Изграждане на къща и реализиране на голяма мечта или закупуване на къща и подреждане на себе си - и двете имат предимства и недостатъци. Изграждайки къща, човек често поема разходи, когато купува къща, инвестира в мерки за обновяване или модернизация.
Дани и Стефен Хохенрайнер очакват потомство. Къщата, която купиха през 2002 г., се пръска по шевовете с двамата си сина - на три и пет години = "" -. Възможността е добра: Парцел с къща от 1950 г. се продава в квартала. Използвате възможността, купувате имота, включително къщата, разрушавате старата сграда и планирате нова сграда с архитект.
Всеки, който строи къща, не трябва да пести усилия
Но изграждането на къща също означава, че новата сграда може да бъде с до 20 процента по-скъпа от планираното. Когато, както при Hohenrainers, предстои събаряне, когато одобрението на строителните власти идват месеци, когато при изкопа се появят замърсени места или прекалено високи подпочвени води. Затова преди да купите, прегледайте имота с оценител, попитайте съседи, строителния орган и оставете нотариуса да инспектира поземления регистър. Във фазата на строителството промените в последния момент ви спестяват пари, но неочакваното увеличение на цените за строителни материали или несъстоятелността на занаятчийския бизнес може да повиши разходите ви за строителство. Важно: Поправете бюджета си във фазата на планиране и поддържайте щедри парични резерви в готовност за непредвиденото.
Запазете с архитекта
Трябва да имате увереност, нерви и желание за организиране - дори ако архитектът прави много за вас. Не се справяйте без него, той отново запазва представянето си чрез строго планиране на разходите. Уговорете с него непредвидена такса, ако той отговаря на лимита ви за разходи.
Като купувач на стари сгради, вие сте длъжни да приведете старата сграда в съответствие с настоящия стандарт EnEv в рамките на две години след покупката.
Купете стара сграда
Закупуването на стара сграда означава, че купувате Your-Best-Home.net, както се вижда. Финансовите рискове са по-ниски и натоварването ви не е пренапрегнато. Преди да купите стара сграда обаче, трябва също внимателно да разгледате и проверите всичко тук. Проверявате структурата на сградата заедно с експерт. Можете да инспектирате района, т.е. съседи и инфраструктура, на разходка из района. Установената структура - училище, детска градина, дом за пенсионери, супермаркет и кръчма - ви предлага някои предимства, но изисква готовност за компромис.
Ремонтът на старата сграда
Има смисъл да се включи буфер като купувач. Ако Hohenrainers трябва да напуснат сградата от 50-те години на миналия век, ще трябва да вложат 40% от покупната цена в ремонта като ориентир, според Асоциацията на частните строители, 34% в къща от 70-те и 20% през 80-те. Внимание: Като купувач на стари сгради, вие сте длъжни да приведете старата сграда в съответствие с настоящия стандарт EnEv в рамките на две години след покупката.
Покупка или построяване на къща - финансирането
Основното правило за стари и нови сгради е: една трета собствен капитал, една трета заем за строително общество, една трета анюитетен заем от спестовната банка.
Ако все още не сте спестили достатъчно, LBS преодолява празнината с предварително или свързващо финансиране. Строителите се уверяват, че парите са на разположение, когато пристигнат фактурите. Архитектът създава график на строителството, който предавате на вашия съветник. Попитайте за специални условия - например дали вашият финансиращ партньор ще се откаже от лихвата ви за провизии и допълнителните разходи за прогнозни или частични плащания.
Дайте под наем на роднини
Ако строите къща, планирайте баба за вашите роднини! Защото дори като наемодател на роднини спестявате данъци - щом имотът е без дълг, доходът от наем подобрява вашата пенсия.
Ако давате под наем на роднини, позволете на роднините да се придвижват с поне 75 процента от местния сравнителен наем. Можете да използвате собствен капитал за заетата от собственика част от къщата и да финансирате апартамента чрез заем. Лихвата по дълга намалява доходите от наем. Просто приспадате загубите.
подложки
За да може данъчната служба да участва, договорът за наем трябва да бъде проектиран така, както би бил сред непознати. Освен това жилищната единица трябва да има собствен вход, отделни измервателни уреди, връзки за баня и кухня и евентуално противопожарни стени. Наложително е да водите отделни сметки за къща и апартамент по време на фазата на строителство и точно да отделяте фактури за търговци. Най-доброто нещо, което трябва да направите, е да изчислите проекта и данъчните спестявания с асоциация за подпомагане на данъка върху дохода или данъчен съветник.
