Родителите спестяват данъци, когато купуват апартамент евтино за детето си, напр. Б. наем като студентски апартамент. Това прави закупуването на малък имот малко по-лесно като допълнителна пенсия.
Не е лесно за студенти и млади специалисти на жилищния пазар. Апартаментите под наем са рядкост и често са много скъпи в икономическите центрове. Поради това много родители подкрепят финансово възрастните си деца. Но вместо да прехвърляме няколкостотин евро субсидия за наем месец след месец, често е по-изгодно в дългосрочен план да купим малък имот и да го отдадем под наем на младите на ниска цена. Имотът е не само отлична инвестиция и допълнително пенсионно осигуряване. Родителите също могат да спестят много данъци с това решение.
Наемете апартамент, намалете данъчната тежест
Доходът от наем се облага с данък. Но това също така означава, че наемодателите имат право да приспадат направените от данъка разходи. Съответните разходи, например за покупка и поддръжка, могат да бъдат много разнообразни в апартамент под наем и те често надвишават получения наем, особено ако имотът се отдава евтино на член на семейството. В данъчната декларация за доходите загубата от наем може да бъде компенсирана спрямо дохода от трудово правоотношение. „Евтиният наем за деца може да намали общата данъчна тежест за родителите“, обяснява Уве Раухьофт, управляващ директор на Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine eV (BVL).
Примерно изчисление: Специфичното данъчно предимство зависи от индивидуалната пределна данъчна ставка. Да предположим, че самотен баща е имал доход от 40 000 евро през 2016 г., без да наема с минимална данъчна ставка от 37 процента. „При загуба от 5000 евро от наема той има данъчно предимство от 1830 евро“, изчислява Rauhöft. Благодарение на това данъчно облекчение, финансовите разходи за помагащия родител за закупуване на имот като пенсионно осигуряване намаляват.
Изискване за отдаване под наем
Важно условие данъчната служба да признае разходите: „Договорът за наем трябва да бъде сключен и изпълнен като с непознат“, подчертава Rauhöft от BVL. Това означава в детайли:
- Необходим е писмен договор за наем. Тя трябва да бъде неограничена.
- Наемните плащания се превеждат редовно и навреме на сметката.
- Наемателят също така плаща всички обичайни допълнителни разходи в пълен размер.
- Наемодателят изготвя своевременно декларация за такса услуга.
Ако договорите за наем са ясно регламентирани, детето дори може да плаща наема от издръжката, която получава от родителите.
Наемодателите имат право да отдават предпочитание на своите роднини само по отношение на наема. Но бъдете внимателни: ако поискате твърде малко, рискувате данъчното си предимство. Наемът трябва да бъде най-малко 66 процента от местния сравнителен наем. Прилага се топлият наем, включително допълнителни разходи. Ако наемът е под необходимите 66 процента, данъчната служба ще намали данъчното облекчение.
Приспадами разходи
- Разходи за придобиване: Всеки, който наема имот (построен през 1925 г. или по-късно), може да отпише два процента от разходите за придобиване (без имота) годишно за полезен живот от 50 години. Ако даден имот струва 200 000 евро, 4000 евро могат да бъдат отписани годишно.
- Допълнителни разходи при покупка на къща : Не само покупната цена, но и допълнителните разходи по покупката се считат за разходи за придобиване: брокерска такса за посредничество, нотариални такси, данък върху прехвърлянето на недвижими имоти, разходи за оценители или адвокати
- Търговски разходи : Наемодателите могат веднага да приспаднат много разходи в пълен размер. Това включва данък върху имуществото, лихви по ипотечния заем, пътувания до имота под наем, разходи, свързани с наема (брокер, управление на имоти, правни консултации). Същото се отнася и за членството в асоциации на собственици.
- Усилия за поддръжка: Всички дължими мерки за ремонт, обновяване и модернизация също могат да намалят данъчната тежест - независимо дали става дума само за дефектен термостат или ще бъде инсталирана нова отоплителна система.
Специален случай баба плоска
Дали данъчноспестяващият модел работи ли и ако създавате допълнително жилищно пространство в собствения си дом? „Трябва да е заключен апартамент“, подчертава Уве Раухьофт. Преобразуваната таванска стая сама по себе си не се разпознава, но бабата или пристройката с отделен вход, кухня и баня е. Бенефициентите не трябва да бъдат свои деца. Има данъчни предимства, дори ако клубният колега може да живее по-евтино или ако бабата се премести в свободната квартира на баба.
Наем на ваканция, Airbnb и Co.
Наем през деня? „Your-Best-Home.net“ задава 3 въпроса на Инка-Мари Сторм, главен юрисконсулт в Haus & Grund Германия:
Кога собствениците могат да отдават апартаменти или отделни стаи под наем на туристи за кратко?
В атрактивни мегаполиси много собственици на недвижими имоти сега отдават под наем стаи или цели апартаменти на пътници за няколко дни или седмици чрез AirBnb. Поради това някои градове (като Берлин, Мюнхен и Хамбург) са издали забрани за присвояване. Отдаването под наем не винаги е табу: забраната често се отнася само за отдаване под наем на цели имоти. Ако домакините живеят заедно с посетителите, които плащат, а наемодателите сами използват повече от половината от апартамента, нищо не пречи на отдаването им под наем. Собствениците на апартаменти обаче трябва да очакват съпротива от своята общност. В декларацията за разделяне или с мнозинство от гласовете общността може да забрани или ограничи наемите за туристи. Наемателите се нуждаят от одобрението на наемодателя си, в противен случай рискуват да бъдат прекратени.Лицензът за отдаване под наем под наем не включва отдаване под наем на туристи (BGH, VIII ZR 210/13).
Кога се дължат данъци?
Всеки, който получава доход от наем, трябва да посочи това в своята данъчна декларация. Печалбата е облагаема: наемодателите могат да приспадат разходите за почистване на спално бельо или консумация на електричество например. Съществува и ограничение за освобождаване: собствениците, които отдават временно апартамент или къща, заети от собствениците им и печелят не повече от 520 евро годишно, не плащат никакви данъци. Наемодателите, които редовно предлагат няколко имота в голям мащаб, трябва да плащат данък върху търговията. Краткосрочното отдаване под наем на туристи не се счита за търговско, реши Федералният фискален съд (XB 42/10).
Кой плаща за щети?
Всеки, който предава жилището си под наем, трябва да сключи застраховка за частна отговорност. Ако гост е ранен в апартамента, тя поема. Например, когато някой е ранен от падащ рафт, който е бил лошо обезопасен. Ако гост счупи нещо или открадне нещо, домакините, от друга страна, често остават с щетите. Това е така, защото частната застраховка на домакинствата обикновено не плаща за апартаменти, които са под наем. Ако искате да давате под наем редовно, следователно трябва да проверите застрахователното си покритие и евентуално да го увеличите.
