По пътя към нова сграда една от първите и най-важни стъпки е внимателното проучване на плана за развитие. В него общините определят начина, по който имотите могат да бъдат построени, засадени и използвани, какви свойства трябва да имат сградите и какви разстояния трябва да се спазват.
Но не всяко малко нещо е дефинирано подробно във всеки устройствен план, което дава на собствениците на имоти известна свобода при проектирането на техния строителен проект. В същото време всеки аспект, който е изрично регламентиран в плана за развитие, накратко B-Plan, е обвързващ закон.
Смисъл и цел на плана за развитие
Общините много рядко предоставят изключения от планирането по основателни причини: Тъй като B-планът не само ограничава, но и гарантира сигурността на гражданите. Всеки, който построи къща днес и съгласно устройствения план не трябва да се съобразява с шумовото замърсяване от училище в съседния имот, не трябва да бъде поставян в неравностойно положение от правило за изключение и в бъдеще.
Подобна е ситуацията и с отделните разпоредби като максималния брой етажи в сградите или тяхната ориентация. Предстоящо засенчване от прекалено високи сгради в непосредствена близост или неприятно ограничаване на поверителността може да се види на плана на сградата, ако знаете как да го прочетете. В това отношение планът за развитие служи също за определяне на стойността и поддържане на стойността на даден имот чрез осигуряване на структурно определено качество.
В крайна сметка намерението при издаването на устройствен план е общината да може да контролира развитието на своя район в интерес на общото благо и прозрачно за гражданите. Ако освобождаванията бяха по реда на деня, тази цел щеше да бъде застрашена. Ето защо е толкова важно онези, които се интересуват от покупка, да се справят с плана за развитие на собствения си мечтан имот и околните райони преди покупката. По този начин могат да бъдат избегнати по-късно разочарования и финансови рискове.
Раздел 34 BauGB вместо план за развитие
Когато вземат решение и изпълняват план за развитие, общините трябва да спазват федералните и щатските закони. Но няма план за развитие за всяка област, върху който може и трябва да се надгражда. Това е по-често случаят с райони, които се използват от дълго време и където се обмисля (нова) употреба за свободна партида. Тогава раздел 34 от Строителния закон (BauGB) е от значение.
По същество се посочва, че даден строителен проект е допустим, „ако се вписва в естеството и степента на конструктивното използване, метода на строителство и имотната площ, която трябва да бъде изградена, и застрояването е обезпечено“. Тази формулировка оставя на лицата, отговорни за вземането на решения в строителните власти, значителна свобода на действие и е малко просветена за потенциалните строители. Когато нещо се вписва в околната среда и когато не, винаги е в очите на наблюдателя.
Следното съображение може да послужи като ориентировъчно ориентиране: Колкото по-разнороден е един квартал, толкова по-вероятно е новопостроената сграда да бъде потвърдена, че ще се впише в околностите. Неяснотата в правния текст може да има благоприятен, но и отрицателен ефект - винаги зависи от перспективата.
Компоненти на сграден план
Най-важните информационни категории, споменати в раздел 34 от BauGB, са изложени подробно в плана за развитие: видът и степента на структурно използване и необходимият метод на изграждане определят курса на строителен проект. В допълнение, устройственият план може да съдържа допълнителна информация за използването на земята, фасаден дизайн, строителните материали, които могат да бъдат използвани, и много други аспекти.
Формално планът на сградата се състои от две части: едната текстова част описва разпоредбите и допълва другата част, графичен чертеж на плана. И двете части заедно формират плана за развитие и са обвързващи.
Планът за развитие обикновено се състои от текстова част и графичен чертеж на плана.
В рамките на графичната част голям брой различни съкращения, цифри, редове и символи служат за предаване на концентрирана информация. Всеки бъдещ строител трябва да може да чете и разбира най-важните символи и термини. Това включва следните точки.
Вид на структурна употреба
Видът на структурно използване се отнася до основното разпределение на имот в жилищен район, търговски район, смесен или специален район. Типът е съкратен с главни букви. Връзки с W стойка за жилищни райони:
- WA идентифицира райони с преобладаващо предназначение за живеене (общ жилищен район).
- WR назовава области, които могат да бъдат посветени само на живеене (чисто жилищна зона).
- WS (малко населено място) означава жилищна площ с градини.
- WB (специален жилищен район) означава райони, в които могат да бъдат разположени търговски операции, които не влошават живота.
