Автоматично се сблъсквате с извлечение от поземления регистър, когато искате да купите или продадете имот или парцел. Разберете каква информация съдържа поземления регистър, какво е извлечение от поземлен регистър и от кого можете да го поискате.
Поземленият регистър е официален публичен регистър, в който се записва структурата на собственост на всички имоти в дадена област. Той включва както правата, така и всички съществуващи тежести. Подчинен отдел на окръжния съд, поземления регистър, отговаря за воденето на записи, вписвания и извлечения от поземления регистър.
Какво представлява извлечение от поземления регистър?
Извлечението от поземления регистър е пълно копие на всички вписвания в поземления регистър за конкретен имот. Например, ако продавате имот, имате нужда от извлечение от поземления регистър, за да можете да докажете на купувача и нотариуса, че всъщност сте собственикът. В случай на чек за ипотечно кредитиране, трябва да предоставите на банката извлечение от поземления регистър, за да могат те да ви отпуснат заем.
Как е структуриран поземленият регистър?
Всеки имот се вписва на отделен лист в поземления регистър. Тези листове от поземлените регистри се водят по единна схема и винаги са структурирани по един и същи начин: Те се състоят от надписа, инвентара, който предоставя информация за точното местоположение и размера на съответния имот, и три така наречени отдела, които съдържат допълнителни подробности.
Надписът е, така да се каже, корицата на поземления регистър. В него се записват отговорният поземлен регистър или окръжният съд, както и информацията за обема и листа.
В инвентараописан е самият имот, неговото местоположение и размер, както и съответните имена в кадастъра. Кадастърът е официален регистър, в който имотите са изброени под номера. Освен това в инвентара се записват така наречените права на наем, например наследствено право на строеж или собственост върху апартамент. Така наречените права на общността също са документирани в инвентара - например, често това е така нареченото право на линията, т.е.
Отдел I.предоставя, наред с други неща, информация за собственика, в случай на няколко собственици също за точното разпределение на собствеността, по-специално информация за общността и специални активи. Това се отнася главно за имоти с няколко кооперации. Структурата на собственост се записва в така наречената декларация за делба, която от своя страна се записва в поземления регистър. Ако собствеността смени собственика си, промените ще бъдат записани в отдел I. Извлечение от тази област се счита за доказателство за собственост. В същото време поземленият регистър също документира историята на имота, т.е.имената на всички бивши собственици.
Отдел IIпредоставя информация за тежести (реални тежести, права на плодоползване, права на наследствени строежи, права на преход или предимства чрез предизвестие за транспортиране), както и ограничения (възбрана или известия за несъстоятелност) на собственост.
Раздел III предоставя информация за регистрирани имуществени права, като ипотеки, такси за земя и имуществени права или дългове за пенсии. За всяко вписване в поземления регистър се изисква публичен или публично заверен документ.
За какво ми трябва извлечение от поземления регистър?
Нуждаете се от извлечение от поземления регистър, например за продажба на недвижими имоти. С извадката от поземления регистър вие доказвате, че сте собственик и следователно имате право да продавате. Трябва да докажете това на купувача. Потенциалните купувачи могат да използват извадката от поземления регистър, за да разберат дали имотът е предмет на някакви права на трети страни. В случай на продажба на имот, трябва да представите на нотариуса заверена извадка от поземления регистър, за да може той да се убеди в законната собственост.
Дори да кандидатствате за заем за недвижим имот, трябва да предоставите на банката заверен извлечение от поземления регистър. Това се нарича тест за ипотечно кредитиране. В днешно време заемът за недвижим имот обикновено се обезпечава от таксата за земя, която от своя страна се записва в поземления регистър. Ако кредитополучателят не може да изпълни задълженията си за плащане, банката може да продаде имота в последната инстанция. За да се гарантира, че това не се случва, кредитоспособността се проверява преди отпускането на заем за недвижим имот. По правило банките се вписват в първия ранг на поземления регистър, така че в случай на търг за възбрана те могат да бъдат обслужвани като първи кредитор.
