По правило наемодателите не търсят споразумение за отмяна на наем. В крайна сметка дългосрочният, доверителен наем е почти винаги в интерес на наемодателя. Въпреки това има причини, които правят разумен преждевременния край на договора за наем и сключването на договор за отмяна на наем. Тук можете да прочетете кои правни изисквания са от съществено значение и кои капани дебнат.
Какво е договор за прекратяване на наем?
Договорът за прекратяване на наем е взаимно договорено прекратяване на договора между наемодателя и наемателя, което води до преждевременно прекратяване на наем.
Със споразумение за анулиране на наем е възможно да се съкрати или напълно да се отмени редовния срок за предизвестие, посочен в договора за наем, а също и да се заобиколят законовите разпоредби.
Като част от договорното споразумение има и възможност за приятелско регулиране на различни моменти при предаване на имота под наем. Въпросите, които трябва да бъдат изяснени, ако наемателят се изсели по-рано, включват например дали и до каква степен наетият апартамент трябва да бъде реновиран от наемателя преди изнасяне или части от мебелите остават в апартамента.
Освен това всички финансови споразумения, сключени между наемодателя и наемателя, се записват писмено в договора за отмяна на наема. Това включва например сумата на всички компенсационни плащания, които трябва да бъдат извършени, ако се напуснете по-рано. Тук могат да бъдат записани и други договорени задължения като търсенето на нов наемател от наемателя.
Договор за отмяна на наем може да бъде сключен устно или писмено. За да се избегнат двусмислия и недоразумения обаче, обикновено се препоръчва писмената форма.
Защо има възможност за договор за отмяна на наем?
Договорът за наем за наем на апартамент или къща, сключен между наемодателя и наемателя, обикновено съдържа споразумения за прекратяване на договора. В допълнение, законовите разпоредби се прилагат за периодите на предизвестие. При определени обстоятелства обаче преждевременното прекратяване на договор за наем може да бъде изгодно за наемателя или наемодателя. В тези случаи и двете страни могат да сключат договор за отмяна на наем.
Договорът за прекратяване на наема е полезен, например, ако наемодателят възнамерява да продаде имота си, тъй като продажната цена за празен апартамент без наемател обикновено е значително по-висока.
В случай на промяна на местоживеенето, свързана с работа, обаче е изгодно наемателят да прекрати наемането по-рано. По този начин той може да се изнесе от наетия апартамент по-рано и по този начин да спести разходи.
Ако и двете страни са съгласни, прекратяването на договора за наем може да бъде договорено чрез споразумение за прекратяване.
Какви са сроковете за предизвестие за договор за отмяна на наем?
Законовият срок за предизвестие за имоти под наем в Германия е три месеца за наемателите и от три до девет месеца за наемодателите, в зависимост от продължителността на предишния наем. Сроковете, които се прилагат за обикновеното прекратяване, са регламентирани в раздел 573в от Германския граждански кодекс (BGB).
Независимо от периода на предизвестие, първоначално уговорен в договора за наем, наемодателят и наемателят могат обаче да се договорят в договора за отмяна на наема на взаимно приемлива дата, на която отношенията под наем трябва да приключат. Законово предписаните срокове също могат да бъдат подбивани.
Кога има смисъл споразумението за отмяна на наем?
Ако житейската ситуация на наемател или планирането на наемодателя с имота се промени, споразумението за отмяна на наема е полезен начин за преждевременно прекратяване на наем.
Например, ако двойка наематели се разделят и един от двамата наематели иска да запази апартамента, наемащият се наемател трябва да сключи договор за отмяна с наемодателя. В противен случай той може да носи отговорност за по-нататъшни плащания на наем, ако бившият партньор не плати наем или оперативни разходи.
Други типични случаи, в които е подходящо споразумение за отмяна на наем, са следните:
- за да се избегнат двойни плащания за наем, ако наемателят вече е намерил нов апартамент
- ако единият от наемателите иска да се изнесе от имота под наем, докато другият наемател иска да продължи да живее там
- ако наемодателят се нуждае от самия имот в кратки срокове и би искал да се нанесе там
- поради планираното обновяване на имота под наем, с цел последващо увеличение на наема
- имотът трябва да бъде предложен за продажба като незастроен имот, за да се постигне по-висока продажна цена
Преди да подпишете споразумение за отмяна на наема, проверете дали е правилно и пълно.
Каква информация трябва да съдържа договорът за отмяна на наема?
Определена информация трябва да бъде включена в споразумението за отмяна на наем, за да може да се изправи пред съда при спешни случаи. Договорът за отмяна на наема трябва да съдържа следната информация:
- имената на договарящите се страни
- точното описание на наема
- адрес на имота под наем (за апартаменти също апартамент или номер на апартамент)
- евентуално името на нов наемател
- уговорено време за прекратяване на лизинга, както и точната дата на изнасяне
- Регулиране на състоянието на имота под наем при предаване (напр. Почистено)
- допълнително договорени разпоредби, например за козметични ремонти, останалите мебели в имота под наем (напр. кухнята), мерки за демонтаж от наемателя, таксуване на комунални услуги, изплащане на депозита
- в случай на късно предаване на имота, размера на обезщетението за ползване
- Споразумения за плащане относно възстановяване на разходи на наемодателя или обезщетения или обезщетения на наемателя
- Място, дата и подпис на двете договарящи страни
По-специално, финансовите споразумения като искове за плащане и изпълнение трябва да бъдат записани възможно най-подробно в споразумението за отмяна на наема. В този контекст се препоръчва да се посочат причините за искането и да се посочат съответните начини на плащане (крайни срокове, име на получателя на плащането или услугата, начин на плащане и банкови данни).