- Други състави са например GI за индустриални и GE за търговски зони, S за специални, MD за селски райони и MU за градски райони.
Чертежът на графичния план съдържа всички линии и символи. С течение на времето ще можете да запомните какво какво означава.
Степен на структурна употреба
Става малко по-сложно с числата.
- Броят на разрешените пълни етажи (VG) е посочен в устройствения план с римско число. II означава, че сградата може да има максимум два етажа. Ако римската цифра е закръглена, това не е максимално, а задължително число. А II в кръг означава, че сградата трябва да е точно двуетажна. Индикация като "II-III" означава, че поне два и максимум три етажа са задължителни.
- Номерът на основната площ (GRZ) е фактор, с който може да се изчисли максималната площ на сградата. Дава се с арабско десетично число, понякога след съкращението „GRZ“. GRZ от 0,3 означава, че 30 процента от имота може да бъде надграден. За парцел от 1000 квадратни метра това е 0,3 х 1000 м2 = 300 м2.
- Номерът на площта на пода (GFZ) е десетично число и показва как може или трябва да бъде съотношението на площта на имота към общата площ на всички етажи. Като фактор GFZ се умножава по площта на имота и това дава разрешената или предписаната площ на пода. С GFZ от 0,6 и парцел от 1000 квадратни метра, това води до разрешена подова площ от 600 квадратни метра. Ако е одобрен само един етаж, GRZ и GFZ са идентични. Ако обаче се планира къща с два етажа, те не трябва да надвишават максимално разрешените общо 600 квадратни метра. GFZ в кръг или след съкращението "GFZ" означава максималната площ на пода. Минималните и максималните стойности на GFZ са показани например "GFZ 0,3 до 0,5".
- Масовото число на сградата (BMZ) се дава като десетично число в правоъгълник или след съкращението BMZ. Той определя максималния обем, който сградата може да обхване от дъното до горния етаж. С 1000 квадратни метра земя и BMZ от 0,8, масата на сградата е 800 кубически метра.
- Измерванията на височината могат да бъдат дадени под формата на височина на стреха (TH), височина на билото (FH) или горен ръб (OK) с арабски цифри в единицата метър. Числата в кръг трябва да се спазват точно, в противен случай това са максимални стойности или разрешени диапазони с минимални и максимални стойности.
Строителна линия и граница на сградата
Най-важната информация в сграден план включва също възможните или задължителни места, на които сграда може или трябва да бъде поставена върху имот. Важно е да се прави разлика тук: Границата на сградата затваря площ, върху която сградата може да бъде издигната по ваш избор. Показва се графично с линия с точка след всеки два реда. Гаражите и навесите също могат да бъдат извън границите на сградата, ако се спазват предписаните разстояния.
При строителната линия трябва да се спазва по-стриктно спецификацията: Ако е въведена, външният ръб на сградата трябва да се изгради точно върху нея. Във визуалното представяне в плана на сградата линията на сградата е точно обратната на границата на сградата. Линия следва всяка две точки.
Затворена и отворена конструкция
Тази категория се занимава с въпроса как една сграда се свързва със съседните сгради. При отворения метод на строителство - съкратен с малко o в устройствения план - се допуска разстояние, при затворения метод на изграждане g външните стени на съседните сгради се допират.
Единични къщи (E), двуфамилни къщи (D) и групи къщи (H) са възможни при открития метод на строителство. Ако съкращенията са въведени в триъгълник в плана, обозначението е задължително.
Допълнителни спецификации
Списъкът със спецификации, които могат да бъдат дефинирани в плана за развитие, е дълъг. Например, плътна точка в кръг маркира място, където трябва да се запази дърво. Ако точката не е попълнена, там трябва да се засади дърво.
Покривните форми като седловиден покрив (SD) и покривен покрив (WD), наклон на покрива (D) и посока на билото (показани с двойна стрелка) правят плана за развитие стегнат корсет, който може да попречи на вашите собствени изисквания за дизайн. Ето защо е от фундаментално значение да прочетете внимателно B-плана, преди да купите!
Ако има някаква несигурност относно спецификациите, местният орган за строителство ще предостави информация. За да се осигури предварително сигурност, заинтересованите страни могат също да подадат официално или неофициално предварително строително запитване. В отговор на официалното искане лицето, което отправя искането, получава уведомление, което е задължително за последваща процедура за разрешение за строеж. Това е най-добрият начин да избегнете неприятни изненади.