Всеки, който поиска извлечение от поземления регистър или иска да го инспектира, трябва да може да докаже легитимен интерес от проверка на поземления регистър.
Кой може да инспектира поземления регистър?
Достъпът до поземления регистър е ограничен от закона. Всеки, който поиска извлечение от поземления регистър или иска да го инспектира, трябва да може да докаже легитимен интерес от проверка на поземления регистър - параграф 12 GBO. Собствениците например, но също така и потенциалните купувачи на недвижими имоти или земя, имат легитимен интерес. Собственикът или упълномощено лице на регистрирано право винаги е упълномощено да проверява. Други лица трябва да докажат законния си интерес, например като кредитор на собственика на имота, като представят изпълнителен лист или като бъдещ купувач, като представят пълномощно от собственика. Следните хора имат легитимен интерес:
- Собственик на имот
- Хора, които наследяват и трябва да решат дали да наследят или не
- Вярващ на собственика на имот
- Кредитори, търсещи възбрана срещу собственик
- Лица, които имат предимство
- Наематели, които искат да проверят дали наемодателят всъщност е собственик
- Лица, които имат пълномощно от собственика
- Власти, съдилища, нотариуси или публично назначени геодезисти
В Германия всички поземлени регистри вече са цифровизирани, което означава, че от чисто техническа гледна точка проверка е възможна и чрез интернет. Само определени професионални групи като нотариуси и геодезисти обаче имат достъп до онлайн базата данни - частните лица нямат.
Как и къде мога да кандидатствам за извлечение от поземления регистър?
Можете да кандидатствате за извлечение от поземления регистър лично или писмено в поземлената служба, отговаряща за областта. Това обикновено е отделен отдел, който се отчита пред местния окръжен съд. Заявлението трябва да съдържа вашите лични данни и доказателство, че имате законен интерес от извлечението от поземления регистър. Можете да намерите службата за поземлен регистър, отговорна във вашия регион, например на уебсайта на Федералната нотариална камара в рубриката „Търсене в поземлената книга“ или чрез портала на федералното и щатското правосъдие.
В интернет има и много неофициални доставчици, които приемат като услуга заявлението за получаване на извлечения и разпечатки от поземлени регистри. Най-лесният начин да получите извлечение от поземления регистър обаче е да кандидатствате пред отговорната служба по поземлените регистри. В края на краищата частните доставчици се нуждаят от пълномощно от вас - де факто отклонение.
Какво струва извлечение от поземления регистър?
Самата проверка на поземления регистър е безплатна. Поземленият регистър може да бъде проверен директно в отговорния поземлен регистър. За извадката от поземления регистър или разпечатката на поземления регистър обаче се дължи такса, която се регулира от Закона за съдебните и нотариалните такси (GNotKG).
Неразрешен извлечение от поземлен регистър струва около 10 евро (KV 17000 GNotKG), заверено извлечение от поземлен регистър 20 евро (KV 17001 GNotKG). При обработка чрез доставчици на услуги може да се наложат допълнителни разходи.
Мога ли да поискам извлечение от поземления регистър онлайн?
Заявлението за извлечение от поземления регистър трябва да се направи в писмена форма, например с писмо или факс. Много офиси в наши дни също предлагат приложението чрез онлайн формуляр - не може да бъде по-лесно. Ето защо обикновено не е облекчение да се възлагат доставчиците на услуги със заявлението за извлечение от поземления регистър.
Сертифициран или несертифициран извлечение от поземлен регистър - каква е разликата?
Зависи от предназначението, дали се нуждаете от заверен извлечение от поземления регистър или от неоторизиран извлечение от поземления регистър е достатъчно. Ако за вашите записи се нуждаете само от извадката от поземления регистър, неразрешен документ е достатъчен. За разлика от това при финансиране на имот или продажба на имот се изисква заверено копие от извлечението от поземления регистър.
