Данъците не се правят само при покупка на къща, но и при продажба на имот. Тук можете да прочетете какви са те и колко са високи при продажба на къща.
Когато продавате къща, трябва да очаквате данъци. По принцип печалбите от частни сделки с продажби са облагаеми (раздел 23 EStG). „Периодът на спекулации“ и „лимитът от три свойства“ играят решаваща роля. Също така е от значение дали използвате имота частно или го отдавате под наем.
Продажба на къща за частно ползване
За да можете да продадете къщата си, без да плащате данъци, вие като собственик трябва или да сте живели сами в имота от края на строителството или покупката или да сте го използвали сами поне през годината на продажбата и двете календарни години преди това (раздел 23 EStG). Законът определя вашите собствени жилищни цели като факта, че Your-Best-Home.net е обитаван от вас или вашето семейство. Децата обаче са само част от семейството, стига все още да получават детски надбавки. Използването от други роднини не се прилага тук и води до облагане на увеличението на стойността в случай на продажба.
Ако имотът не е бил използван от продавача, той трябва да е бил собственост на продавача поне десет години, за да не се дължи данък върху спекулациите.
- Продажба на земя
В случай на печеливша продажба на недвижим имот се дължи данък върху спекулациите, тъй като свободна партида все още не може да бъде обитавана, поради което няма лична употреба.
Данъците обикновено се правят при продажба на жилище. Ако обаче сте живели сами в имота от края на строителството или покупката или поне през годината на продажбата и двете календарни години преди това, не е нужно да плащате никакви данъци.
Продажба на къща за имот, използван от трети страни
Когато продавате недвижими имоти, използвани от трети страни, трябва да платите т. Нар. Спекулационен данък, ако не спазите десетгодишния срок. Само когато имотът е собственост на продавача в продължение на поне десет години, продажбата е необлагаема.
Така че, ако притежавате нает апартамент или къща и имотът се увеличава, най-добре е да го продадете след десет години, за да получите необлагаемата печалба. Като алтернатива има и възможност да регистрирате имота за лично ползване и да го използвате сами в годината на продажбата и двете предходни години.
Спекулативен данък върху продажбите на жилища
Под спекулативен данък се разбира данъчно облагане на печалбите от частни продажби, при условие че десетгодишният период е подбит. Печалбата е необлагаема само ако има повече от десет години между покупката на имот и продажбата му. Колко висок ще бъде данъкът върху спекулациите зависи от два фактора: размера на растежа на капитала и ставката на данъка върху доходите ви.
При изчисляване на данъка върху спекулацията се сравняват разходите за придобиване (покупна цена, включително непредвидени разходи за покупка) и продажната цена.
Добре е да знаете: Не само балансът на продажната цена и разходите за придобиване се разглежда като печалба. Утвърдената амортизация през периода на държане също може да бъде включена в оценката.
Ако сте наели Your-Best-Home.net или апартамента, заявената в миналото амортизация срещу данъчната служба ще намали разходите за придобиване.
Търговски данък за търговия с търговски имоти
Всеки, който редовно продава недвижими имоти и продава три или повече обекта в рамките на пет години, трябва да очаква данъчно облагане в съответствие с търговията с търговски имоти (раздел 15 EStG). Това означава, че дори ако първоначално закупите един имот например, но го разделите на няколко апартамента в рамките на пет години и ги продадете, трябва да платите данък върху търговията. Капиталовите печалби, реализирани при продажбата на недвижими имоти, принадлежащи към бизнес активи, обаче също се облагат. Имоти, които принадлежат на търговско предприятие или земеделско и горско предприятие или се използват предимно с търговска цел, се считат за компоненти на бизнес активите.
Търговският данък е реален данък, който е един от общинските данъци. Основата на търговския данък е определената капиталова печалба, която се умножава по данъчен индекс от 3,5 процента и процентната ставка, определена от съответната община. Процентът на оценяване е най-малко 200 процента.
Всеки, който купува унифициран имот, но след това го разделя на апартаменти и го продава, трябва да очаква плащането на търговски данък.
Данък върху продажбите върху продажбите на къщи
Всеки, който продава частен имот, не трябва да плаща данък върху продажбите. За разлика от това обаче ДДС от 19 процента се прилага за търговия с търговски имоти. Добре е да знаете: ДДС се дължи и върху таксите за брокери и нотариуси.
Продажба на къща след наследяване
Който наследява имущество, обикновено поема спекулационния период от наследодателя. Това означава, че ако наетата собственост е била притежание на наследодателя повече от десет години, вие като наследник сте освободени от данък спекулация при продажба. Освобождавате се и от данък върху спекулациите, ако наследодателят е използвал собствеността сам, откакто е придобит или завършен или през годината на наследяването и през предходните две години. Всеки данък върху наследството трябва да се плаща отделно.