Страните могат също така да се договорят по договор да се откажат от правото на възражение. Така че никой от подписалите не може да отмени споразумението за отмяна на наема в рамките на две седмици след подписването му. Друг важен момент при сключване на договор за отмяна на наем е споразумението, че всички взаимни искове се уреждат.
Формулировката, че не се прилага прилагането на член 545 от Германския граждански кодекс (BGB), също е от съществено значение. Този параграф описва мълчаливо удължаване на договора за наем, което влиза в сила, ако наемателят не напусне имота под наем в уговореното време. Това е от съществено значение, тъй като ако тази формулировка липсва и наемателят не се изнесе в момента, посочен в споразумението за отмяна на наема въпреки споразумението, цялото споразумение е нищожно. Ако договорът за отмяна на наема е подписан от всички договарящи страни, но този пасаж липсва, наемодателят може да подаде възражение в рамките на две седмици - но само ако правото на възражение не е отказано.
Договорът за отмяна на наем винаги се съставя в два екземпляра и след това се подписва от наемодателя и наемателя. И двете договарящи се страни ще получат копие, което да се съхраняват в тяхната документация.
Кога важи договорът за отмяна на наема?
По принцип договорът за отмяна на наем е валиден и ако е сключен устно. За да се избегнат недоразумения обаче, са необходими изключително точни договорености. В случай на споразумение за прекратяване, както при всички други договори, писмената форма трябва да се предпочита пред устното споразумение.
Ако наемателят получи споразумение за отмяна от наемодателя си с искането за подпис и той го направи, наемателят има право да отмени това решение в рамките на 14 дни. В този случай разпоредбите на § 312 BGB за продажба на прага могат да се отнасят за споразумението за отмяна на наема. След това периодът на възражения започва точно в деня, в който наемателят е получил писмено изявление от наемодателя си за правото на отказ. Ако тази инструкция не бъде получена от наемателя едновременно с подписването на договора за анулиране, срокът за възражение автоматично се удължава с период от четири седмици след получаване на инструкцията за анулиране.
Ако наемодателят не информира наемателя за правото му на отказ, срокът за отказ изтича не по-късно от шест месеца след подписването на договора.
Всичко това обаче се прилага само ако срокът за възражение (вж. По-горе) не е отказан.
Какво трябва да вземат предвид наемодателите и наемателите в случай на споразумение за отмяна на наема?
Конвенционалната информация за срока на предизвестие, съгласувана със сключването на оригиналния договор за наем, е невалидна от договора за прекратяване на наема. Както вече беше споменато по-горе, за разлика от договора за наем, не трябва да се спазват законови разпоредби. Въпреки това има смисъл и двете страни да гарантират, че споразумението за прекратяване не съдържа никакви споразумения, които по-късно се окажат вредни за тях.
За да не бъде поставен наемодателят в неравностойно положение, ако наемателят му се изнесе по-рано, може например да се постигне споразумение, което задължава наемателя да намери нов наемател, за да избегне свободни места и свързаната с това загуба на наем. Алтернатива в този случай е плащането на фиксирана такса от наемателя или по-нататъшното плащане на плащането под наем до редовното изтичане на срока на предизвестието.
Ако инициативата за преждевременно прекратяване на наем идва от наемодателя, наемателят трябва да гарантира, че няма да има никакви недостатъци, ако изпълни искането на наемодателя. Като правило наемодателят предлага изплащане на подходящо обезщетение или изплащане на обезщетение, ако изнасянето от наетия имот трябва да се извърши преди изтичане на редовния срок за предизвестие.
Задължително ли е изплащането на обезщетение в договора за отмяна на наема?
Съгласието на наемателя за преждевременното прекратяване на договор за наем или сключването на договор за отмяна на наем не води автоматично до иск за обезщетение или обезщетение.
Ако обаче споразумението за прекратяване се осъществи по инициатива на наемодателя, наемателят е в добра позиция за преговори. Тъй като ранното изселване има многобройни предимства за наемодателя при продажба на имот, наемодателят често се съгласява да плати обезщетение. Обезщетението трябва да бъде договорено в разумен размер, с цел покриване на разходите за търсене на апартамент и преместване, както и необходимите брокерски такси, по-висок наем и разходите за закупуване на нови мебели.
При изчисляването на обезщетението трябва да се вземат предвид и други възможни фактори на разходите, като допълнителни пътни разходи поради по-нататъшно пътуване до работното място.
Може ли да се сключи договор за отмяна на наем и за търговски недвижими имоти?
Да, може да бъде сключен договор за отмяна на наем за частно използвани имоти под наем, както и за търговски имоти. Тъй като дори в случай на наемни отношения с търговски имот, може да има различни причини, поради които има смисъл да се съкрати редовния срок на предизвестие. Ако договорът за наем на магазин, работилница или друга търговска собственост бъде прекратен преждевременно, подписването на всички участващи страни се изисква съгласно договора за отмяна на наема. Следователно трябва внимателно да се провери кои подписи се изискват от страна на предприемачите, на които имотът е нает.
Къде мога да изтегля примерно споразумение за отмяна на наем?
Тъй като в споразумението за отмяна на наем трябва да се вземе предвид много информация, препоръчително е да използвате примерен формуляр. Можете да изтеглите пример за споразумение за отказ от наем тук:
