. на една страна е позволено да заплати пълните разходи в следните случаи:
- Брокерът и продавачът се договарят за така наречената чиста вътрешна комисионна, при която продавачът плаща цялата такса за посредничество.
- Разрешена е и чиста външна комисионна. Купувачът издава поръчка за търсене, подлежаща на комисионна, ако брокерът не може да представи обект на покупка до този момент.
В бъдеще продавачът и купувачът ще споделят комисионната на брокера.
Размерът на комисионната на брокера
При наемане обикновено е приложима комисионна на брокер от максимум две нетни наеми плюс ДДС. В случай на продажба обаче размерът на комисионната може да бъде уговорен свободно, няма законови изисквания. Независимо от това собствениците и агентите за недвижими имоти се ориентират към „обичайните“ разпоредби, които се различават в различните щати.
| държава | Обща комисионна за посредничество | Споделете продавача | Дял на купувачите |
|---|---|---|---|
| Баден-Вюртемберг | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Бавария | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Берлин | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Бранденбург | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Бремен | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Хамбург | 6,25% | 0% | 6,25% |
| Хесен | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Мекленбург-Западна Померания | 5,95% | 2,38% | 3,57% |
| Долна Саксония |
7.14% или 4.76 | 3,57% или 0% | 3,57% или 4,76 до 5,95% |
| Северен Рейн-Вестфалия | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Рейнланд-Пфалц | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Саар | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Саксония | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Саксония-Анхалт | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Шлезвиг-Холщайн | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Тюрингия | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
Можете ли да договаряте размера на комисионната?
При отдаване под наем комисионната на брокера почти никога не може да бъде договорена. Възможна е значително по-голяма свобода при продажба на недвижими имоти. По този начин продавачът може да договори с брокера по-ниска комисионна от обичайната на пазара, ако имотът може да бъде продаден лесно и на добра цена. Купувачът, от друга страна, може да се възползва, ако агентът за недвижими имоти иначе би затруднил продажбата на имота.
Кога се дължи комисионната на брокера?
Комисионната на брокера се дължи след подписване на договора за наем или нотариално заверено покупко-продажба. В действителност имате около 7 до 14 дни след подписване на договора, за да платите разходите. Не е необичайно брокерите и купувачите да се споразумеят за специална договореност, при която не е необходимо да плащат своя дял от комисионната на брокера, докато не бъде платена покупната цена.
Отклонения от обичайните такси
Продавачът може да се споразумее за така наречената фиксирана комисионна с брокера, при която комисионната се определя на фиксиран процент. Освен това може да се използва клауза за свръхдоход или клауза за свръхдоход, при която брокерът получава допълнителна комисионна, ако имотът се продава по-скъпо от очакваното.
Като купувач трябва да научите повече за комисионната на брокера. Например, брокерът има право да иска комисионна от брокер, например, десет процента от покупната цена, ако даден имот има много ниска пазарна стойност и в противен случай брокерът трудно би спечелил нещо.
Кога не е позволено да се начислява комисионна на брокер?
Ако брокерът не заеме неутрална позиция и има икономическо задължение, той не може да начисли брокерска такса. Освен това не може да се дължи такса, ако имотът е публично субсидиран или жилищна площ е контролирана от цената.
Двойни брокерски такси
Уверете се, че имотът се предлага само от един брокер и избягвайте продавача и купувача да наемат двама различни брокери. В противен случай може да има задължение за двойна комисионна, ако не изясните своевременно искането за медиация.
Няма право на изплащане на комисионната на брокера
Ако брокерът е изпълнил задачата си правилно, предоставил е брокерската услуга правилно и ефективно е осъществил договора за наем, той запазва иска си за комисионна, дори ако договорът е отменен, например ако договорът между купувача и продавача е взаимно развален.