Но и тук има едно но: „Това важи само ако няма пари. Ако наследникът поеме такса за земя или се ангажира да извършва плащания на братя и сестри, това е покупка, която е частично платена ”, предупреждава Рудолф Грамлих, данъчен специалист от„ Steuerrings ”(помощ за данъци върху заплатите и доходите Германия eV) За тази част започва нов период на спекулации. Продавачите трябва да се пазят от данъчните капани.
Спестете данъци, когато продавате дома си
Има няколко начина, по които можете да избегнете данъците върху продажбата на жилище. Най-лесният начин е да отложите продажбата, докато не бъде спазен десетгодишният период и не се дължи данък върху спекулациите. Има и възможност за прехвърляне на имота, който да бъде продаден на съпруга или дете. Възможно е обаче да се дължи данък за подарък.
Като продавач можете също така да се съгласите с купувача да платите покупната цена на вноски в продължение на няколко години. В резултат на това капиталовата печалба може да бъде разпределена в продължение на няколко години и границите на освобождаване, приложими за сделките за продажба, могат да бъдат използвани в продължение на няколко години.
Специален случай: вътрешно проучване
В специални случаи периодът на спекулации може да засегне продавачите, които винаги са живели в собствеността си, а именно ако са имали домашен офис или домашен офис. Тъй като офисът няма жилищно предназначение, той подлежи на пропорционално данъчно облагане. Поне така го вижда данъчната служба. „Засегнатите граждани трябва да обжалват данъчната оценка и да поискат спиране на производството“, съветва експертът от данъчната общност. По този начин те трябва да се позовават на висящо производство във Федералния фискален съд, чието решение по този въпрос все още е висящо (файл номер IX R 11/18).
Изчислете сами данъка
Печалбите от продажби на жилища - за разлика от доходите от инвестиции - не се облагат с данъка при източника (25 процента), а с личната данъчна ставка.
| Примерна фактура | разходи |
| Продажна цена на имота | 300 000 евро |
| - разходи за придобиване | 250 000 евро |
| - Разходи, свързани с продажбата (брокер и нотариус) | 15 000 евро |
| + направена амортизация | 200 000 евро |
| = облагаема печалба | 55 000 евро |
| лична данъчна ставка | 40 процента |
| дължим данък | 22 000 евро |
Продавам къща след раздяла
Данъчните правила често създават проблеми в случай на раздяла. Веднага след като бивш партньор се изнесе, той вече не използва собствеността сам. Ако бившият семеен дом бъде окончателно продаден (в рамките на 10-годишния период на спекулации), човекът, който не е останал до края, трябва да плати данъци върху своя дял от печалбата. Ако той беше единственият собственик, ранното изселване има още по-голямо въздействие. Краткосрочната свободна позиция обаче е безвредна - усилията за продажби обаче трябва да бъдат разпознаваеми. При никакви обстоятелства собственикът на жилище, който възнамерява да продаде, не трябва да преодолява свободните работни места и сублинд „С една реклама„ издирван наемател “собственикът се катапултира в десетгодишния период“, предупреждава Рудолф Грамич,Данъчен специалист от „данъчния кръг“ (пръст за подпомагане на заплати и доходи Германия eV).
Експертни съвети: собственост след разделяне
В случай на раздяла Йозеф Линслер съветва да работят заедно, за да намерят решение за останалото имущество.
Йозеф Линслер, говорител на пресата за поддържане на групи по интереси и семейно право ISUV знае: „Решението какво ще се случи с къщата след раздяла трябва да узрее. За толкова дълго бившите партньори в идеалния случай трябва да продължат да живеят там заедно. "
Поемете къщата
„Често някой е особено привързан към къщата или иска да остане заради децата. Това може да работи, ако Your-Best-Home.net е изплатен, участващите имат солидна работа и знаят какво могат и какво не могат да платят на другия в замяна. Ако обаче имотът е в дълг и има и поддръжка на разделяне, обикновено не остава нищо друго, освен да се изнесе. В консултацията предупреждаваме срещу прекомерни изисквания - финансово и психологически. "
Продажба или наем?
„В момента е вероятно да си струва да се продаде. Тогава една хубава победа може да задоволи и двете. Но бъдете внимателни с текущите заеми: Ако това се изплати по-рано, банката често изисква неустойка за предплащане. Може да има смисъл да отдавате под наем за известно време. Но мнозина предпочитат да приемат отстъпката, но могат да отбележат темата. Дали наемането е постоянна опция също зависи от местоположението. Пример: Преди 20 години двойка купи сравнително евтин апартамент в Мюнхен, който сега струва 800 000 евро. Те ги дават под наем за 1600 евро. Имотът си заслужаваше като инвестиция. Важно е да се намери общо решение - то винаги е най-доброто и често най-евтиното. "