напредък
Ако оставите апартамента на роднини безплатно, можете да използвате програмата за собственост на дома KfW. В програмата за екологично изграждане може дори да получите финансиране за Your-Best-Home.net и за апартамента за баби - т.е. два пъти. За да получите финансиране, винаги трябва да кандидатствате за финансиране, преди да започне строителството.
За да не си падате по носа, когато купувате къща, трябва да обсъдите всичко с експерти, преди да подпишете договора.
Подводни камъни при строежа или покупката на къща: Типични капани и трикове
Когато строите или купувате къща, трябва да обърнете внимание на няколко неща, ако не искате да плащате допълнително. Например непълно описание на сградата или липса на застраховка. Нашият съвет: Уверете се, че сте адекватно защитени по време на фазата на строителство и се справете старателно със съдържанието и обекта, преди да сключите договор. Също така трябва да потърсите съвет от експерти, преди да подпишете каквото и да е, в крайна сметка това е едно от най-важните финансови решения в живота. Полезни точки за контакт са националните консултантски центрове на Асоциацията на частните строители, Асоциацията за защита на строителите и регионалната служба за консултации на потребители.
Липса на застраховка
Строителната застраховка носи отговорност за щети, причинени от градушка, замръзване, буря, наводнение, строителни грешки и вандализъм на строителната площадка. Застраховката "Гражданска отговорност" поема, ако трета страна се самонарани на строителната площадка.
Непълно описание на сградата
Ако купувате директно от предприемача, внимателно проверете описанието на сградата. Преди да подпишете договора, помислете как бихте искали да обзаведете къщата или апартамента си. Запишете специални заявки в договора. По-късните промени струват.
Разходи за разработка
Настоявайте за споразумение в договора за това кой плаща разходите за разработка. Всеки, който е вписан в поземления регистър, е длъжен да плаща вноски, когато в къщата пристигне известието за вноската на общината.
Непълни договори
Често продавачът и купувачът сключват договора при определени условия. Например продавачът иска право да живее в един от апартаментите в жилищната сграда, която е продадена. Той има право на това право само ако договорът, одобрен от нотариуса, съдържа пасаж за него. Внимание: Договорът може да бъде неефективен, ако основното споразумение не е нотариално заверено.
Грешна помощ
Информация неточна: Ако даден посредник неправилно изчисли пазарната стойност на имот, продавачът може да поиска от него да плати. Той носи отговорност за разликата между постигнатата и постижимата пазарна цена (OLG Schleswig, файл номер 14 U 136/99). Всеки, който е изготвил неправилен доклад за пазарната стойност, също носи отговорност (BGH, номер на файл X ZR 244/00). Ако брокерът твърди пред нотариуса, че финансирането е обезпечено, въпреки че това не е вярно, той носи отговорност за вреди (OLG Düsseldorf, файл номер 7 U 123/99).
Грешен съвет: адвокатите и данъчните консултанти носят отговорност, ако пропуснат срокове. Но също така ако давате неправилна информация за проекта или предлагате неблагоприятни договорни клаузи. Нотариусът може да носи отговорност, ако е заверил нотариално договор с неефективни разпоредби или е следил недостатъчно изпълнението на договор, съставен от него. Ако нотариусът е направил вноската за покупна цена за имот, който се дължи твърде рано, той трябва да възстанови на клиента си допълнителните разходи за финансиране (Федерален съд, дело номер IX ZR 266/00).
Пазете се от фалшиво удостоверяване
Пример: Предприемачът на имоти е намерил някой, който се интересува от неговия парцел от 400 квадратни метра - семейство Мюлер. Еднофамилна къща до ключ трябва да бъде построена върху имота в рамките на една година. Бащата на семейството Мюлер би искал да закупи имота, като къщата все още предстои да бъде построена за 250 000 евро.
Преглед: Пазете се от фалшиво удостоверяване.
С нотариус, 14 дни за преглед на договора за покупка на имот
Ако имате сделка с недвижим имот, нотариално заверена от нотариус днес, вие като купувач ще получите споразумението за покупка на имот 14 дни преди нотариалната заверка. Така че можете да се справите със съдържанието без натиск във времето и да преразгледате решението си за покупка. Също така трябва да отделите време за изчисляване на икономическите и данъчните ефекти на бизнеса.
Срокът е предвиден в закон само ако от една страна участва потребител, който не придобива собствеността за търговски или професионални цели, а от друга страна предприемач, например жилищна асоциация. За вас като частно лице, периодът на размисъл се отнася и за поръчване на наследствени права на строеж и договори за покупка на етажна собственост. 14-дневният период не е задължителен между частните граждани, но на практика нотариусът ще ви изпрати проект на договор своевременно преди нотариалната заверка.
