Срещата на собствениците е редовно събитие, което е много важно за всички собственици на жилища. Освен всичко друго, събранието на собствениците решава какво, кога и как да се строи. Срещата на собствениците се регулира от Закона за собствеността на жилищата. То трябва да се провежда поне веднъж годишно.
Срещата на собствениците
Колкото повече хора се включват в решенията, толкова по-проблематично е да се намери решение. Всеки има различни желания и иска да бъде взет под внимание. Същото е и със собствениците на жилища. Изисква среща на собственика и гласуване. Събирането е като екскурзия с лодка: всички са в една и съща лодка, управителят контролира лодката, но собствениците имат различни идеи за етапите, като например обновяването на балконите и маршрута - пари от резерва или специална такса. Някои дори искат да обсъдят тълкуването на закона.
Най-ангажираните заемат място до мениджъра и критикуват всяка маневра на капитана многословно и подробно. В средата седят тези, които се занимават само със собствената си печалба. Към края на срещата те изведнъж изразяват собствените си интереси и се опитват например да извадят пари от джобовете на съседите си за красиво кошче за боклук, така че естетическото чувство да не се нарушава повече при гледане през прозореца. На последния ред са тези, които се появяват на събитието само от чисто чувство за дълг и наистина просто искат да се приберат възможно най-скоро. Почти сте проспали целия цирк и се доверявате на важния пакет около мениджъра.
Общността определя в събранието на собствениците
Независимо дали собственикът иска да остъкли балкона си, да бетонира входа на гаража си, да монтира антена или да построи зимна градина - съгласието на останалите собственици от жилищния комплекс е необходимо. В зависимост от мярката строителството е възможно само ако е било размахано на срещата на собствениците. Общността на собствениците също взема решение за мерки за модернизация с мнозинство.
Гласуване и мнозинства в събранието на собствениците
На срещата всеки гласува по индивидуални желания. Изисква се различно мнозинство в зависимост от типа резолюция, която трябва да се вземе. Необходимо е обикновено мнозинство за вземане на решения на повечето резолюции, като бизнес плана, за други, по-сложни мерки, квалифицирано мнозинство, двойно квалифицирано мнозинство или дори единодушие. Според закона всеки собственик има един глас, дори ако притежава няколко апартамента (принцип на главата). Ако е в декларацията за разделяне, общността може да гласува според дяловете на съсобствеността. За около десет години (2007 г.) разпоредбите в декларацията за разделяне могат да бъдат променени, ако спазването на предходния регламент изглежда „несправедливо“ по „сериозни причини“.Преди това това беше възможно само чрез споразумение между всички собственици на апартаменти.
На събранието на собствениците всички собственици гласуват по желанието на отделни лица.
Обикновено мнозинство - в зависимост от декларацията за делба, повече от половината от присъстващите или по-голямата част от акциите на съсобствеността.
- Годишни счетоводни отчети, освобождаване от отговорност на управителя, бизнес план, поддържане на общото имущество, размер и инвестиция на резервата, специални налози, правни въпроси, процедурен правилник за събранието на собствениците, наемане на служебния служител и всички други мерки, които служат за управление на общото имущество и поддържане на неговата стойност.
Квалифицирано мнозинство - поне 51 процента от собствениците трябва да гласуват.
- Оттегляне на собствеността на дома - например с просрочени плащания или неправилно поведение.
Двойно квалифицирано мнозинство - най-малко две трети от всички собственици и поне половината от наетите имуществени дялове трябва да гласуват.
- Най-вече за мерки за модернизация.
Единодушие - всички собственици, вписани в поземления регистър.
- Всички въпроси, които надхвърлят правилното използване, особено в случай на структурни промени. Писмените резолюции винаги трябва да се вземат единодушно.
Покана за срещата на собствениците
Управителят е поканен на срещата на собствениците. Той кани поне веднъж годишно и трябва да обърне внимание на няколко неща. От една страна, времето трябва да е подходящо, което означава, че трябва да се вземат предвид всички желания на собствениците; По-горният регионален съд във Франкфурт забранява срещите на собствениците: Сутрин през седмицата, по време на църковното време в неделя, през празничния сезон и по време на важни футболни мачове. Поканата трябва също да съдържа дневния ред и трябва да бъде достъпна за всички собственици най-малко две седмици преди датата. Точките от дневния ред трябва да бъдат ясно формулирани, т.е. всеки собственик трябва да може да ги разбере. В изключителни случаи отделни собственици могат да кандидатстват за своите собствени точки от дневния ред за важни възражения.
Представителство на събранието на собствениците
Собственикът може да бъде представен, като даде на друго лице писмено пълномощно - при условие че няма ограничения за представителство в общностния ред. Ако на събранието се появят твърде малко собственици, администраторът трябва да определи нова дата. Тогава тази повторна среща има кворум, независимо от това колко акции са представени.
Резолюции на събранието на собствениците
Ефективни решения могат да бъдат взети на събранието на собствениците само ако присъстващите представляват повече от половината от дяловете на съсобствеността в декларацията за разделяне или разпоредбите на общността. Следователно за отделния собственик е от изключителна важност съседът или съседите да го подкрепят в експлозивни ситуации без изключение. Препоръчително е да създадете приятели рано и да ги познавате като съюзници. Друга добра стратегия за отстояване на вашите собствени интереси е да подкрепяте другите. Ако лицето вече е подкрепяло законните интереси на други собственици няколко пъти, може да е по-лесно за тях да се съгласят.
Невалидни резолюции
Можете да възразите срещу резолюции в рамките на един месец.
Взетите решения са обвързващи, ако никой не е подал възражение в рамките на един месец. Също така е възможно да подадете молба до местния съд за обявяване на недействителност. Например поради формални грешки в поканата, нарушения на правилата на дома или събранието или защото резолюция е приета с мнозинство, въпреки че е необходимо единодушно съгласие. Ако срокът е изтекъл обаче, се прилагат всички резолюции, включително неправилни - при условие че не нарушават задължителните закони.
Протокол от събранието на собствениците
Председателят на събранието трябва да води подробен отчет за решенията, взети от събранието на собствениците. Също така не е необичайно резултатите от гласуването и допълнителни обяснения да бъдат включени в този протокол. Записите се съхраняват от администратора в колекция от резолюции; те са достъпни за всеки собственик. Това означава, че потенциалните купувачи на жилища могат да помогнат с решението си: старите записи показват дали има кръстосани драйвери в общността на собствениците и кои ремонти са планирани.
Съвет за четене: Както виждате, много зависи от мениджъра. Как да намерите подходящия мениджър на имоти за вашия WEG, прочетете тук.
Заключение
Срещата на собствениците може да бъде напрежение за всички участници! Пред многочасовите дискусии за увеличаване на обезщетенията за жилища от три евро на месец на петдесет, не всеки се роди с това. От друга страна: Всеки, който иска да има думата в посоката на пътуването, може да научи повече от дневния ред и да има думата. Не трябва да се отказвате напълно от кормилото!
Съвет : Ако сте решили да купите апартамент в жилищен комплекс, разберете предварително за останалите съсобственици. Вече може да сте в състояние да присъствате на среща на собственици и да добиете представа за потенциалните си съседи.
Добре е да се знае: Ако не сте се информирали предварително, но продавачът не ви е съобщил за смущения сред собствениците, можете да оспорите договора за покупка след това. Можете да бъдете сигурни, ако получите гаранция в договора за продажба, че няма напрежение или големи проблеми в общността на собствениците по време на продажбата.