Нотариусът ще отговори на всички въпроси относно договора - без допълнителни разходи: таксата за нотариална заверка покрива предишната консултация.
Купуване на къща: кой носи отговорност?
Купувачът и продавачът подписват документа, стоката сменя ръцете си. Лесно нещо. Съществуват обаче опасности, които дебнат около договорите за продажба на недвижими имоти и вписванията в поземления регистър, за които поне трябва да сте наясно. Важно: Не нотариално завереният договор за продажба води до промяна на собствеността, а вписването в поземления регистър.
Нотариусът има известие за превоз, вписано в поземления регистър - задължителната резервация за купувача. Нотариусът получава декларации за правото на първи отказ и освобождаване на тежести върху имота - в случай че имотът е обременен с ипотеки и такси за земя. Ако всички документи са налични, нотариусът ще ви информира на кого трябва да бъде платена покупната цена. Предимство за купувачите: Той превежда пари само когато вече няма пречки. Предимство за продавачите: само когато парите са в сметката, прехвърлянето на собствеността става в поземления регистър.
Дати и обръщания
Ако купувачът не плати покупната цена навреме, например, защото финансирането е неуспешно, ще се прилагат лихви за просрочие. Продавачът може дори да се откаже от договора и да поиска обезщетение за своите разходи и пропуснати ползи. След това купувачът трябва да изтрие регистрираното за него известие за превоз. И обратно, ако продавачът не изпълни задълженията си - например, защото не спазва крайния срок за предаване на владението - купувачът може да поиска обезщетение за вредите, причинени от забавянето. Например разходите за наем на заместващ апартамент.
Your-Best-Home.net е купен, но продавачът отделя време да предаде ключовете? Единственото, което остава за купувача, е да определи разумен срок. Договорът ще бъде отменен само ако това е изтекло без никакви резултати: Това, което вече е платено, трябва да бъде върнато.
Искове за обезщетение и дефекти
Можете да поискате замяна в писмена форма - с копия на фактури, банкови извлечения и лихвени сертификати. В случай на нарушение на задълженията от страна на продавача, купувачът може да си възстанови разходите за нотариус, поземлен регистър, брокер и данък върху прехвърляне на недвижими имоти, както и разходите за финансиране, преместване на разходите и разходите за обновяване, които са били пропилени. Ако купувачът закупи еквивалентен имот, продавачът дължи разликата между първоначално договорената покупна цена и покупната цена за заместващия имот.
дефекти
Продавачът трябва да информира купувача за неоткриваеми дефекти - влага, мухъл, токсични строителни материали, миризми. В противен случай купувачът може да оспори договора за покупка поради измамно невярно представяне (OLG Bamberg, 4 U 196/01 и 3 U 165/01). Договорът за покупка може да бъде неефективен, ако цената на имота е два пъти по-висока от стойността му (файл OLG Oldenburg номер 15 U 15/02).
Отговорност при покупка на къща
| изискване | Правни последици | |
| Придружаващи щети | Нарушение на задължението по вина на продавача от страна на продавача | Обезщетение за вреди, причинени на собственото имущество . Например след повреда от вода. |
| Забавяне на щетите | Нарушение на задължението от страна на продавача По подразбиране от страна на продавача , т.е. по принцип напомняне, освен ако не е задължително (напр. Конкретно споразумение за назначаване). | Обезщетение за щети (например заместване на апартамент или разходи за финансиране) лихви за просрочие, увеличена отговорност |
| Компенсация вместо изпълнение | Нарушение на задължението по вина на продавача, определящо разумен срок за изпълнение / допълнително изпълнение | Право на обезщетение за разликата в стойността между дефектна и дефектна собственост |
| Компенсация вместо цялата услуга | Значително нарушение на задълженията, небрежност от страна на продавача, определяне на разумен срок за изпълнение / последващо изпълнение | Сторниране на целия договор (за разлика от тегленето , например пропусната печалба може да бъде заменена тук) |
| оставка | Значително нарушение на задълженията (не се изисква вина) Определяне на разумен срок за изпълнение / допълнително изпълнение | Отмяна на договора |
| Обезщетение за пропилени разходи | Нарушение на задължението по вина на продавача, определящо разумен срок за изпълнение / допълнително изпълнение | например възстановяване на договорни разходи (например плащания на лихви, преместване, разходи за обновяване) |
| намаляване | Има съществен дефект или правен дефект. Купувачът първоначално е поискал допълнително изпълнение , т.е. коригиращо действие, определен срок е неуспешен или ненужен | Купувачът запазва собствеността. Продавачът връща част от покупната цена |